01

　　10月這一波樓市，有明顯異動(dòng)的是四大一線城市和杭州成都。

　　就數(shù)據(jù)而言，上海、深圳的放量是最明顯的。深圳本月新房網(wǎng)簽已經(jīng)突破5700套，新房認(rèn)購(gòu)仍然延續(xù)了10月的行情，截止到11月18日，認(rèn)購(gòu)破7000套，預(yù)計(jì)本月破萬(wàn)套毫無(wú)壓力。

　　上海樓市，11月只花了12天，二手房就創(chuàng)下今年以來(lái)單月成交量破萬(wàn)最快記錄，亦足以可見(jiàn)樓市是真實(shí)的火熱——盡管這些破萬(wàn)成交中，絕大部分都是老破小。

　　至于北京和廣州，盡管政策出了不少，但行情并不盡如人意。

　　截止到11月18日，北京樓市二手房網(wǎng)簽破萬(wàn)，但新房才網(wǎng)簽了2700套，只比10月份多了13%。

　　你要知道當(dāng)月的網(wǎng)簽，大體反應(yīng)的是上個(gè)月的認(rèn)購(gòu)成交量。新房網(wǎng)簽才2700套，即意味著在政策最火的10月份，北京新房仍然很慘淡。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？其實(shí)看看深圳11月新房網(wǎng)簽了5700套就可以看出，深圳新房房?jī)r(jià)管控比較市場(chǎng)化、新房性價(jià)比高，房企定價(jià)靈活，所以這一波刺激，深圳新房最先崛起；

　　而北京房企仍然比較依賴(lài)指導(dǎo)價(jià)，新房相比二手房吸引力不夠，自然也就賣(mài)不過(guò)二手房了。

　　02

　　然而，盡管行情有高有低，但11月樓市，“退房潮”開(kāi)始暗流涌動(dòng)。

　　為什么這樣說(shuō)呢？以最火熱的深圳為例，11月17日，認(rèn)購(gòu)新房279套，但網(wǎng)簽異動(dòng)數(shù)量，一天就有157套，創(chuàng)了近一年異動(dòng)新高。

　　▲網(wǎng)簽異動(dòng)，說(shuō)明很多認(rèn)購(gòu)了新房的購(gòu)房者不愿意買(mǎi)了，在跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商后退了認(rèn)籌或訂金，開(kāi)發(fā)商的房源重新轉(zhuǎn)回待售狀態(tài)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：行舟深房）

　　對(duì)此，據(jù)我了解，當(dāng)下的深圳樓市，在10月份消化了一波新房庫(kù)存之后，主要呈現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)象：

　　（1）認(rèn)購(gòu)量從10月份的日均400套，11月下滑至日均300套左右。

　　（2）網(wǎng)簽異動(dòng)量在逐漸回升，越來(lái)越多的意向客戶選擇退訂。

　　▲說(shuō)實(shí)話，退房（網(wǎng)簽異動(dòng)）是很常見(jiàn)的事，畢竟很多開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者下訂，大都承諾認(rèn)籌、誠(chéng)意金可退。（數(shù)據(jù)來(lái)源：行舟深房）

　　但如今，退房潮漸成規(guī)模，為何？

　　究其原因，最主要是9月底-11月，一線城市出臺(tái)了降首付降利率減稅等多番新政，很多買(mǎi)房人認(rèn)定樓市要火，所以在沒(méi)有賣(mài)掉手里的存量二手房的情況下，為了抄底，先去認(rèn)購(gòu)了新房。

　　然而無(wú)論北京還是深圳，二手房成交也不是那么容易，這些購(gòu)房者的房子賣(mài)不出去，付款周期難以預(yù)判，那新房退訂自然而然就提上日程了。

　　以北京為例，當(dāng)下北京二手房，賣(mài)得最好的還是西城榮豐、海淀上地、橡樹(shù)灣這些優(yōu)質(zhì)區(qū)域，其他地段學(xué)區(qū)一般的小區(qū)，看房和買(mǎi)房人并沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)上傳言的那么多，簡(jiǎn)而言之，并不存在看房人數(shù)量和買(mǎi)賣(mài)訂單全北京“普漲”，二手房成交依舊是分化的態(tài)勢(shì)。

