1

歷史上，宋元王朝更迭的伏筆埋在襄陽之戰(zhàn)。這一戰(zhàn)雙方攻防博弈打了近6年，宋軍不敢失去襄陽，元軍則志在必得。因為忽必烈相信，宋朝“無襄則無淮，無淮則江南唾手可下”。

襄陽之所以重要，除了地理位置因素，更關(guān)鍵的是，它乃戰(zhàn)略物資重要儲備地。宋人沒能守住襄陽，結(jié)果就是節(jié)節(jié)敗退乃至覆滅。

說明一點，資金安全是一切的前提，任何時候都是如此。

就說二手房交易，對比10年前，如今房源匹配、看房、簽約、過戶，整個流程已經(jīng)非常絲滑便捷，不過資金安全難題一直存在。

最極端的情況，房款被中介挪用，或者買方自行支付房款給業(yè)主，業(yè)主沒拿房款去解押。甚至有城市可先過戶再辦貸款，買方如果不能按期辦理，業(yè)主也會面臨風(fēng)險。

買賣雙方都有一定概率損失幾十萬甚至上百萬，只能通過漫長的司法程序追討。

出險就可能意味著巨額損失，一旦出險，交易場景再豐富、觸達再便捷都是白搭。

還有一些屬于金額不大，但特別鬧心的。比如，下面這位江西網(wǎng)友遇到的情況：

他通過中介買了套二手房，賣家拿一萬元放到中介，用作交房時結(jié)清水電煤氣物業(yè)費的押金。按照行規(guī)，這筆錢得買方驗房沒問題后才能退還賣方，結(jié)果中介提前把押金退了，而賣方欠著三年物業(yè)費。

大家可能不知道，一次二手房買賣涉及5個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生資金風(fēng)險。我給大家列舉一些風(fēng)險點：

1、合同簽署。可能會發(fā)生大額交付、約定過戶后付款、過戶前產(chǎn)生抵押的行為，這些都會產(chǎn)生資金風(fēng)險隱患；

2、解抵押。如果買方支付房款給賣方解押，可能存在房款被挪作它用；

3、面簽和批貸。當(dāng)前市場存在套房或者套貸，零首付甚至負(fù)首付，會給銀行和賣家?guī)盹L(fēng)險。這一時期，如果賣方發(fā)生債務(wù)問題，可能導(dǎo)致房屋無法交付，買方出現(xiàn)定金損失。

4、繳稅過后的環(huán)節(jié)。如果是先簽過戶再支付房款，存在房款未足額支付的風(fēng)險。

5、解押放款。存在買方征信變化，導(dǎo)致批貸放款或者貸款資質(zhì)不符合要求。

每個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)bug，是不是覺得防不勝防？

更大的bug是，時代在發(fā)展，資金風(fēng)險也在自我迭代，新隱患層出不窮。

前幾天《澎湃新聞》報道，上海須某以資金周轉(zhuǎn)為由，低于市場價拋售名下一套期房，左女士通過中介牽線搭橋，以定金250萬元的價格同須某私下簽訂購房協(xié)議，約定過戶后補齊尾款。最近該房產(chǎn)所在樓盤交房，須某卻以房產(chǎn)涉及官司暫時無法過戶為由拖延交付。

左女士找律師介入，這時候才發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)“一房多賣”，須某伙同中介累計向6名客戶收取近千萬定金，這些錢財要么投資打水漂，要么被揮霍了。

房產(chǎn)是中國絕大多數(shù)家庭最重的資產(chǎn)配置，一旦出險很可能是不可承受之重。同時，它又是個低頻且流程復(fù)雜的交易，買賣雙方都缺乏交易常識和風(fēng)險意識，全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人超百萬，這些從業(yè)者存在認(rèn)知差異，多重因素疊加，導(dǎo)致資金風(fēng)險一直難以規(guī)避。

2

2023年全國二手房市場成交套數(shù)約596萬套，成交金額大概在7.1萬億元，如此大體量的市場，資金風(fēng)險帶來的影響，遠比表面經(jīng)濟損失還要深遠。

