出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

新政后一線樓市持續(xù)回暖，戰(zhàn)績(jī)已可窺一斑。

截至10月22日，廣州住建局披露最新數(shù)據(jù)，10月份全市新房網(wǎng)簽6300套，比去年同期的 4323套增長(zhǎng)45.73%；

同期，樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，深圳新房10月認(rèn)購(gòu)量達(dá)到8405套，平均每天認(rèn)購(gòu) 382套。按此趨勢(shì)，月底累計(jì)認(rèn)購(gòu)量有望超10000套。

北京二手房房源掛牌量明顯減少，上海二手房單日網(wǎng)簽也頻頻破千套。此外，熱門(mén)二線城市也逐步回暖，杭州土拍再現(xiàn)新地王

從9月26日政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，到住建部等五部委打出一套“組合拳”，從貨幣政策、財(cái)政政策、房地產(chǎn)金融政策等多方面發(fā)力，包括專(zhuān)項(xiàng)債用于存量土地和存量商品房收購(gòu)、100萬(wàn)套城中村貨幣化安置、白名單信貸額度增加至4萬(wàn)億等。

9月底以來(lái)，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，住建部稱(chēng)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底。

在此背景下，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到位，當(dāng)下是合適的買(mǎi)房時(shí)機(jī)嗎？房貸利率降至什么水平合理？城中村改造貨幣化安置是發(fā)放現(xiàn)金還是房票？后續(xù)政策放松空間還有多少？帶著這些疑問(wèn)，搜狐財(cái)經(jīng)與如是金融研究院院長(zhǎng)管清友，進(jìn)行了一場(chǎng)深入對(duì)話。

管清友認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)已跌至2015年、2016年的水平，目前處于階段性企穩(wěn)。但考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化，一二線城市房?jī)r(jià)很難一直保持在這個(gè)水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大概率會(huì)穩(wěn)定在2013-2015年水平，以時(shí)間換空間緩釋樓市風(fēng)險(xiǎn)，去適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化。

他指出，房貸利率下調(diào)是趨勢(shì)，如果要設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)下調(diào)至與十年期國(guó)債收益率持平，即2%左右，較為合理；但下調(diào)時(shí)應(yīng)該多頻次、小步快跑，一次性大幅下調(diào)對(duì)商業(yè)銀行確實(shí)沖擊較大。

至于當(dāng)下是不是買(mǎi)房時(shí)機(jī)？如果從租金回報(bào)率角度看，收益率能達(dá)到十年期國(guó)債收益率水平，即2%的水平，他認(rèn)為房地產(chǎn)便是一個(gè)可以考慮的投資選項(xiàng)。

管清友建議道，穩(wěn)樓市與股市政策力度還可以更大，比如特別國(guó)債的發(fā)行，一定要讓地產(chǎn)政府和投資者看到，彈藥是無(wú)限的；此外，著力點(diǎn)應(yīng)該放在促銷(xiāo)費(fèi)、增加居民收入，要毫不猶豫的從全國(guó)層面發(fā)放消費(fèi)券和現(xiàn)金。

如是金融研究院院長(zhǎng)管清友

以下為搜狐財(cái)經(jīng)與官清友對(duì)話精編

穩(wěn)樓市力度可以更大

房貸利率可以繼續(xù)下調(diào)

搜狐財(cái)經(jīng)：有關(guān)部門(mén)在止跌回穩(wěn)“組合拳”中提到兩個(gè)增加，一是“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億；二是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造。對(duì)此，您怎么看？

管清友：我個(gè)人認(rèn)為，整個(gè)宏觀政策已經(jīng)進(jìn)入到系統(tǒng)性反通縮階段，涉及很多方面包括財(cái)政政策、貨幣政策的調(diào)整，以及長(zhǎng)中期一些重要的結(jié)構(gòu)性改革，如國(guó)企改革、如何減緩人口老齡化和少子化的沖擊等。

但毫無(wú)疑問(wèn)，短期或當(dāng)務(wù)之急，就是活躍股市、穩(wěn)定樓市，這是必須要做的事情，也是必選項(xiàng)，所以出臺(tái)了一系列政策。

聚焦到樓市，三四線城市（房?jī)r(jià)）從2021年年底開(kāi)始下跌，一線城市是從2023年二季度開(kāi)始，而且一線城市房?jī)r(jià)下跌幅度并不小，從房?jī)r(jià)指數(shù)角度看，基本跌回到2015年、2016年的水平，這是日本上世紀(jì)90年代初大城市三四年才出現(xiàn)的跌幅，我們的跌幅非?？欤苑€(wěn)樓市至關(guān)重要，核心就在一線或新一線城市。