　　深圳方面，二手房成交雖較9月以前大幅增長(zhǎng)，但相比10月，11月的深圳二手房成交并未繼續(xù)放量，只能說(shuō)延續(xù)了10月的深圳行情。

　　▲看得出，深圳二手房在經(jīng)歷10月的掛牌-成交周期后，目前掛盤(pán)量已經(jīng)十分平穩(wěn)，甚至掛盤(pán)均價(jià)亦重新掉頭向下。近3月以來(lái)，深圳降價(jià)房源始終占據(jù)優(yōu)勢(shì)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：行舟深房）

　　所以對(duì)于這種行情，很多沖動(dòng)的買(mǎi)家，在自己二手房沒(méi)有賣(mài)出去的情況下就匆匆下訂，等到新房的付款截止時(shí)間線來(lái)臨，退房就成了一個(gè)必然選項(xiàng)。

　　03

　　剛剛我們說(shuō)了退房潮暗流涌動(dòng)的第一個(gè)原因。第二個(gè)原因，則在于部分開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)本身的質(zhì)素問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者信心搖擺，清退房源越賣(mài)越多。

　　比如，北京東壩保利天匯，作為去年年中開(kāi)盤(pán)且屢屢位列銷(xiāo)售排行榜前端的知名項(xiàng)目，在最近幾個(gè)月，很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題想要退房。

　　對(duì)此有人說(shuō)，“一天三四十架飛機(jī)，從地塊正上方過(guò)，銷(xiāo)售介紹時(shí)候沒(méi)有告知，屬于隱瞞不利因素”；還有的說(shuō)，“保利天匯存在提供首付分期的情況，并且在看房的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋存在違規(guī)建設(shè)的情況，將臥室的飄窗拆除，將封閉式廚房改為開(kāi)放式廚房”。

　　當(dāng)然，業(yè)內(nèi)基本心知肚明。其實(shí)除了這些問(wèn)題，保利天匯最大的問(wèn)題在于周邊生活配套不足，城市界面比較荒涼，其次保利天匯項(xiàng)目中間有一條街坊路，道路規(guī)劃局不允許其封閉，小區(qū)里的小孩老人可能會(huì)有安全問(wèn)題。

　　如此，在這些問(wèn)題的集中反饋下，很多花了8、9萬(wàn)一平購(gòu)入保利天匯的購(gòu)房者感到有些反悔，畢竟，現(xiàn)在望京核心區(qū)、奶西的新房和次新房也是這個(gè)價(jià)，自然也就想到要退房了。

　　所以從這方面說(shuō)，過(guò)去一年，基本是北京房?jī)r(jià)跌得最快的一年，對(duì)于在去年買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要他能退，動(dòng)“退房”的心思就不是個(gè)案。如今的退房潮、清退潮，整體其實(shí)是去年的購(gòu)房者，對(duì)于去年和今年房?jī)r(jià)價(jià)差過(guò)大的一種集中反應(yīng)。

　　當(dāng)然，除了這個(gè)，最深層的根本原因是，盡管出了那么多政策，但大家經(jīng)濟(jì)預(yù)期改觀的還是很少。

　　比如最近社會(huì)最大的利好是化債，但化債，主要利好的是吃政府財(cái)政的相關(guān)企業(yè)和職工，盡管金額龐大，但覆蓋面有限，且這一波化債支付并不可持續(xù)。

　　所以從這方面看，只要大家仍然對(duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)面仍然悲觀，因?yàn)樾抡碳ざa(chǎn)生的退房者，也會(huì)一直存在。