作為行業(yè)頑疾，不意味著無解，但需要有人站出來解題。

我們幾個業(yè)內(nèi)人私下探討，都覺得貝殼應(yīng)該牽頭來做。當(dāng)然，不是說貝殼沒在做。

十幾年前，鏈家推動資金監(jiān)管機制，以降低房款放中介出現(xiàn)“跑路”，包括后來的漏水賠付、物業(yè)費墊付等等，貝殼一直在推動降低消費者資損。

只不過，貝殼作為行業(yè)頭部平臺，大家對它會有更高的要求，總希望它再快一點、再全面一點。比如，希望它能做到的不是出現(xiàn)問題來兜底賠付，而是最好不出問題。

這樣的要求比較苛刻，需要貝殼迭代自身系統(tǒng)甚至是行業(yè)生態(tài)。一方面，貝殼得解決行業(yè)非標(biāo)、消費者缺乏常識的問題；另一方面，行業(yè)參與者眾多，你得能夠消弭各方阻力。

11月22日，貝殼在鄭州首城發(fā)布“標(biāo)準(zhǔn)都做到，房款平臺保”的服務(wù)承諾。終于，我們看到了行業(yè)首個針對資金安全的承諾。

意料之中，貝殼站出來了。

意料之外，這一次貝殼確實做得更多，不只是給出兜底承諾，幾乎給出了一套成型的風(fēng)險防控體系，嘗試把風(fēng)險扼殺在源頭。

先看承諾：

未來在鄭州，房產(chǎn)交易雙方只需按照標(biāo)準(zhǔn)的流程進行房款支付，貝殼平臺承諾對交易資金進行安全兜底。

按照標(biāo)準(zhǔn)流程交易，一旦客戶出現(xiàn)資金損失，貝殼介入先賠付，此后才是厘定平臺與中介品牌方的責(zé)任歸屬。也就是把C端利益前置。

兜底責(zé)任很明確，源頭規(guī)避方面，通過下圖總結(jié)可以看到，貝殼主要動作聚焦于“提升安全支付規(guī)?！焙汀敖档蛯嶋H資損發(fā)生”兩個環(huán)節(jié)。

第一個環(huán)節(jié)，相當(dāng)于貝殼要構(gòu)建安全支付生態(tài)，包括提升買賣雙方安全/風(fēng)險意識、建立有效的雙邊觸達渠道、做好安全支付管理；

第二個環(huán)節(jié)，貝殼提前預(yù)判、識別及管理風(fēng)險。

兩個環(huán)節(jié)強管控下來，貝殼要解構(gòu)5大流程，解決N個細(xì)節(jié)問題，難度系數(shù)地獄級，具體來說：

1、資金存管機制化。

把資金放在安全可靠的環(huán)境，發(fā)生資損的風(fēng)險就會大大降低。貝殼2019年開始配合相關(guān)部門、協(xié)同各大銀行，全面推動資金存管，如今貝殼平臺在全國的資管單量平均值97%，鄭州達到99%以上。

2、引導(dǎo)買賣雙方建立支付安全和風(fēng)險意識。

每一單簽約前，經(jīng)紀(jì)人播放簽約風(fēng)險視頻，給客業(yè)雙方講解風(fēng)險事項，讓雙方簽署“風(fēng)險告知函”，做到在簽約環(huán)節(jié)把風(fēng)險透傳。

3、建立有效信息觸達渠道。

簽約后，每筆交易都建立官方微信群，對合同執(zhí)行跟進服務(wù)，對資金支付進行關(guān)鍵節(jié)點提醒，交互實際支付信息，這樣一來可以有效化解客業(yè)之間的信息差。

4、完善房款安全支付管理。

改變原來的被動詢問為主動監(jiān)測，通過實現(xiàn)系統(tǒng)間的智能鏈接，實現(xiàn)應(yīng)付房款數(shù)據(jù)與實付房款數(shù)據(jù)可知、可視、可管理。通過定義15個標(biāo)準(zhǔn)動作及工具能力實現(xiàn)對實付房款支付信息的采集，這樣做是為了保證買方支付與合同約定一致。當(dāng)不一致發(fā)生，系統(tǒng)可以觸發(fā)風(fēng)險告知。

