最近，一張截圖被傳地沸沸揚(yáng)揚(yáng)，中海再次站上風(fēng)口浪尖。

根據(jù)圖片內(nèi)容，中海云貴公司與重慶公司合并為西南公司。透露出的信息也很簡單：公司合并，人員縮減，以中海為代表，地產(chǎn)行業(yè)的劇烈收縮，已是事實。

當(dāng)然，這也不是中海第一次城市合并，此前已有多次合并事實，但整體力度相對較小，以“維穩(wěn)”為主：

例如：長春公司與哈爾濱公司合并，成立長哈公司；廣州公司與佛山公司合并，成立廣佛公司；昆明公司與貴陽公司合并，成立云貴公司；新疆公司與西安公司合并，成立西北公司；鄭州公司合并太原公司；天津公司合并石家莊公司；東莞公司與深圳公司合并，成立深莞公司；長沙公司與南昌公司合并，成立湘贛公司；廈門公司與福州公司合并，成立福建公司；珠海公司與海南公司合并，成立海珠公司……

此外，在區(qū)域公司不斷變革過程中，中海也進(jìn)行了相應(yīng)的裁員或者人員調(diào)整。根據(jù)年報顯示， 中海地產(chǎn)在2020年的時候有全職員工6134人，到了2023年，中海地產(chǎn)的員工人數(shù)下降到了3651人 。

從內(nèi)部反饋來看，中海地產(chǎn)這幾年的調(diào)整動作較多：從郝建民時代，過渡到顏建國時代，隨著顏建國出任中建股份助理總裁、中海集團(tuán)董事長之后，中海地產(chǎn)又逐漸來到張智超時代。

政策強(qiáng)力支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，諸多房企在組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)模式上加緊調(diào)整以適應(yīng)新局面。作為行業(yè)標(biāo)桿之一的中海地產(chǎn)，近年來通過不斷的城市公司合并和人員調(diào)動來優(yōu)化內(nèi)部資源、提高管理效率，反映著公司應(yīng)對市場壓力的戰(zhàn)略舉措。

01

地產(chǎn)排位賽競爭加劇

中海抗壓能力依舊在線

對當(dāng)下整個行業(yè)而言，政策加持不斷為市場注入新活力。但黃金時代已然逝去，在此背景下，市場的挑戰(zhàn)依然存在，而且不小。以行業(yè)TOP5房企為例，2024年前9月各房企銷售額普遍下滑，其中中海的下滑幅度較小，同比下降16.8%，而其余房企的下降幅度均超過20%。這一表現(xiàn)或顯示出中海在行業(yè)動蕩期的穩(wěn)定性，但與此同時，公司也承受著保持高利潤的壓力。

在今年8月發(fā)布中期業(yè)績報中，中海地產(chǎn)可謂脫穎而出，不僅穩(wěn)住企業(yè)基本盤，更是于逆勢之中交出了權(quán)益銷售第一、利潤第一等亮眼數(shù)據(jù)，例如：2024 年上半年，中海地產(chǎn)合約物業(yè)銷售額 1483.8 億元，國內(nèi)市場占有率較 2023 年末提升 0.49 個百分點達(dá)到 3.15%，銷售面積為 544 萬平方米。

中海地產(chǎn)強(qiáng)化聚焦一線城市的策略。2024 年上半年，中海地產(chǎn)在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現(xiàn)銷售合約額 744 億元，占總銷售合約額的 62.7%。中海地產(chǎn)堅持以現(xiàn)金流管理為中心，加強(qiáng)銷售回款，上半年銷售回款超過 50 億元的城市有 5 個，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中，上海超過 200 億元，北京超過 100 億元。

業(yè)績報告數(shù)據(jù)固然亮眼，但中海的核心優(yōu)勢在于高利潤率，縱觀整體銷售規(guī)模和利潤方面，業(yè)績下滑已是事實，2019年，中海的毛利率高達(dá)33.7%，但到了今年上半年，毛利率只剩22.1%。此外，中海的竣工存貨占比近年來逐步上升，去化壓力顯著。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，中海的竣工存貨占比已達(dá)到30.17%，在行業(yè)排名中較高，這使得公司在成本控制和利潤提升方面面臨更大的壓力。