關(guān)于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制 “白名單”，我認(rèn)為還是要回歸市場(chǎng)，因?yàn)檫@其實(shí)是用行政評(píng)判一個(gè)市場(chǎng)主體，而市場(chǎng)主體的財(cái)務(wù)指標(biāo)在隨時(shí)變化?！鞍酌麊巍敝贫绕鋵?shí)是一個(gè)“黑名單”制度，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)底線，因?yàn)榱腥搿鞍酌麊巍钡捻?xiàng)目均是有問(wèn)題的項(xiàng)目。

所以，這一系列政策包括鼓勵(lì)地方政府“收儲(chǔ)”，對(duì)于穩(wěn)樓市會(huì)發(fā)揮很大作用，一線城市和新一線城市可能會(huì)進(jìn)入到階段性企穩(wěn)。當(dāng)然，細(xì)化到具體操作層面，可能并不容易，例如存量商品房“收儲(chǔ)”。

但考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化因素，很難保證房?jī)r(jià)能一直保持在2015年、2016年的水平。如果未來(lái)一線和新一線城市，房?jī)r(jià)水平能穩(wěn)定在2013-2015年區(qū)間內(nèi)，則能以時(shí)間換空間緩釋樓市風(fēng)險(xiǎn)，去適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化。所以，穩(wěn)樓市的核心還是穩(wěn)一二線城市。

從貨幣政策與房地產(chǎn)政策相互配合的角度看，力度還可以更大一些，不僅僅是穩(wěn)價(jià)格，關(guān)鍵是穩(wěn)預(yù)期，預(yù)期穩(wěn)不住，價(jià)格也穩(wěn)不住。

搜狐財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在不少人認(rèn)為棚改重回房地產(chǎn)，對(duì)于貨幣化安置的落地方式您怎么看？

管清友：相比2014年、2015年那一輪，此次棚改規(guī)模較小，那一輪棚改其實(shí)是房地產(chǎn)泡沫化很重要的推手。當(dāng)前面臨的問(wèn)題是房地產(chǎn)階段性過(guò)剩，最好的方式是“以房換房”，結(jié)合存量房“收儲(chǔ)”去庫(kù)存。

至于是發(fā)放現(xiàn)金還是“房票”，各地要因地制宜去落實(shí)，最好是能夠兼顧，政府能“收儲(chǔ)”，存量房能去化，棚戶區(qū)住戶居住條件也能得到改善。部分城市如果存量房?jī)r(jià)格高，或者去化壓力小，可能會(huì)采取其他方式，但最終還是要將更多選擇權(quán)交給棚戶區(qū)改造住戶，而不是硬性要求必須置換房子。

搜狐財(cái)經(jīng)：如果這一次新政效果未達(dá)預(yù)期，后續(xù)的放松空間還有哪些？

管清友：房貸利率還可以繼續(xù)下調(diào)，北京、上海和深圳也沒(méi)有完全放開(kāi)。如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，反通縮力度肯定要更大。

搜狐財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為政策力度可以更大，對(duì)此有何思考或建議？

管清友：比如特別國(guó)債的發(fā)行，特別是財(cái)政部提出專(zhuān)項(xiàng)債可以用于地方化債，這個(gè)非常關(guān)鍵，但數(shù)量已經(jīng)要做好預(yù)期管理，一定要讓地產(chǎn)政府和投資者看到，彈藥是無(wú)限的，這個(gè)預(yù)期管理一定要建立起來(lái)，由此產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)可以后續(xù)慢慢化解。

這一輪的政策核心，我認(rèn)為有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是地方化債；二是民生和消費(fèi)；三是資本市場(chǎng)穩(wěn)定，主要是股市和樓市，債市目前沒(méi)問(wèn)題。目前，化債和資本市場(chǎng)穩(wěn)定初見(jiàn)成效，現(xiàn)在著力點(diǎn)應(yīng)該放在促銷(xiāo)費(fèi)、增加居民收入，要毫不猶豫的從全國(guó)層面發(fā)放消費(fèi)券和現(xiàn)金。

一二線城市房?jī)r(jià)

大概率會(huì)穩(wěn)定在2013-2015年水平

搜狐財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為房?jī)r(jià)目前是否已經(jīng)調(diào)整到位？當(dāng)下是買(mǎi)房的合適時(shí)機(jī)嗎？

管清友：我們（一線城市）用了一年時(shí)間，跌了人家三五年的幅度，房?jī)r(jià)跌至2015年、2016年的水平，而2015年正是那一輪房?jī)r(jià)的起漲點(diǎn)，所以跌幅很大。目前而言，房?jī)r(jià)處于階段性企穩(wěn)。

房?jī)r(jià)需要考慮產(chǎn)業(yè)布局、人口結(jié)構(gòu)的變化。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)水平處在2013-2015年區(qū)間內(nèi)，可能會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