5、前置化識別及管控風(fēng)險。

貝殼通過分析離實際發(fā)生資損最近的37個風(fēng)險特征，定義并識別5個高風(fēng)險類型，建立風(fēng)險管理組織及機制。像沒有足額的過戶、過戶前抵押或二次抵押等風(fēng)險，都可以做到提前規(guī)避。

鄭州貝殼通過這套管理機制就規(guī)避了一起潛在風(fēng)險：有一筆單子原先約定支付70.8萬元，實際上買方只支付5萬元，觸發(fā)風(fēng)險告知。貝殼平臺介入排查發(fā)現(xiàn)，買賣雙方約定過戶后再補房款。在及時干預(yù)下，雙方按照合同履約，降低了風(fēng)險發(fā)生概率。

如果平臺放任不管，過戶后買家沒能足額結(jié)清房款，那可能就是一段漫長的司法訴訟了。

看得出來，這已經(jīng)是一套相對完整的風(fēng)險防控體系，目前鄭州首發(fā)，同時多個城市已經(jīng)啟動試點。

3

站在行業(yè)角度來看，解題思路有了，更實際的問題來了：

能不能全行業(yè)推廣？

如果能，將重構(gòu)二手房交易的安全生態(tài)，徹底化解行業(yè)頑疾。

鄭州發(fā)布會期間，有記者問貝殼首席品質(zhì)官葛靜，為什么首城選擇鄭州，鄭州沒有直營鏈家門店。意思是，如果選上海或者北京，落地會更容易。

葛靜從主客觀原因揭秘，一方面是鄭州城市有意愿共創(chuàng)，另一方面，貝殼選一個沒有直營鏈家的城市磕，把終極能力磨出來，去到其它城市也許就更順暢了。

拓展全國更多城市，需要基于貝殼能力建設(shè)和運營情況。如今我們看到的貝殼方案，可能是簡單的一頁PPT，或者濃縮為一句承諾“標(biāo)準(zhǔn)都做到，房款平臺?！?，事實上，要建設(shè)匹配承諾的能力，背后需要巨大的人力、物力投入。

比如，系統(tǒng)要做改造，又不能影響原有業(yè)務(wù)進行，這比0到1重建一個系統(tǒng)的難度更大。

貝殼常說“做難而正確的事”，聽起來很虛，但捋一捋貝殼裂變進程（包括鏈家時代）會發(fā)現(xiàn)，它確實一步一步在走，完成了很多行業(yè)創(chuàng)舉，比如不吃差價、樓盤字典、VR看房、ACN機制、真房源、漏水賠付。

貝殼目前進入76個A+城市和46個區(qū)域合作城市，截至2024年10月30日，品牌級承諾已覆蓋貝殼平臺上的465個品牌，包含37個承諾項目，累計為634萬客戶提供了高達39億元的保障金額。

比“資金安全承諾”早幾天，11月14日，貝殼正式發(fā)布“貝殼平臺級服務(wù)承諾”，宣布設(shè)立1億元的平臺賠付保障資金，用于保障“真實房源，假一賠百元”“交易不成，傭金無理由退”“物業(yè)欠費，損失先行墊付”以及“標(biāo)準(zhǔn)都做到，房款平臺?！薄奥┧叮瑩p失補償”“免電話營銷，擾一賠百元”。

這些不斷被升級或者首創(chuàng)的服務(wù)承諾，每一項單拎出來，落地都難，貝殼還是“折騰”出東西了。

我相信貝殼有能力把“資金安全承諾”行業(yè)化，就是推進時間表不好說。

這項承諾保障C端，事實上也保障了B端，大家都在承諾下辦事，背后有平臺兜底，行業(yè)就會更透明。

現(xiàn)在房地產(chǎn)主要任務(wù)是止跌回穩(wěn)，更透明的交易和安全感也有利于推動消費活躍。

所以，還是想再給貝殼提點要求：

把進度搞快點。

如果喜歡，請點個贊或在看。可以加入下面星球，我會在里面每天寫更多的信息和分析，跟6400多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。