如果現(xiàn)在問(wèn)你買(mǎi)不買(mǎi)房，除非為了結(jié)婚或者孩子上學(xué)，我想大部分人的回答都是：不買(mǎi)！

但10年前，卻是另一幅光景。

那是一個(gè)房?jī)r(jià)天天漲，很多人把杠桿拉滿的年代。

中介、房地產(chǎn)商，以及投資客們成為這一輪造富神話中的“主角”，他們精準(zhǔn)踩到了時(shí)代的紅利，在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高的浪潮中收獲財(cái)富自由。

然而，當(dāng)房地產(chǎn)的泡沫被戳破，只剩下高位接盤(pán)的人在“裸泳”，房子逐漸回歸了它本來(lái)的“人設(shè)”。

這個(gè)由鋼筋混凝土筑造的“牢籠”，不再是人人爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，反而成為時(shí)代棄子，成為人們奔向美好自由生活的“枷鎖”。

房地產(chǎn)，舊時(shí)代的挽歌

說(shuō)到房地產(chǎn)的崛起，就不能不提中國(guó)經(jīng)濟(jì)齒輪轉(zhuǎn)動(dòng)的大方向。

改開(kāi)后的40年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)急速奔馳的40年，也是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的40年。

我們來(lái)看下具體的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：

GDP從1978年的排名全球第11上升到如今的世界第二；
人口從1978年的9.6億人，增長(zhǎng)到了2023年的14億人；
城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%，增長(zhǎng)到了2023年的66.16%；
工業(yè)產(chǎn)值從1978年的1622億元，增長(zhǎng)到了2023年的39.9萬(wàn)億元?。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)高增長(zhǎng)的時(shí)代，對(duì)應(yīng)的就是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和人口的大幅躍升。

與此同時(shí)，人們對(duì)生存、生活與工作的物理空間需求大增。于是，政府、企業(yè)、銀行和老百姓都開(kāi)始了大規(guī)模的投資——基建、城區(qū)、園區(qū)、工廠、景區(qū)、商業(yè)和住宅等不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格快速飆升。

而這正是我們所說(shuō)的“大基建時(shí)代”。

有了上面這些背景介紹后，我們?cè)偻ㄟ^(guò)數(shù)據(jù)直觀地感受一下近20年房?jī)r(jià)上漲的脈動(dòng)。

回望2004年，那時(shí)的全國(guó)住宅商品房均價(jià)僅為2608元/平米，而到了18年后的2022年，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了10375元/平米，年平均增長(zhǎng)率高達(dá)8.46%。

而這20年，中國(guó)GDP的平均增速為7.75%，明顯低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，房子讓很多老百姓高攀不起。

但當(dāng)增量見(jiàn)頂，也就意味著拐點(diǎn)將至。

這個(gè)打破上漲的拐點(diǎn)正是疫情突襲的2020年：GDP增速大幅下降、房?jī)r(jià)開(kāi)始下探、新生兒數(shù)量進(jìn)一步減少。

在宏觀上對(duì)應(yīng)的正是：城市化拐點(diǎn)、人口拐點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)。

其實(shí)早在2017年，中央就提出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。

而高質(zhì)量發(fā)展對(duì)應(yīng)的就是后工業(yè)化、后城市化、老齡化和少子化的時(shí)代。

由于有了大量的基建“底子”，再疊加人口的逐漸減少，人們對(duì)于房子的需求開(kāi)始下降，投資自然也就減少，資金開(kāi)始從不動(dòng)產(chǎn)上撤離。

去年開(kāi)始，銀行的房地產(chǎn)新增貸款占比降至負(fù)數(shù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、整體融資較峰值分別下降30%、50%。

