周末綠城芝蘭月華的發(fā)布會(huì)受到不少關(guān)注，其中價(jià)格是最大熱點(diǎn)，除此之外，刷到關(guān)于建發(fā)紫宸項(xiàng)目的相關(guān)信息，今年鼓臺(tái)幾個(gè)改善新盤也開始相繼面世，下面借此聊聊改善的話題。

改善現(xiàn)狀

首先是綠城芝蘭月華，發(fā)布會(huì)的圖片顯示：5.5W（24套）、4.6W（56套）、4.5W（64套），折扣9%，借鑒村長朋友圈的圖。

對(duì)于項(xiàng)目而言，已經(jīng)備案兩棟：

1#樓 ：56套，備案均價(jià)5.3W，面積175平
3#樓 ：24套，備案均價(jià)5.9W，面積217平

從數(shù)據(jù)對(duì)比來看，如果按照?qǐng)D片顯示，相當(dāng)于項(xiàng)目部分樓棟4.2W，樓王5W。

對(duì)比備案價(jià)，不僅僅是折扣9%，而是16%-21%，接近8折的力度。

這是什么樣的價(jià)格情況，最簡單的對(duì)比，這是3年前，綠城在五里亭操盤桂語映月的開盤價(jià)。

如今的桂語映月業(yè)主，面對(duì)綠城在新盤不遺余力的投入營銷，相信內(nèi)心也是有苦難言。

同樣的價(jià)格，3年前二環(huán)外的福州綠城偽改善，3年后鼓臺(tái)核心區(qū)的浙江綠城新改善。

這感受，只有局中人才能體會(huì)。

回到項(xiàng)目的定價(jià)，如果真如宣傳所言，這個(gè)售價(jià)最好的對(duì)比就是隔壁已經(jīng)在售的建發(fā)瑞云，基本售價(jià)持平，甚至略低2K。

從兩個(gè)項(xiàng)目的定位來看，雖然建發(fā)在福州口碑更甚，但是綠城這次的投入度是更高的。

回到項(xiàng)目樓面價(jià)，2.77W，扣除樓王，差價(jià)1.5W左右。

按照目前的產(chǎn)品定位，實(shí)際的利潤并不大，如同群友說的，要是賣得慢，可能不一定能回本，除非走桂語老路，后面降配。

不管如何，福州目前的改善新盤，已經(jīng)沒了當(dāng)年高溢價(jià)的腔調(diào)。

除了這個(gè)項(xiàng)目外，今年的高改，鼓樓高工地塊的建發(fā)紫宸，也發(fā)布一些資料，信息來自公眾號(hào)《福州地產(chǎn)筆記》。

題外話：一個(gè)新的公眾號(hào)，預(yù)計(jì)是業(yè)內(nèi)人士，資料和樓盤講解個(gè)人感受還是很專業(yè)到位，最少比本人強(qiáng)不少，在這個(gè)自媒體擺爛的時(shí)代，這樣的新血液，值得推薦。

對(duì)于項(xiàng)目而言，放出全民營銷，雖然對(duì)比這個(gè)高改盤的總價(jià)，這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)不算多，但是按照以前幾個(gè)類似的新盤，都是低調(diào)神秘的上市，高工的腔調(diào)也弱了不少。

簡單對(duì)比，項(xiàng)目樓面價(jià)3.8W，目前放風(fēng)價(jià)是6.5W，差價(jià)2.7W，對(duì)比前兩年的項(xiàng)目：

天琴灣：樓面價(jià)3.08W，售價(jià)5.5W+溢價(jià)車位
朗云：樓面價(jià)2.6W，售價(jià)4.8W以上+車位

項(xiàng)目的差價(jià)接近天琴灣，不過這還僅僅是放風(fēng)價(jià)，按照市場(chǎng)規(guī)律，放風(fēng)價(jià)一般都遠(yuǎn)高于實(shí)際售價(jià)。

換言之，高工的售價(jià)預(yù)計(jì)在6-6.5W之間，借鑒當(dāng)時(shí)文章分析，個(gè)人瞎猜的6.2W。

高工的實(shí)際溢價(jià)已經(jīng)不如當(dāng)時(shí)的天琴灣，而天琴灣神秘低調(diào)的上市清盤，目前看高工已經(jīng)做不到這種局面。

