萬萬沒想到，房子還沒交付，業(yè)主就給開發(fā)商發(fā)律師函了。

最近上海浦東紅盤金鼎閱府，臨近交付前的預(yù)看房，本應(yīng)該是再正常不過的流程。

結(jié)果卻令人大跌眼鏡，據(jù)業(yè)主公眾號(hào)自述，大量業(yè)主選擇拒絕參與預(yù)看房，他們給開發(fā)商的律師函指出：

已有319戶業(yè)主聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)簽名，明確整改前拒絕預(yù)看房

要知道這個(gè)昔日頂流樓盤，臨近外環(huán)價(jià)格高達(dá)7.95萬/平，物業(yè)費(fèi)更是高達(dá)12元/㎡·月，選擇它的業(yè)主完全是沖著品質(zhì)和規(guī)劃。

但可能終究還是錯(cuò)付了，業(yè)主似乎并沒有等到預(yù)期中的高品質(zhì)，反而是面臨產(chǎn)品貨不對(duì)板、開發(fā)商敷衍態(tài)度。

金鼎閱府的開發(fā)商是國企金橋集團(tuán)，承擔(dān)金橋開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，也是整個(gè)金鼎板塊“超級(jí)航母”的真正操盤者。

今天總爺就和大家聊聊，這家實(shí)力強(qiáng)勁的國企開發(fā)商，到底如何惹惱眾多業(yè)主？以及背后的發(fā)展困境。

01

拒絕看房！業(yè)主的無奈

其實(shí)說到底，沒有業(yè)主不想早點(diǎn)搬進(jìn)新房，畢竟都是真金白銀買的。

但是他們?cè)诹私獾巾?xiàng)目進(jìn)展、交付現(xiàn)狀，特別是“賣家秀”與“買家秀”的巨大差距后：

拒絕看房，業(yè)主其實(shí)很無奈

首先是整體景觀品質(zhì)的不達(dá)預(yù)期，這也是業(yè)主們維權(quán)的根本原因。

然而現(xiàn)實(shí)“啪啪打臉”，原本期待中的中央景觀、名貴植株讓人失望，效果圖中的層次豐富的亭子、步道等存在“減配”，如今整體以大草坪為主草草了事。

總爺從航拍角度看這塊地棟距相當(dāng)大，非常適合打造中央景觀，但可以明顯看出現(xiàn)狀和效果圖差距明顯。

據(jù)說在與業(yè)主溝通的過程中，金橋集團(tuán)承認(rèn)了修改過設(shè)計(jì)，這也引發(fā)了后續(xù)的很多爭議。

總爺也查看了這塊地在2024年配套綠化工程招標(biāo)公告，新建綠化工程10410平+景觀鋪裝面積8600平，顯示預(yù)算有6435.68萬元，在同類產(chǎn)品中絕不算低。

其次是戶內(nèi)交付的不達(dá)預(yù)期，已經(jīng)有不少業(yè)主在小紅書等平臺(tái)吐槽，“買家秀”和“賣家秀”差距太大，產(chǎn)品細(xì)節(jié)也發(fā)現(xiàn)不少問題。

另外還有預(yù)看房標(biāo)準(zhǔn)的問題，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)地下室還沒完工，分戶驗(yàn)收?qǐng)?bào)告竟然還缺章。

業(yè)主只能把情況向上反饋，將300多名業(yè)主簽名的整改意見函、律師信以及業(yè)主摸底的已明確拒絕預(yù)看房的數(shù)據(jù)，全部反饋到了浦東新區(qū)質(zhì)監(jiān)站。

最終明確了相關(guān)規(guī)則，房屋及垂直投影面積是否完工（車庫與地下室），是預(yù)看房的前提條件之一。

相關(guān)工作人員聯(lián)系項(xiàng)目負(fù)責(zé)人前來，但還是沒有實(shí)現(xiàn)當(dāng)面溝通，這也是業(yè)主真正無奈的地方：

缺乏合理有效的正向溝通，最終導(dǎo)致了雙方不信任加劇

在預(yù)看房現(xiàn)場總爺發(fā)現(xiàn)，前來這邊實(shí)地看房的業(yè)主并不聚集，但金橋集團(tuán)設(shè)置了比較嚴(yán)密的安保隔離措施，足以可見其對(duì)業(yè)主的“重視”和“謹(jǐn)慎”。