房?jī)r(jià)下跌不可怕，可怕的是短期之內(nèi)跌幅很大。理性客觀來(lái)看，現(xiàn)在想托住房?jī)r(jià)或讓房?jī)r(jià)大漲并不現(xiàn)實(shí)，最優(yōu)的選擇是以時(shí)間換空間，盡可能減少房?jī)r(jià)的變化，以及對(duì)各個(gè)行業(yè)甚至是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的沖擊。

至于當(dāng)下是不是買(mǎi)房時(shí)機(jī)？如果從大宗耐用消費(fèi)品角度衡量，比如買(mǎi)車(chē)出現(xiàn)折價(jià)和價(jià)格下跌是常態(tài)；如果從租金回報(bào)率分析，可參考十年期國(guó)債收益率，但當(dāng)下很多城市的租金收益率達(dá)不到2%的水平。我個(gè)人認(rèn)為，將房產(chǎn)作為一個(gè)大宗耐用消費(fèi)品看待就行。

相對(duì)于60后、70后和80后，當(dāng)下的年輕群里對(duì)于買(mǎi)房執(zhí)念并不強(qiáng)，認(rèn)為租房也挺好，這是代際的變化，也與房地產(chǎn)周期有關(guān)。如果大家預(yù)計(jì)未房?jī)r(jià)還能漲30%，可能買(mǎi)房的人會(huì)更多。但現(xiàn)在預(yù)期和信心較弱，房地產(chǎn)調(diào)整周期會(huì)很長(zhǎng)，而目前正處在調(diào)整周期中。

所以，當(dāng)下是否買(mǎi)房，需要評(píng)估自身的情況，以及看待房產(chǎn)的維度。

搜狐財(cái)經(jīng)：從特別長(zhǎng)的周期看，房產(chǎn)還是不是資產(chǎn)配置的好選擇？

管清友：肯定還是資產(chǎn)配置當(dāng)中的一個(gè)選擇，但不像過(guò)去20年那樣。對(duì)于高凈值群體，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例很小，大部分是金融資產(chǎn)；對(duì)于大部分普通老百姓，80%的資產(chǎn)可能都是房產(chǎn)。房產(chǎn)有點(diǎn)像恩格爾系數(shù)，資產(chǎn)越少不動(dòng)產(chǎn)占比越高，資產(chǎn)越多不動(dòng)產(chǎn)占比越低。

搜狐財(cái)經(jīng)：相繼出臺(tái)一攬子政策以來(lái)，一線城市回暖明顯，您認(rèn)為持續(xù)性如何？能否帶動(dòng)樓市整體回暖？

管清友：我覺(jué)得這一輪政策放松后，回暖信號(hào)能夠傳遞到二線城市，成交量大意味著買(mǎi)房、賣(mài)房交易多。房?jī)r(jià)急速下跌，導(dǎo)致買(mǎi)家和賣(mài)家的選擇發(fā)生變化，一部分人認(rèn)為價(jià)格可以接受，也能負(fù)擔(dān)得起，恰需要買(mǎi)房就果斷出手；

另一部分人可能擁有多套房產(chǎn)，預(yù)判房?jī)r(jià)再次大漲的概率小，需要調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成金融資產(chǎn)。這也是為什么我們對(duì)金融資產(chǎn)的投資長(zhǎng)期看好，不僅僅是股市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期過(guò)后，大量的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)變成金融資產(chǎn)，投向各種金融產(chǎn)品。

搜狐財(cái)經(jīng)：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)走向，您有何思考？

管清友：總體來(lái)看，一線和二線城市進(jìn)入階段性企穩(wěn)，進(jìn)入到以時(shí)間換空間狀態(tài)。

此外，一線和二線城市的房?jī)r(jià)，大概率會(huì)穩(wěn)定在2013年至2015年區(qū)間這個(gè)水平。如果形勢(shì)繼續(xù)惡化，很有可能回到2009年的水平，所以這一輪政策出臺(tái)與落地至關(guān)重要。

房貸利率下調(diào)至2%較為合理

與十年期國(guó)債收益率持平

搜狐財(cái)經(jīng)：不少人認(rèn)為租房的收益率已經(jīng)跑贏存款、甚至國(guó)債收益，買(mǎi)房出租成為一個(gè)好選擇，您對(duì)此有何建議？

管清友：這與房?jī)r(jià)的變化，以及房屋出租的持續(xù)性有關(guān)，是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程。從租金回報(bào)率角度看，如果收益率達(dá)到十年期國(guó)債收益率水平，也就是2%的水平，我認(rèn)為便是非常好的選擇。