聊到土拍差價(jià)，上面的瑞云、芝蘭月華，都是2.8W樓面價(jià)，土拍開發(fā)商溢價(jià)而來，售價(jià)4.2-4.5W左右。

去年的上海西兩大改善新盤，樓面價(jià)都在2.68W左右，還是底價(jià)拿地，最終售價(jià)4.85W，做到較好的去化。

很明顯對(duì)比土拍市場(chǎng)，看上去回暖了，實(shí)際的銷售市場(chǎng)還遠(yuǎn)不如去年。

前2年底價(jià)拿地，最終躺贏，近期競(jìng)價(jià)拿地，最終可能背鍋。

綜上，前幾年的樓市，改善新盤一直以來都是高腔調(diào)，隨意的高溢價(jià)，短時(shí)間的熱銷。

來到今年，更多投入的精力，換來的也僅僅是迎合市場(chǎng)的定價(jià)，還未上市就開啟的全民營銷，中介分銷等。

改善盤的高昂的頭，終究也低下了。

去化盤點(diǎn)

聊完現(xiàn)狀對(duì)比，順便看看一個(gè)數(shù)據(jù)，就是這幾年改善新盤的去化，個(gè)人手動(dòng)統(tǒng)計(jì)，憑借個(gè)人感受，把部分剛改盤+改善盤，做了去化統(tǒng)計(jì)，漏了個(gè)別項(xiàng)目望見諒。

分析：從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，2024年截至前三季度，909套的銷量，如果簡單換算，一整年大概1200套左右。

從年份對(duì)比來看，2021年是福州樓市近期的巔峰，其中改善盤更是瘋狂，大部分項(xiàng)目由于備案價(jià)壓制，在當(dāng)時(shí)都搞出額外加價(jià)+車位的做法，不過最終都是熱銷。其中代表就是建發(fā)養(yǎng)云，3.8W的備案價(jià)，實(shí)際4.5W+的售價(jià)，500多套，每次開盤都是短時(shí)間清盤。

隨后的2022年，福州改善供應(yīng)下滑，不過不乏亮點(diǎn)盤，當(dāng)年的高改盤，天琴灣、朗云，都以低調(diào)的做法，做到短時(shí)間清盤，甚至市場(chǎng)還未清楚實(shí)際售價(jià)，就已經(jīng)賣得差不多了。

2023年，福州正式全面的進(jìn)入第四代住宅爆發(fā)期，上海西的兩個(gè)新盤，底價(jià)拿地，最終都做到高去化，其中建發(fā)璞云更是代表，貼合周邊客源的面積段，搶跑市場(chǎng)上市，對(duì)比樓面價(jià)，差價(jià)高達(dá)2.2W，可以說贏麻了。

時(shí)間來到2024年，截至目前，沒有一個(gè)改善盤是熱銷代表，即便有清盤的建發(fā)臻園，賣得還過得去的建發(fā)瑞云等，但是從實(shí)際的上市數(shù)據(jù)和營銷手段來看，都差強(qiáng)人意。

除此之外，2024年的新晉改善盤，也是近年之最，目前統(tǒng)計(jì)還漏了芝蘭月華、建發(fā)紫宸、保利天贊等，一年內(nèi)福州的改善新盤，能供應(yīng)接近10個(gè)。

區(qū)位也從當(dāng)初的東二環(huán)、鼓樓北、金山等逐步回歸到，不少改善夢(mèng)寐以求的鼓臺(tái)核心區(qū)。

只不過區(qū)位越來越好，產(chǎn)品力越來越卷，銷售市場(chǎng)卻一去不復(fù)返。

盤點(diǎn)總結(jié)

福州改善新盤，一直是這幾年的市場(chǎng)香餑餑，改善=溢價(jià)，改善=保值，改善=熱銷，也是市場(chǎng)墨守成規(guī)的感受。

當(dāng)鼓臺(tái)開啟供應(yīng)后，短短時(shí)間，雖然改善談不上滯銷，但是也已經(jīng)沒了當(dāng)初的腔調(diào)。

不少項(xiàng)目拿地后，開盤初期市場(chǎng)給予的感受是很強(qiáng)烈的，覺得能夠隨便賣。

奈何最終的走勢(shì)卻一反常態(tài)，沒有一個(gè)做到前3年的大范圍熱銷，基本都踏入了開盤即打折，高額分銷是常態(tài)的現(xiàn)狀。

對(duì)比拿地價(jià)，也沒了之前閩系暴雷后，幾家房企壟斷后，隨意操盤就能大賺的歡快時(shí)光。

即便如此，福州的鼓臺(tái)供應(yīng)還未停止，后續(xù)的核心地塊還在持續(xù)，改善沒了腔調(diào)也僅僅是開始。

后續(xù)的市場(chǎng)，改善是否比剛需還好賣，可能都要打算問號(hào)。