中海一向被稱為“利潤王”，但在近年銷售額和利潤表現(xiàn)的“雙下滑”局面下，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，一直追求“穩(wěn)中求進(jìn)”的中海無疑充滿了挑戰(zhàn)。

02

城市公司大規(guī)模合并

區(qū)域資源整合與管理層調(diào)動

受大環(huán)境影響，為了保持業(yè)績的平穩(wěn)發(fā)展，中海在這些年不斷地對組織架構(gòu)及人員調(diào)整。就像文章開頭所說，從2020年開始，中海地產(chǎn)便通過大規(guī)模的城市公司合并逐步優(yōu)化資源配置。

在上述合并過程中，中海也對管理層進(jìn)行了重新分配與調(diào)整。例如：重慶公司近年多次更換總經(jīng)理，以適應(yīng)新市場策略需求。同時，中海內(nèi)部培養(yǎng)的“海之子”人才在調(diào)整中逐步嶄露頭角，例如：昆明公司前總經(jīng)理馬玉波、新任深圳公司總經(jīng)理趙亮等HR出身的管理層，在公司合并重組中發(fā)揮了協(xié)調(diào)和領(lǐng)導(dǎo)作用。

03

開拓“第二增長曲線”

全力迎接新機(jī)遇與挑戰(zhàn)

站在當(dāng)下，若想保持穩(wěn)健增長，積極開拓“第二增長曲線”是房地產(chǎn)繞不開的道路。

2024年上半年，中海的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比高達(dá)94%，而商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收入占比不足5%，屬于中海的“第二增長曲線”目前還不夠成熟。

不過中海也正在積極布局商業(yè)業(yè)務(wù)，以此實現(xiàn)多元化目標(biāo)。中海地產(chǎn)副總裁王林林曾表示，公司計劃在2024年商業(yè)收入增長25%，并將繼續(xù)努力實現(xiàn)“十四五”商業(yè)收入過百億的目標(biāo)。對于中海而言，多元化發(fā)展的壓力不斷加大，而這一步伐越快越能幫助公司在市場動蕩期獲得抗風(fēng)險能力。

聚焦成都，中海二字已是成都市場多年的金字招牌。于2000年進(jìn)駐成都的中海地產(chǎn)，堅持在主流城市、主流地段打造主流產(chǎn)品。金融城四子、中海國際中心、錦江城、天府里、浣云居、新川華府……中海不斷積極參與到成都的城市浪潮，在多次把脈城市方向上，中海確實具有超前的眼光，從區(qū)域二手房價格上就可見一斑。

但在今年上半年的在五大央企的成都PK中，中海地產(chǎn)銷售數(shù)字落后于華潤置地、中國鐵建、保利發(fā)展、招商蛇口。最直接的原因，土儲端和2024年1-7月的銷售顯然是強(qiáng)相關(guān)的，與其他央企相比，中海在近幾年拿地數(shù)量較少。

截止目前，中海地產(chǎn)在成都待亮相的項目不太多。在今年7月，中海以24.2億元拿下成都青羊區(qū)一塊住兼商用地，項目緊鄰成都市金沙幼兒園、草堂小學(xué)、泡桐樹小學(xué)和石室聯(lián)中等名校，同時，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，距離項目最近的是地鐵4號線蔡橋站，非遺博覽園、鵬瑞利青羊廣場、青羊萬達(dá)廣場等商業(yè)場所一應(yīng)俱全，成都市婦女兒童中心醫(yī)院也在附近，生活方便快捷。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項目預(yù)計明年亮相，整體定位也是往高端改善上走的，可以期待一波。

在政策利好和市場壓力并存的背景下，中海的合并、架構(gòu)調(diào)整、以及“第二增長曲線”的拓展都具有積極的市場意義。未來，中海地產(chǎn)是否能進(jìn)一步實現(xiàn)業(yè)務(wù)布局的拓展和利潤穩(wěn)步增長，將直接決定其在未來行業(yè)排位賽中的競爭優(yōu)勢。

可以預(yù)見，憑借其穩(wěn)健的財務(wù)基礎(chǔ)和央企背景優(yōu)勢，中海有望在新的市場挑戰(zhàn)中不斷調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，實現(xiàn)精細(xì)化管理和效益提升。但即便如此，面對其他頭部房企的激烈競爭，中海在未來或許需要以更靈活的市場策略、更優(yōu)化的成本管理來迎接新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。