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作者 | 王澤紅

1月9日， CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2024年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2025年展望》，2024年北京辦公樓市場(chǎng)搬遷交易持續(xù)增加，零售物業(yè)市場(chǎng)更多老牌項(xiàng)目啟動(dòng)調(diào)改升級(jí)，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)需求承壓推動(dòng)租金加速下行，物業(yè)投資市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比過半。

報(bào)告顯示，北京辦公樓市場(chǎng)2024年新增供應(yīng)總量?jī)H錄得19.2萬平方米，同比降幅達(dá)74%，市場(chǎng)供應(yīng)的擴(kuò)充步伐顯著放緩。四季度新租交易面積總量環(huán)比下降13%，全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續(xù)增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀(jì)錄。

全年全市凈吸納量達(dá)34萬平方米，帶動(dòng)全市空置率年末同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至21.0%。其中甲級(jí)市場(chǎng)貢獻(xiàn)凈吸納量總量的81%。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域因部分金融、科技、醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續(xù)走高。

租金方面，以價(jià)換量的局面持續(xù)，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；年末全市平均租金面價(jià)同樣本比環(huán)比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計(jì)跌幅10.7%。其中，受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區(qū)域全年跌幅高于市場(chǎng)平均。

北京零售物業(yè)市場(chǎng)，2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費(fèi)面臨更大的下行壓力，消費(fèi)者在選擇商家品牌時(shí)對(duì)人均花費(fèi)的考量更趨敏感。

餐飲商家更趨倚賴直播、團(tuán)購(gòu)等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價(jià)品牌。在性價(jià)比較低的項(xiàng)目調(diào)改帶動(dòng)下，季末全市購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元，全年平均租金累計(jì)下跌1.2%。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2025年北京零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來80余萬平方米的新增供應(yīng)，中關(guān)村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業(yè)體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項(xiàng)目，為地緣客群提供更充盈、更高品質(zhì)的消費(fèi)選擇。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)，北京連續(xù)兩季無新增高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目交付，全年合計(jì)放量33.2萬平方米，全年凈吸納量歷史首次為負(fù)值達(dá)-9.3萬平方米。年末全市空置率維穩(wěn)在24.4%的歷史高位。平均租金連續(xù)第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。

大興京南、順義其他成為租戶遷出現(xiàn)象最集中的子市場(chǎng)。與此同時(shí)，大興京南、馬駒橋及通州等子市場(chǎng)內(nèi)率先調(diào)低租金的高標(biāo)倉(cāng)憑借性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，吸引了更多來自鄰近農(nóng)民倉(cāng)、低標(biāo)倉(cāng)的租戶遷入。

商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)，年內(nèi)新項(xiàng)目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應(yīng)量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項(xiàng)目，進(jìn)一步加大了辦公面積去化的挑戰(zhàn)。

第四季度全市空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至23.6%，同比爬升1.3個(gè)百分點(diǎn)；全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.6%，全年降幅達(dá)到4.9%，至每月每平方米148.5元，在以價(jià)換量策略的刺激下，中關(guān)村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場(chǎng)。

第四季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.6%，全年降幅達(dá)到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場(chǎng)降幅均較去年走擴(kuò)，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。

物業(yè)投資市場(chǎng)，第四季度一共錄得16筆交易，共計(jì)交易總額99.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)129%。全年累計(jì)交易達(dá)成46筆，總金額372.6億元，同比增長(zhǎng)12%。全年來看，自用買家交易金額占比同比下滑，而機(jī)構(gòu)投資者占比由24%上升至51%。

從交易資產(chǎn)類別看，第四季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業(yè)、工業(yè)物流交易金額同比提升較為明顯。其中底商或裙樓商業(yè)愈發(fā)受到企業(yè)買家的關(guān)注，機(jī)構(gòu)投資者則加強(qiáng)在零售物業(yè)、工業(yè)物流以及酒店公寓板塊的布局。