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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經(jīng)出品）

我是劉勝軍，關注我，擁抱“大歷史觀”和“政治經(jīng)濟學”，走出“大變局抑郁癥”。

上海有特殊的素質(zhì)、特殊的品格?！囆∑剑?994

在樓市的風雨飄搖之中，出現(xiàn)“日光樓盤”不能不令人驚訝，而且這樣的日光樓盤一再上演。上海不愧是魔都！

2024年8月17日，融創(chuàng)外灘壹號院二期“日光”，總成交額156億元，單價約17.1萬元，套均價格達5000萬。這樣的記錄似乎只屬于上海：3月28日，中?！ろ槻晾锶展?，銷售金額約196.53億元，刷新了全國單個樓盤開盤銷售紀錄；4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，單日收金70.27億元。4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期一批次開盤，當日售罄，總成交金額99.97億元。6月，上海宸嘉嘉佰道，2小時清盤、61.78億銷售。

須知，這樣的火爆場面僅僅限于：上海黃金地段的豪宅。其他城市沒有，上海其他區(qū)域也沒有。

7月份70個?大中城市房價，僅上海和西安2個城市環(huán)漲（?手房價格環(huán)?上漲城市只有上海），66個城市下跌。不僅如此，上海已連續(xù)5個月房價指數(shù)環(huán)比漲幅第一。別忘了，上海至今還有限購：根據(jù)5月27日發(fā)布的最新政策，非上海戶籍居民家庭和單身人士需繳納的社?；騻€稅年限由五年改為三年；單身人士的購房范圍從外環(huán)外的新房及二手房擴大至外環(huán)內(nèi)二手房。

在全國冰冷的樓市中，為何會有魔都的火？筆者認為，原因有幾點：

1、上海是中國的經(jīng)濟中心城市、金融中心城市、企業(yè)總部基地、跨國公司云集。在新冠疫情中，市場已經(jīng)“領教”了上海封控的外溢效應，這是“上海地位”的體現(xiàn)。

2、上海是長三角的龍頭。中國經(jīng)濟最為活躍的兩個區(qū)域，一是珠三角，一是長三角。

3、上海是中國最國際化的城市，國際化的另外一層含義是：上海比較講規(guī)則，法治環(huán)境更完善，透明度和可預期性更高。成武縣市監(jiān)局“干垮一個企業(yè)太簡單了”，這樣的事件很難想象會發(fā)生在上海。這就是“軟環(huán)境”的含金量。

4、上海是交通樞紐，是國際航班最為發(fā)達的城市。今年1至5月，浦東、虹橋兩大機場共完成航班起降32.9萬架次、旅客吞吐量5020.7萬人次，航空旅客吞吐總量在全國城市排名第一。目前，上海機場定期通航48個國家281個客貨運航點(其中，國內(nèi)通航點169個，國際、港澳臺通航點112個)。對時常需要出國的“企業(yè)家群體”而言，這是一個非常大的便利。例如，很多企業(yè)家在杭州、寧波、南京、蘇州，但出國要經(jīng)常到上海乘坐國際航班。正在建設的“上海第三機場”（南通新機場），將進一步鞏固上海的交通樞紐地位。

換言之，從某種意義上講，上海在眾多城市中是獨一無二的。

1920年，鄧小平就是在上海登船前往法國的。解放戰(zhàn)爭，毛澤東最“小心翼翼”的就是北京和上海，他提出了“既要殲滅防守上海之敵，又要完整地保全上海”。

上海的這種特殊性一直延續(xù)到21世紀的今天。

1990年，鄧小平在同中央負責同志談話時說：“上海是我們的王牌，把上海搞起來是一條捷徑?！?/p>

1991年，鄧小平在視察上海時，又明確指出：“上海人聰明，素質(zhì)好”。

1991年1月，鄧小平又精辟地指出：“金融很重要，是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心。金融搞好了，一著棋活，全盤皆活。上海過去是金融中心，是貨幣自由兌換的地方，今后也要這樣搞。中國在金融方面取得國際地位，首先要靠上海。那要好多年以后，但現(xiàn)在就要做起?！?/p>

