以為沒(méi)有那么快，誰(shuí)知道“福有雙至”，好事馬上又來(lái)了。

12月30日消息，繼第一批共有產(chǎn)權(quán)房入市大火之后，鴻榮源珈譽(yù)府乘勝追擊，第二批共有產(chǎn)權(quán)房正式取證加推！

本次拿證的第二批共有產(chǎn)權(quán)房位于更靠近地鐵口的珈譽(yù)府6區(qū)，共1030套，其中兩房704套（含30套無(wú)障礙戶(hù)型），三房326套，面積同第一批，也是67-89平米，單價(jià)略微增至23795元/平米，單套首付最低依然低至21萬(wàn)元，申購(gòu)時(shí)間為：2025年1月1日—1月5日。上次沒(méi)有搶到的小伙伴們，這次可以有第二次機(jī)會(huì)了！不過(guò)要注意了：本次申購(gòu)時(shí)間比上次短！大家要火速準(zhǔn)備材料！

申購(gòu)條件和上次也是一樣，再把申購(gòu)表格附上，大家仔細(xì)對(duì)比看。簡(jiǎn)單說(shuō)，還是申購(gòu)條件很寬松：只要滿足主申請(qǐng)人深戶(hù)、深圳社保在繳、單身滿30歲這三項(xiàng)條件即可（按照所在隊(duì)列的不同要求不同）。也附上深圳四類(lèi)公共住房的申購(gòu)政策，供大家參考，尤其是配售型保障房，已經(jīng)有廣州版本的最新政策出臺(tái)了（往下面看我還會(huì)做對(duì)比）。

01

共有產(chǎn)權(quán)房大火！珈譽(yù)府為何2天賣(mài)光1729套？

先回看珈譽(yù)府第一批共有產(chǎn)權(quán)房是如何擊敗市場(chǎng)共識(shí)、獲得銷(xiāo)售大火的！

12月27日，深圳歷史上首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房鴻榮源·珈譽(yù)府5區(qū)，以23740元/㎡的配售均價(jià)推出1729套2-3房，首付最低21萬(wàn)起。申購(gòu)首日，便錄得接近萬(wàn)人擠爆售樓處，排隊(duì)長(zhǎng)達(dá)1公里。最終官方公告，共高達(dá)8069戶(hù)家庭認(rèn)購(gòu)，7812戶(hù)符合資格，認(rèn)購(gòu)比高達(dá)4.5：1，接近5戶(hù)家庭搶購(gòu)一套住房！更令市場(chǎng)震驚的是，只有短短2天時(shí)間，1700多套房全部售罄！第3081號(hào)選走最后一套，創(chuàng)下市場(chǎng)奇跡。鴻榮源也再次創(chuàng)下深圳2023-2024年度銷(xiāo)售面積、套數(shù)雙料冠軍，累計(jì)賣(mài)掉6000套房子！深圳獨(dú)一份。

發(fā)幾張圖，大家感受一下當(dāng)時(shí)的搶房熱潮。

我當(dāng)時(shí)的判斷再發(fā)一遍：“一定會(huì)遭搶?zhuān)袌?chǎng)上先前所有關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房賣(mài)不掉的猜想都將會(huì)全錯(cuò)，排在后面隊(duì)列的應(yīng)該都沒(méi)機(jī)會(huì)?！?/strong>回頭看樓盤(pán)的事前分析，我?guī)缀跏亲钤缣岢龉灿挟a(chǎn)權(quán)房將會(huì)熱銷(xiāo)的判斷，事實(shí)也完全驗(yàn)證了我的看法。

珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房的熱銷(xiāo)，我認(rèn)為可以說(shuō)明如下幾點(diǎn)：

1）深圳的剛需購(gòu)房力量依然十分強(qiáng)勁。盡管深圳的樓價(jià)過(guò)去幾年來(lái)表現(xiàn)令人倍感壓力，但是同樣需要指出的是：在這座2000萬(wàn)人口的超大城市里，住房作為一項(xiàng)核心資產(chǎn)的稀缺性沒(méi)有改變，剛需們擁有一套住房過(guò)上“美好生活”的渴望沒(méi)有改變。當(dāng)政府通過(guò)管制力量推出極度特殊價(jià)格的樓盤(pán)時(shí)，依然有大量的剛需為之搶著買(mǎi)單，只不過(guò)機(jī)會(huì)并非人人都能獲得。

2）市場(chǎng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知存在偏差。對(duì)于這類(lèi)政策住房，市場(chǎng)主流看法一直以來(lái)偏負(fù)面，原因一在于深圳推出晚，市場(chǎng)宣導(dǎo)少，市場(chǎng)對(duì)其不了解；二在于市民對(duì)這類(lèi)住房產(chǎn)權(quán)定價(jià)機(jī)制和退出機(jī)制有誤解。隨著市場(chǎng)的快速理解消化，這些誤解得到消除。這些，我分享在前兩篇文章里《》、《》，大家可以再重溫。

