“滬七條”落地50天后，上海樓市又迎來(lái)重磅松綁政策。

孫婉秋攝

11月18日，上海市住建委發(fā)布通知，明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)增值稅、個(gè)稅等亦有所調(diào)整，自2024年12月1日起施行，買房門檻進(jìn)一步降低。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦算了一筆賬，從房東的視角，假設(shè)其將800萬(wàn)元總價(jià)購(gòu)入的150平方米面積住宅、以1000萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售，按持有年限3年來(lái)計(jì)算，那么按原政策，他需要繳納增值稅10萬(wàn)元[（1000-800）*5%]，而新政則無(wú)須繳納；個(gè)稅方面，新政前需繳納20萬(wàn)元（1000*2%），而新政后只需繳納10萬(wàn)元（1000*1%）。

兩相結(jié)合，相當(dāng)于置業(yè)成本直接省下20萬(wàn)元。

盧文曦強(qiáng)調(diào)，前期受政策利好推動(dòng)，上海剛需項(xiàng)目交易活躍，眼下大戶型產(chǎn)品降低交易成本，利好改善需求釋放，這樣可以形成熱點(diǎn)接續(xù)，“所有利好全部?jī)冬F(xiàn)后，買家出手速度或會(huì)加快，二手房市場(chǎng)這股交易熱情有望延續(xù)到年底”。

01

繼續(xù)松綁

此次新政主要涉及個(gè)人所得稅、增值稅及契稅。具體來(lái)看：

個(gè)人所得稅方面，新政明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。按規(guī)定，上海市取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整。

關(guān)于個(gè)人出售住房增值稅，即個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

個(gè)人購(gòu)買住房契稅方面，上海市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)于上海樓市而言是較大利好，因?yàn)樯虾Ｒ呀?jīng)是絕對(duì)的存量市場(chǎng)，二手房交易占主導(dǎo)，今年以來(lái)二手房與新房的成交套數(shù)比例接近4∶1，“非普標(biāo)準(zhǔn)取消后，滿2年144平方米以上二手房交易的增值稅為0，今年上海144平方米以上的房子占全市二手房中成交金額占比17%。”

他指出，目前上海二手房均價(jià)52000元/平米，非普住宅總價(jià)底線在750萬(wàn)元左右，因此這部分房源滿兩年免征增值稅的力度較大，能夠有效激活二手房市場(chǎng)的活躍度。且上海是一二手聯(lián)動(dòng)比較明顯的城市，這也可帶動(dòng)新房市場(chǎng)的成交。

盧文曦也表示，普宅和非普宅差異弱化利好大戶型房源，降低房東銷售成本，買賣雙方在價(jià)格談判上有很大的回旋余地，交易促成的概率變大，為成交保持相對(duì)高位繼續(xù)發(fā)揮支持力量。

左宇 攝

02

市場(chǎng)企穩(wěn)

一個(gè)共識(shí)是，此次新政可以承接“滬七條”所帶來(lái)的熱度，市場(chǎng)積極情緒得到延續(xù)。

今年9月末，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局等六部門聯(lián)合印發(fā)通知，從“住房限購(gòu)調(diào)整”“優(yōu)化住房信貸”“調(diào)整住房稅收”等方面對(duì)樓市進(jìn)行松綁。

主要包括：

縮短非上海戶籍居民購(gòu)買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限至1年；

對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇；

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為“不低于15%”……

多條舉措之下，樓市熱情隨即被點(diǎn)燃。

第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬(wàn)平方米，同比上漲66%，環(huán)比上升52%。另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，當(dāng)月上海新建商品住宅成交面積64.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加39.8%，同比增加14.4%。

宋紅衛(wèi)直言，進(jìn)入11月后，二手房市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)，“1—17號(hào)的二手房成交量達(dá)到15076套，其中5天成交量破千”。

一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，最近一個(gè)多月來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量在向上走，價(jià)格方面，由于之前下跌幅度較大，當(dāng)前尚未看到明顯回升，但是已經(jīng)有止跌跡象，供需關(guān)系正在趨于平衡。

其表示，當(dāng)前自己所在的門店每月業(yè)績(jī)大概在100多萬(wàn)元，比此前提高了10%左右。

吳典攝

經(jīng)紀(jì)人王磊（化名）也表達(dá)了相似的看法。王磊的主要業(yè)務(wù)范圍在普陀區(qū)武寧板塊，他說(shuō)“滬七條”之后，市場(chǎng)成交量一直在上升，價(jià)格略微止跌回穩(wěn)。在他看來(lái)，這已經(jīng)是很好的現(xiàn)象，雖然當(dāng)前掛牌總量依然較多，“其實(shí)不論價(jià)格漲跌，只要有量，我們的日子就會(huì)好過(guò)一些”。

談到最近的市場(chǎng)變化，王磊說(shuō)“滬七條”后，外地客戶明顯變多，許多此前沒有購(gòu)房資格的購(gòu)房者受益于政策松綁，開始提前入市；另一點(diǎn)是如今老破小不再吃香，購(gòu)房者觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)算低的客戶甚至?xí)敢膺x擇郊區(qū)的新房，“郊區(qū)新房供應(yīng)充足，商業(yè)、地鐵等設(shè)施也都在完善，90年之前的老公房沒什么人買了”。

11月過(guò)半，王磊已經(jīng)簽了兩單，相比上半年已經(jīng)非常好，他說(shuō)“滬七條”政策前三四個(gè)月才能開一單，此次政策加碼讓他后市的看法積極了很多。

在王磊看來(lái)，后續(xù)樓市熱度肯定會(huì)下降一些，但是明年肯定會(huì)比今年好，“不會(huì)再像今年上半年這么差的”。

記者吳典

編輯孫婉秋