1994年，鄧小平又一次贊揚上海的“工作做得實在好......上海有特殊的素質(zhì)、特殊的品格。上海完全有條件上得快一點?！?/p>

上海雖好，但上海并非企業(yè)家的搖籃。若論企業(yè)家，浙江、廣東顯然比上海更為云集。既然如此，為何上海有那么多人買得起豪宅呢？

由于涉及隱私，我們不可能知道買家究竟是些什么人。但一個合理的推測是：不少外地企業(yè)家，或者外地企業(yè)家的子女，可能是這些豪宅的主要買家。以融創(chuàng)壹號院為例，5000萬的套均單價，意味著買家都是億萬富豪。

根據(jù)《胡潤百富》數(shù)據(jù)，2023年中國擁有億元資產(chǎn)“超高凈值家庭”大概有13.3萬戶，其中長三角有4萬戶“超高凈值家庭”，領先全國。

這是上海豪宅日光的底氣。

我的看法并非空穴來風，可以從一些案例得到旁證：

? 2023年11月，一個來自內(nèi)蒙古的“煤老板”豪擲41億元拿下上海陸家嘴三棟頂級豪宅；

? 2023年12月，全球第六家、中國第二家寶格麗酒店（上海寶格麗酒店）易主，央企華僑城退出，江蘇最大水泥企業(yè)以24.3億元接盤。上海寶格麗酒店有82間客房，最低價格5800元/晚，最貴套房26萬元/晚；

? 2024年，印尼金光集團以17.2億增持上海星薈中心40%股份，實現(xiàn)全資控盤；山東德州的瑞冬集團，以28.77億元拿下上海證大大拇指廣場；

? 克而瑞資管（CAIC）監(jiān)測顯示，2024年上半年，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共106筆成交，總金額約666.68億元，同比上升7.19%，其中上海總成交額約274.5億元，為單城市最高。

那么，為何外地企業(yè)家熱衷于來上海掃貨呢？

答案是：資產(chǎn)慌。

最近幾年，隨著經(jīng)濟形勢和國際局勢的變化，不確定性上升，企業(yè)家“風險偏好”下降，在資產(chǎn)配置上更關注流動性和安全性。“風險偏好”的下降是普遍性的，有數(shù)據(jù)支持：

——2020年到2024年1月，住戶存款共增加58.24萬億元，其中82%是定期存款，這四年新增存款總額相當于2009年到2019年總和。

在這種趨勢下，原來大手筆投資私募股權(quán)基金的LP們，不再寄希望于股權(quán)投資的高回報，不愿再忍受股權(quán)投資的“長封閉期”，而是選擇其他投資領域。

黃金雖好，但不適合高比例配置（亂世黃金）；存款雖安全，但回報率低，抗通脹能力弱；理財產(chǎn)品呢，太費心。

選來選去，能兼顧安全性、流動性的上上之選就是：上海黃金地段的豪宅。因為稀缺，所以安全、流動性好。

全國只有一個上海，上海成了面向全國的吸金寶盆。但是，上海豪宅的火，完全不代表全國樓市。今年1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%，新建住宅銷售額下降25.9%，個人按揭貸款下降37.3%。

穩(wěn)樓市，革命仍未成功，同志仍需努力。

說白了，上海豪宅日光，是樓市結(jié)構(gòu)性的虛妄之火。之所以說結(jié)構(gòu)性，是因為局部火，其他地方冰。最近，繼鶴崗之后，又一座東北小城——遼寧阜新，在社交媒體“爆火”，起因同樣是其出現(xiàn)了大量幾萬塊錢一套的房子，成為躺平者的理想之地。

理解上海豪宅的火，關鍵詞是“資產(chǎn)慌”。高凈值人群在努力尋求安全邊際，在風險偏好降低后進行資產(chǎn)重新配置。

出海，是大勢所趨

也是規(guī)律使然

成就中國的跨國公司

這是新時代的機遇

下一站，印尼

劉勝軍

堅持講真話的經(jīng)濟學家

政治經(jīng)濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟座談會

劉勝軍微財經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟委員會委員

山東省人力資源發(fā)展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人