3）樓盤(pán)的權(quán)重最關(guān)鍵。注意！真正造就深圳共有產(chǎn)權(quán)房大火的關(guān)鍵因素，是樓盤(pán)和價(jià)格！并不是所有的共有產(chǎn)權(quán)房都會(huì)好賣(mài)！它和其它的政策類(lèi)住房沒(méi)有根本不同，核心要點(diǎn)還是在于：是不是“好樓盤(pán)”、有沒(méi)有“好價(jià)格”？珈譽(yù)府之所以大火，關(guān)鍵原因在于它的地段夠好！配套夠硬！價(jià)格夠好！品牌夠強(qiáng)！

延續(xù)如上邏輯，我可以再次斷言：珈譽(yù)府的這第二批共有產(chǎn)權(quán)房，將會(huì)延續(xù)同樣的火熱！

敲黑板劃重點(diǎn)：本次珈譽(yù)府6區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房將于2025年1月1日—1月5日接受申購(gòu)，只有短短5天時(shí)間！上次沒(méi)搶到的購(gòu)房者，以及有資格還不知道信息的購(gòu)房者，珍惜并抓住這次機(jī)會(huì)！

02

第二批共有產(chǎn)權(quán)房就在地鐵口！

仔細(xì)來(lái)看珈譽(yù)府第二批共有產(chǎn)權(quán)房。

在“剛需三寶”的大配套方面，這次的6區(qū)與5區(qū)共享同樣配套。在先前文章《》，我們已經(jīng)講的足夠細(xì)。簡(jiǎn)單說(shuō)，它是一個(gè)沒(méi)有短板的“六邊形戰(zhàn)士”，擁有頂配的“剛需三寶”配套——11號(hào)線地鐵口、深外寶安南校區(qū)（待建）學(xué)區(qū)、50萬(wàn)平米超大體量的灣區(qū)壹方購(gòu)物中心，以及它還有“極度友好”的定價(jià)！相比于周邊賣(mài)到5萬(wàn)/平米以上的商品房，珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格不是打5折，而是4折多！

放眼深圳，如果說(shuō)誰(shuí)是深圳性?xún)r(jià)比最高的保障盤(pán)，毫不夸張的說(shuō)，珈譽(yù)府絕對(duì)可以排在“數(shù)一數(shù)二”之列。100萬(wàn)-200萬(wàn)總價(jià)的剛需盤(pán)，在這座城市，你應(yīng)該找不到比它更“頂配”的。這個(gè)盤(pán)就是我一直在講的“尋找前1%的盤(pán)”，無(wú)論是商品房還是保障房，它的綜合性?xún)r(jià)比都是極其少有的。

這一批的共有產(chǎn)權(quán)房位于6區(qū)，在地理位置上更靠近上面說(shuō)的“剛需三寶”。具體不重復(fù)了，6區(qū)距離11號(hào)線塘尾站地鐵口更近，步行僅約2-3分鐘，項(xiàng)目右側(cè)一路之隔是50萬(wàn)平米的超大商業(yè)中心，左側(cè)一路之隔是深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）寶安學(xué)校南校區(qū)（待建），都非常便利。

在產(chǎn)品組合上，新的一批共有產(chǎn)權(quán)房共由3棟辦公樓、3棟共有產(chǎn)權(quán)房組成。地圖上能看到，辦公樓在外側(cè)共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)側(cè)，一定程度上可以遮擋來(lái)自外界的噪音。

3棟共有產(chǎn)權(quán)其中1單元為47層超高層，2、3單元?jiǎng)t為32層的高層，這是該區(qū)域很少的高層，這樣顯得密度沒(méi)有那么高，居住的舒適感更好。同時(shí)，這樣的產(chǎn)品組合還帶來(lái)一個(gè)好處：共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主可以享受到“雙園林景觀”——寫(xiě)字樓部分本身有一個(gè)園林空間，而共有產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)部規(guī)劃有架空?qǐng)@林，這些業(yè)主都可以享受到。

（項(xiàng)目6區(qū)內(nèi)部實(shí)景圖）

本批共有產(chǎn)權(quán)房將推出1030套，兩房704套（包含30套無(wú)障礙戶(hù)型，實(shí)際供應(yīng)不到700套），三房326套，總套數(shù)比5區(qū)要少約700套。同時(shí)，由于旁邊中糧悅章的共有產(chǎn)權(quán)房也已經(jīng)售罄。全市場(chǎng)只有這1000來(lái)套房子供應(yīng)，因此，更加的“僧多粥少”，這可能意味著購(gòu)房者本次面臨的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比上次更加的激烈，尤其是再考慮到這次留給大家申購(gòu)的時(shí)間又短了很多。