在這場越來越漫長的拉鋸戰(zhàn)中，業(yè)主損失了品質(zhì)和時(shí)間，而開發(fā)商失去的會(huì)更多。

02

大餅失靈！滯銷的心酸

伴隨著金鼎口碑急劇下滑的，還有其住宅產(chǎn)品每況愈下的銷量：

從頂流紅盤到全面滯銷，金鼎只用了2年

2022年金鼎一期住宅——金鼎首府，508套房源1338組客戶認(rèn)籌，均價(jià)7.5萬/㎡積分高達(dá)75.12分，首開就全部售罄。

2023年金鼎二期住宅——金鼎閱府，991套房源均價(jià)7.95萬/㎡，即使?jié)q價(jià)也在一個(gè)月之內(nèi)全部賣完了。

2024年金鼎三期住宅——金鼎睿府，累計(jì)退出了1216套房源，均價(jià)高達(dá)8.25萬/㎡，但卻遭遇了慘痛的“滑鐵盧”。

3月入市的636套房源，最終因?yàn)閮H20組認(rèn)購，開盤取消搖號(hào)，目前整盤可售住宅696套，去化速度急轉(zhuǎn)直下。

昔日高不可攀的網(wǎng)紅盤，到底是為什么如此快隕落？

一方面是定價(jià)的激進(jìn)，地段越賣越差，價(jià)格水漲船高，顯然是大大透支了未來。

尤其是在售的金鼎睿府，距離12號(hào)線申江路站直線距離1.2公里，但價(jià)格卻硬生生突破8萬，這讓很多人驚呼匪夷所思。

金鼎天地位于金橋經(jīng)開區(qū)內(nèi)，實(shí)際上是曹路板塊，距離外環(huán)非常近，算不上核心板塊，只能說站上了前兩年浦東樓市騰飛的風(fēng)口。

尤其是對(duì)比板塊內(nèi)位置最好、品質(zhì)最高的仁恒金橋世紀(jì)，上個(gè)月一套二手房實(shí)際成交價(jià)也就9萬出頭，所謂 “倒掛”早已徹底消失。

另一方面是規(guī)劃落地速度，在如今的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，“大餅”似乎令客戶難以下咽。

此前大家選擇購入這里，主要是看重金鼎“九宮格”的宏偉規(guī)劃概念，這塊作為通用凱迪拉克工廠配套的整體開發(fā)地塊，迎來了屬于自己的高光時(shí)刻。

金鼎的開發(fā)建設(shè)在2019年9月正式吹響號(hào)角，規(guī)劃打造一個(gè)總體量為275萬平方米的航母級(jí)城市綜合體，創(chuàng)新劃商辦、住宅、產(chǎn)業(yè)三大組團(tuán)板塊。

按照金橋集團(tuán)開發(fā)事業(yè)二部總經(jīng)理應(yīng)堅(jiān)國的說法，到2025年底，金鼎將基本建成，2026年開始全面運(yùn)作。

如今從航拍角度看，整體處于全面施工狀態(tài)，其中商業(yè)和辦公的體量非常巨大，如果成功落地絕對(duì)是住宅的加分項(xiàng)。

再結(jié)合地理位置和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，即使是身處產(chǎn)業(yè)最旺盛的浦東，也非?？简?yàn)招商和運(yùn)營能力，就看金橋集團(tuán)能不能逆風(fēng)翻盤了。

03

全面開花？金橋的困境

在總爺看來，這次金鼎維權(quán)事件，無疑是對(duì)其新房銷售的一次沉重打擊：

畢竟還有幾百套在艱難去化，口碑沒了很難修復(fù)

而提到開發(fā)商金橋集團(tuán)，很多人可能并不熟悉，其實(shí)它是浦東、乃至上海，綜合實(shí)力最強(qiáng)的本土房企之一。

這家專注板塊整體開發(fā)的巨頭，2023年末歸母凈利潤18億，逆勢上漲15%，遠(yuǎn)高于浦東其他幾家開發(fā)企業(yè)。

然而平靜表面暗潮洶涌，金橋集團(tuán)也在面臨巨大的挑戰(zhàn)。

金橋集團(tuán)目前在金橋城市副中心，“上海金環(huán)”“上海金鼎”“上海金灣”“上海金谷”“上海金港”等項(xiàng)目正加快推進(jìn)，呈現(xiàn)出全面開花的狀態(tài)。

而上海近兩年頂層規(guī)劃在悄然轉(zhuǎn)變，“一江一河”成為發(fā)展主旋律，過高的商辦空置率正在成為重點(diǎn)打擊對(duì)象。

尤其是金橋板塊這兩年遭遇一個(gè)重大挫折，最引以為傲的華為研發(fā)中心，近期轉(zhuǎn)移至青浦練秋湖。

華為作為產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)，直接帶走了上萬名員工，這些都是活生生的購買力，刺激了青浦樓市的同時(shí)，也大大打擊了金橋板塊信心。

對(duì)于深耕板塊的金橋集團(tuán)來說，見證了板塊昔日的崛起，享受了浦東大開發(fā)的紅利，也有責(zé)任和義務(wù)肩負(fù)更多的社會(huì)責(zé)任。

去年9月在金鼎TOD綜合體開工儀式上，金橋集團(tuán)黨委書記、董事長沈能，對(duì)金鼎發(fā)展提出了很高期待和要求：

進(jìn)一步激活金橋區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，完成整個(gè)區(qū)域的華麗轉(zhuǎn)身

而這次的金鼎預(yù)看房維權(quán)事件，可能就是能不能華麗轉(zhuǎn)身的關(guān)鍵點(diǎn)，畢竟水能載舟亦能覆舟。

如果真的愧對(duì)這些業(yè)主，即使眼下可以節(jié)約成本，對(duì)后續(xù)住宅銷售、樓盤口碑、板塊開發(fā)百弊而無一利。

接下來就看金橋集團(tuán)如何應(yīng)對(duì)，能不能給真金白銀支持的業(yè)主，一個(gè)真誠態(tài)度和整改決心，總爺也會(huì)持續(xù)關(guān)注。

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