而近三年房地產(chǎn)價(jià)格普遍下跌30%-40%，人口凈流出的縣市降幅更大。

房子不再是人見(jiàn)人愛(ài)的香餑餑，而是搖身一變，成為了燙手的山芋：流動(dòng)性差、變現(xiàn)難。

那么到了后城市化、后工業(yè)化和后房地產(chǎn)時(shí)代，整個(gè)社會(huì)的投資邏輯又是什么？

咱們可以想想，在吃喝不愁疊加老齡化和少子化的年代，什么是最為稀缺的？稀缺就意味著有價(jià)值，意味著匱乏和缺少，也意味著有投資價(jià)值。

人多的時(shí)候，空間是稀缺的、是昂貴的資產(chǎn)；當(dāng)人少的時(shí)候，空間不僅不缺，甚至是冗余的。

與之相對(duì)的，時(shí)間就是稀缺的、是昂貴的資產(chǎn)。換句話來(lái)說(shuō)，就是那些流動(dòng)性好、能跨越時(shí)間的資產(chǎn)就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)應(yīng)的投資邏輯就是從空間資產(chǎn)轉(zhuǎn)向時(shí)間資產(chǎn)。

那什么是時(shí)間資產(chǎn)？就是那些帶得走的、能流動(dòng)的就是時(shí)間資產(chǎn)，比如存款、債券、股票、基金、保險(xiǎn)、養(yǎng)老金。

回望歷史，一切有跡可循

其實(shí)，要預(yù)判中國(guó)未來(lái)的資產(chǎn)走勢(shì)，日本是個(gè)非常有價(jià)值的參考對(duì)象。

同源的文化基底、趨同的地理分布、以及包括老齡化、少子化等在內(nèi)多個(gè)趨同的影響因子。

1990年-2012年，日本經(jīng)濟(jì)相繼經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫、股市泡沫破滅，1997年金融危機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)泡沫、以及全球金融危機(jī)等沖擊，并開(kāi)啟了失落的“三十年”。

在泡沫被戳破前，日本老百姓持有最多的資產(chǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，比例高達(dá)為41%。但大衰退后，日本居民持有的不動(dòng)產(chǎn)比例下降到22%。

與此同時(shí)，日本家庭持有的存款份額逐漸增加，從約45％上升到約55%。即使銀行利率下降，甚至是負(fù)利率，老百姓也不愿意將資金轉(zhuǎn)移到其他資產(chǎn)類(lèi)別中。

因?yàn)榕菽C(jī)的沖擊和央行的持續(xù)降息，導(dǎo)致日本金融資產(chǎn)收益率接近清零。日本面臨資產(chǎn)荒，家庭無(wú)資產(chǎn)可配，買(mǎi)什么都不賺錢(qián)。

所以，資產(chǎn)的穩(wěn)定和保值成為重中之重。

相應(yīng)地，自1980年代中期以來(lái)，日本家庭持有的股票和投資信托份額逐漸降低，從約20％下降到約8.5％。

這是日本股市在1980年代末至21世紀(jì)初期的資產(chǎn)泡沫破裂和嚴(yán)重的通貨緊縮所導(dǎo)致的。同時(shí)，日本家庭持有的國(guó)債份額也逐漸減少，從約6％下降到約2％。

我們?cè)賮?lái)還原一下，當(dāng)時(shí)日本社會(huì)的大環(huán)境。

泡沫經(jīng)濟(jì)之后，日本長(zhǎng)期處于通縮狀態(tài)。而通縮時(shí)代對(duì)應(yīng)的就是物價(jià)下跌，現(xiàn)金為王，流動(dòng)性為本。

進(jìn)入失落的三十年后，日本開(kāi)始了房子價(jià)格下跌、汽車(chē)價(jià)格下跌、電子產(chǎn)品價(jià)格下跌、大類(lèi)商品價(jià)格下跌的跌跌不休狀態(tài)，持有現(xiàn)金就等于提升購(gòu)買(mǎi)力。

所以賣(mài)房子、拿現(xiàn)金是最劃算的配置策略。當(dāng)價(jià)格下跌到預(yù)期位置，隨時(shí)可以拿著現(xiàn)金抄底各類(lèi)金融資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

那我們?cè)賮?lái)看看當(dāng)下的中國(guó)，2022年、2023年，中國(guó)新增存款分別達(dá)到了26.26萬(wàn)億、25.74萬(wàn)億元。