戶(hù)型也與首批共有產(chǎn)權(quán)房相同，約67-89平米的2-3房。放幾張戶(hù)型圖，大家對(duì)照看下，沒(méi)有放全，最好是到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)感受。

約67㎡的2房2廳1衛(wèi)戶(hù)型，按均價(jià)計(jì)算總價(jià)大約159萬(wàn)，首付平均大約24萬(wàn)。

約68㎡2房2廳1衛(wèi)端頭戶(hù)，明臥明廳。

約87平米3房2廳1衛(wèi)，三個(gè)臥室?guī)эh窗。按均價(jià)計(jì)算大約總價(jià)206萬(wàn)元多點(diǎn)，首付31萬(wàn)元。

這一批的共有產(chǎn)權(quán)房將在2026年9月底交付，全屋帶裝修交樓，基本可實(shí)現(xiàn)拎包入住。

03

今日起接受申購(gòu)！

最后來(lái)計(jì)算價(jià)格。

和之前一樣，大概來(lái)以商貸首套3.15%來(lái)算，如果按首付22萬(wàn)算，貸款大約121萬(wàn)，30年月供大約是5200塊。組合使用到公積金（2.85%）差不多能全覆蓋，則月供變?yōu)榇蠹s5000塊。這個(gè)對(duì)于剛需家庭，是非常友好的。

前面說(shuō)了，這個(gè)200萬(wàn)左右的價(jià)格，2.3萬(wàn)左右/平米的單價(jià)，在這類(lèi)政策住房出現(xiàn)之前，如果你要買(mǎi)得去到哪里？東莞黃江，同樣是東莞R1地鐵線地鐵口，2017-2019年，那里的二手盤(pán)都賣(mài)到2.5萬(wàn)/平米以上。我那時(shí)候想給親戚買(mǎi)一套，看了2年都下不去手?，F(xiàn)在在深圳，花2.3萬(wàn)/平米左右的價(jià)格，買(mǎi)到地鐵口+名校學(xué)區(qū)+超大MALL，即便是房?jī)r(jià)調(diào)整也是完全不能想象的事，只有特殊的保障房推出來(lái)它才能變成現(xiàn)實(shí)。

這也是我之前寫(xiě)文章說(shuō)，每一代人，有不同的代價(jià)，也有不同的際遇。對(duì)于在深圳以及其它超大城市的年輕人、窮人而言，這個(gè)時(shí)代，政府給你提供了可以反向薅羊毛的機(jī)會(huì)。這個(gè)機(jī)會(huì)是過(guò)去20年大部分需要在商品房市場(chǎng)拼搏的人所不曾有過(guò)的，要抓住它，而不是繼續(xù)讓它溜走。

有的人會(huì)繼續(xù)談到，買(mǎi)了這樣的房子未來(lái)怎么退出、漲不漲價(jià)的問(wèn)題，這些之前都回答過(guò)了，不再重復(fù)。單說(shuō)一點(diǎn)，你不買(mǎi)房子，租房子也要花錢(qián)，并且永遠(yuǎn)只能是消費(fèi)，買(mǎi)房子也可能會(huì)不賺錢(qián)，但提供了一種可能性。具體買(mǎi)還是租，只有一個(gè)算賬：哪個(gè)劃算選哪個(gè)。以我看來(lái)，2萬(wàn)多/平米的單價(jià)交換一家人未來(lái)更好的生活，這筆賬怎么算我都算得過(guò)。

敲黑板劃重點(diǎn)：本次珈譽(yù)府6區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房將于2025年1月1日—1月5日接受申購(gòu)，即是今天起接受申購(gòu)，只有短短5天時(shí)間！上次沒(méi)搶到的購(gòu)房者，以及有資格還不知道信息的購(gòu)房者，現(xiàn)在、立刻、馬上，珍惜并抓住這次機(jī)會(huì)！

04

共有產(chǎn)權(quán)房VS配售保障房！

我在之前的文章里詳細(xì)講了共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)：1）要理解政府產(chǎn)權(quán)的“虛擬性”，它實(shí)質(zhì)上放棄了所有權(quán)的“四大權(quán)能”；2）“封閉流轉(zhuǎn)”不是“禁止流轉(zhuǎn)”，沒(méi)有禁止你賣(mài)掉，并且關(guān)鍵是價(jià)格可以由你和買(mǎi)家商定，就還是自由定價(jià)（這是最重要的）；3）后期成本更少，和人才房、安居房相比，鎖定期更短，且不需要補(bǔ)差價(jià)。