此外，這一輪財(cái)政政策、貨幣政策和金融政策的調(diào)整，其實(shí)是為未來(lái)重大結(jié)構(gòu)性改革爭(zhēng)取時(shí)間。長(zhǎng)期來(lái)看，考慮到人口老齡化趨勢(shì)，利率繼續(xù)下行、逼近至零，應(yīng)該是相對(duì)確定的。

總需求減弱，大量產(chǎn)業(yè)肯定要出海，這便涉及到如何激發(fā)國(guó)內(nèi)需求的問(wèn)題，這一次系統(tǒng)性政策調(diào)整，對(duì)于消費(fèi)與居民收入均有覆蓋，也采取了相應(yīng)的措施，但力度還可以更大一些。

總體來(lái)看，利率下行是趨勢(shì)；但如果國(guó)內(nèi)需求被激發(fā)，利率可能還有抬升的可能性，所以后續(xù)系統(tǒng)性的改革怎么做很關(guān)鍵。

現(xiàn)在還有諸多工具和條件可以促進(jìn)總需求，短期之內(nèi)如化債、發(fā)放消費(fèi)券及建立農(nóng)民群體社保體系等。不妨以3%作為通脹目標(biāo)，去進(jìn)行系統(tǒng)性的政策調(diào)整，目前實(shí)際處在通貨緊縮狀態(tài)，從物價(jià)上漲結(jié)構(gòu)看，生活必需品價(jià)格上漲的幅度較大，需要配合消費(fèi)券、現(xiàn)金發(fā)放和現(xiàn)金補(bǔ)貼等，一旦達(dá)成，樓市和股市也會(huì)回穩(wěn)。

但這一點(diǎn)目前很難形成共識(shí)，所以我認(rèn)為財(cái)政政策和貨幣政策，力度還可以更大。樓市與股市，更多時(shí)候只是個(gè)結(jié)果，本身就是一個(gè)雞生蛋與蛋生雞的問(wèn)題，想要好轉(zhuǎn)需要基于整個(gè)基本面的改善。

搜狐財(cái)經(jīng)：5年期LPR已降至3.6%，您認(rèn)為房貸利率降到什么水平合理？

管清友：房貸利率下調(diào)應(yīng)該多頻次、小步快跑，如果一次性大幅下調(diào)對(duì)商業(yè)銀行確實(shí)沖擊較大。

對(duì)于未來(lái)的房貸利率水平，我認(rèn)為基本要與十年期國(guó)債收益率大概持平，就是2%左右。現(xiàn)在確實(shí)是金融部門(mén)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利的過(guò)程，這個(gè)趨勢(shì)很難改變，所以下調(diào)存量房貸利率是大勢(shì)所趨。如果一定要設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，可能就是與十年期國(guó)債收益率持平。

搜狐財(cái)經(jīng)：目前，已有超60城加入存量商品房“收儲(chǔ)”行列，但效果不及預(yù)期。您認(rèn)為，專(zhuān)項(xiàng)債券允許用于土地儲(chǔ)備、收購(gòu)存量房，能夠徹底改變這一現(xiàn)狀嗎？

管清友：原來(lái)為什么進(jìn)展慢，地方政府需要自己花錢(qián)、動(dòng)用自身的債務(wù)指標(biāo)，而且不少地方政府也并不寬裕；如今則不同，各地均可以申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)債額度，我認(rèn)為“收儲(chǔ)”進(jìn)度會(huì)大大加快。

搜狐財(cái)經(jīng)：存量商品房“收儲(chǔ)”后用作保障房，是否會(huì)分流購(gòu)房需求，沖擊商品房?jī)r(jià)格？

管清友：我們的住房制度，實(shí)際上一直走的是“雙軌制”，一個(gè)是保障軌，另一個(gè)是市場(chǎng)軌。最初沒(méi)有土地批租、土地財(cái)政循環(huán)時(shí)，實(shí)際上保障軌走的更快，后續(xù)允許拍賣(mài)土地后，市場(chǎng)軌變快。

對(duì)于我們這樣一個(gè)大國(guó)，就應(yīng)該住房“雙軌制”，所以當(dāng)下放開(kāi)或放松調(diào)控是正確的，富人愿意多買(mǎi)房子，銀行做好風(fēng)險(xiǎn)控制即可；保障房恰是政府應(yīng)該做的，畢竟很多人還買(mǎi)不起房子，所以通過(guò)“收儲(chǔ)”和專(zhuān)項(xiàng)債等方式推進(jìn)保障房建設(shè)很有必要。

保障房建設(shè)主要集中在大城市，所以對(duì)市場(chǎng)的沖擊是必然的，但保障房本來(lái)就應(yīng)該建設(shè)，所以“收儲(chǔ)”存量房用作保障房，這就是功能劃分。