而房子、車(chē)子、大宗消費(fèi)品的價(jià)格，以及存款利率也開(kāi)始應(yīng)聲下跌。

同樣的，中國(guó)老百姓也開(kāi)始遭遇資產(chǎn)荒，買(mǎi)啥都不賺錢(qián)。

新時(shí)代的資產(chǎn)配置邏輯

看到這里，我想大家應(yīng)該已經(jīng)明白了，未來(lái)錢(qián)該往哪里投。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，無(wú)非是以下三點(diǎn)：

首先，謹(jǐn)記時(shí)間資產(chǎn)的稀缺性。要投資那些能跨越時(shí)間、穿越牛熊的資產(chǎn)，比如養(yǎng)老、醫(yī)療、教育以及高新科技。本質(zhì)上就是對(duì)生命（時(shí)間）價(jià)值和人力資本的投資。

其次，保持流動(dòng)性。作為普通人的我們既沒(méi)人脈、也沒(méi)資源，很難去做所謂的主動(dòng)型投資。不過(guò)是在時(shí)代中隨波逐流，被動(dòng)地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、升值。

所以，過(guò)去20年，中國(guó)老百姓最看重的是房子，這是順勢(shì)而為。如今時(shí)代進(jìn)入拐點(diǎn)，我們同樣要找到并跟好新的大勢(shì)，盡可能的提升自己的被動(dòng)收入。

最后，在操作上要在資產(chǎn)端鎖定高收益，負(fù)債端鎖定低利息。

我們先來(lái)看看個(gè)人在資產(chǎn)端怎么操作。

現(xiàn)在，如果你把錢(qián)存銀行或者買(mǎi)基金，可能收益都不太穩(wěn)定。但如果你買(mǎi)國(guó)債或保險(xiǎn)，就能提前確定未來(lái)的收益。

比如說(shuō)，最近美國(guó)新發(fā)的10年期國(guó)債，年收益是4.4%，意味著接下來(lái)10年里每年都能穩(wěn)賺4.4%。而中國(guó)新出的30年期國(guó)債，年收益是2.5%。雖然這個(gè)數(shù)字看起來(lái)和銀行定存差不多，但如果以后銀行下調(diào)了定存利率，你的收益就會(huì)減少。但國(guó)債的收益則是固定不會(huì)變的。

這兩年，銀行也買(mǎi)了很多國(guó)債，因?yàn)槭忻嫔虾玫耐顿Y機(jī)會(huì)并不多，可銀行手頭有大量存款花不出去。通過(guò)買(mǎi)國(guó)債，銀行就可以提前確保一個(gè)穩(wěn)定的收益。

將來(lái)如果央行繼續(xù)降低利率，那么銀行給儲(chǔ)戶(hù)的利息就會(huì)減少。但國(guó)債的收益是不變的，這樣銀行賺的息差就能有所提升。

同樣，保險(xiǎn)產(chǎn)品也能提前鎖定收益。保險(xiǎn)公司買(mǎi)的大多數(shù)也都是債券，尤其是壽險(xiǎn)，有大約一半的資金投在債券上。

那你說(shuō)我根本就沒(méi)存款，全是貸款，這負(fù)債端咋操作呢？

大家都知道，當(dāng)前的利率是下降的，無(wú)論是存款利率還是貸款利率都在降。那我們就可以來(lái)一招“債務(wù)置換”，就像地方政府那樣，用新的低利率貸款來(lái)還舊的高利率貸款。

打個(gè)比方：如果你現(xiàn)在手里有現(xiàn)金，并且你覺(jué)得這筆錢(qián)投資后賺的利息，根本抵不上你還貸款的利息，特別是以前那些高利率房貸，那你就可以考慮提前還掉一部分或全部貸款，以減少利息。

這么看也就明晰了，當(dāng)前無(wú)疑是現(xiàn)金為王，保險(xiǎn)與養(yǎng)老托底，股票和債券則看個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，有選擇性的配置。

在此基礎(chǔ)上，還有能力的，可以再做做對(duì)沖，讓資產(chǎn)配置的觸角沖出中國(guó)，走向世界。

畢竟，放眼全球，不論經(jīng)濟(jì)處于什么周期、出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn)，總有資產(chǎn)在上漲。