重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)！這里我們補(bǔ)充談一個(gè)非常重要的問(wèn)題，小伙伴們都知道，未來(lái)深圳也將推售新型“配售型保障房”，許多購(gòu)房者也都在關(guān)注。深圳在2024年初也開(kāi)工建設(shè)了10幾個(gè)項(xiàng)目。尤其是，市場(chǎng)高度預(yù)期配售型保障房會(huì)定出更低的價(jià)格，因此市場(chǎng)主流認(rèn)為，配售型保障房更值得等待。

然而，以我判斷，答案極可能是否定的。目前深圳細(xì)則未定，但是廣州細(xì)則已于2024年11月28日出臺(tái)，建議大家找來(lái)細(xì)細(xì)看，我們只講其中最重要的部分。

配售型保障房?jī)r(jià)格會(huì)否更劃算暫時(shí)不得而知，和共有產(chǎn)權(quán)房相比，相同處都是“封閉流轉(zhuǎn)”——共有產(chǎn)權(quán)房鎖定期5年、5年后可申請(qǐng)政府回購(gòu)也可“適格轉(zhuǎn)讓”（買(mǎi)家要求同樣符合條件），廣州配售型保障房鎖定期3年、3年后可申請(qǐng)政府回購(gòu)也可“適格轉(zhuǎn)讓”。

但是，廣州配售型保障房文件里最重要的條款在退出機(jī)制設(shè)定，這與共有產(chǎn)權(quán)房完全不同！

廣州配售型保障房的退出機(jī)制包含兩種：1）政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)是按原購(gòu)房?jī)r(jià)格每年扣減1%計(jì)算（即是殘值模式），裝修費(fèi)用不計(jì)（深圳現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房政府回購(gòu)是按3年期定存利率給予補(bǔ)償）；2）適格轉(zhuǎn)讓?zhuān)钟袧M3年可在配售型保障性住房流轉(zhuǎn)平臺(tái)上掛牌出售，要求接盤(pán)者必須滿足同樣條件，但是“出售價(jià)格不得高于原購(gòu)房?jī)r(jià)格”（注意，這是我之前分析共有產(chǎn)權(quán)房最重要的一個(gè)條款，深圳共有產(chǎn)權(quán)房也要求適格轉(zhuǎn)讓?zhuān)珒r(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方自由“協(xié)商定價(jià)”，政府不干預(yù)，這完全不是一回事）。

（《廣州市配售型保障房管理辦法》）

兩相比較，共有產(chǎn)權(quán)房最起碼你退出，不會(huì)虧錢(qián)，再不濟(jì)它也相當(dāng)于是一個(gè)銀行理財(cái)產(chǎn)品（還不講你的家庭享受了那么些年），而廣州配售房是殘值模式，你賣(mài)回給政府你虧錢(qián)。你想賣(mài)給別人，如果是共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槭菂f(xié)商定價(jià)，所以市場(chǎng)好了你是“能漲價(jià)賣(mài)的”，但是廣州配售房，市場(chǎng)即便是好了你也只能原價(jià)賣(mài)。那誰(shuí)干？等于是說(shuō)，就是不讓你賣(mài)，一直住著了。

我預(yù)料深圳的配售保障房規(guī)則，應(yīng)該和廣州版本不會(huì)有根本差異，因?yàn)檫@是“14號(hào)文”的要求，徹底堵死保障房的流動(dòng)性將會(huì)是這類(lèi)住房的核心特征。所以，整體比較下來(lái)，我認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房在政府回購(gòu)、未來(lái)的流動(dòng)性方面顯然對(duì)買(mǎi)家“友好”得多得多。這些，小伙伴們也可以自行認(rèn)真比較，得出結(jié)論。

總結(jié)來(lái)看，我再次重申之前的看法：現(xiàn)在在這座城市，依然有大量的人根本不知道共有產(chǎn)權(quán)房為何物，如果你有親朋好友有這樣的資格，現(xiàn)在就應(yīng)該告訴他，讓他認(rèn)真而充分的考慮琢磨珈譽(yù)府這樣的不可多得的機(jī)會(huì)。

再次強(qiáng)調(diào)：本次珈譽(yù)府6區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房將于2025年1月1日—1月5日接受申購(gòu)，即是今天起接受申購(gòu)，只有短短5天時(shí)間！上次沒(méi)搶到的購(gòu)房者，以及有資格還不知道信息的購(gòu)房者，現(xiàn)在、立刻、馬上，珍惜并抓住這次機(jī)會(huì)！

如果有需要的童鞋，可掃碼下方微信號(hào)，申請(qǐng)加入“《朱羅紀(jì)》共有產(chǎn)權(quán)房交流群”，加入請(qǐng)備注清楚：共有產(chǎn)權(quán)房入群，要求必須要同步關(guān)注微信公眾號(hào)！

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