1月9日，針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的2025年到期債務(wù)問(wèn)題，萬(wàn)科表態(tài)了：公司會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金。同時(shí)將通過(guò)積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2025年一季度，萬(wàn)科境內(nèi)有4筆債券到期，合計(jì)未償金額約90億元；二季度境外將有2筆債券到期，未償余額約人民幣36億元。

市場(chǎng)有疑問(wèn)，所以萬(wàn)科不得不第一時(shí)間站出來(lái)發(fā)聲，平息市場(chǎng)輿論。

No.1

萬(wàn)科壓力有多大？

客觀地說(shuō)，萬(wàn)科壓力還是非常大，市場(chǎng)擔(dān)憂也是有一定依據(jù)的。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，目前萬(wàn)科于一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開市場(chǎng)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。

先看萬(wàn)科近兩年的經(jīng)營(yíng)情況：

2024年3月28日，萬(wàn)科A（SZ000002，股價(jià)9.24元，市值1102.4億元）發(fā)布2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)， 2024年前12個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬(wàn)平方米，同比下降約26.6%；合同銷售金額為2460.2億元。2023年萬(wàn)科的銷售金額則為3761.2億元，同比下降約34.6%。

營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)方面：2024年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為2198.95億元，同比下降24.25%；歸母凈虧損179.4億元，同比下降231.73%；期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出48.48億元，2023年同期為流入2.35億元。（數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

由此可見(jiàn)，萬(wàn)科的銷售面積和銷售金額都在大幅下降，而且凈利潤(rùn)方面出現(xiàn)了大幅虧損！

也從側(cè)面證實(shí)了一點(diǎn)：僅依靠銷售回款來(lái)夠覆蓋萬(wàn)科償債資金，非常難！

所以，我們看到萬(wàn)科從去年開始，也加大了資產(chǎn)處置的力度。陸續(xù)處置了上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，深圳灣超級(jí)總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬(wàn)科通過(guò)出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就回籠資金93.4億元。（數(shù)據(jù)來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

No.2

萬(wàn)科的“瘦身計(jì)劃”

?其實(shí)，萬(wàn)科也在積極行動(dòng)。為了應(yīng)對(duì)自身和市場(chǎng)問(wèn)題，2024年4月末，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮提出萬(wàn)科“瘦身”計(jì)劃。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

這一計(jì)劃主要包括退出非主業(yè)業(yè)務(wù)、聚焦三大優(yōu)勢(shì)主業(yè)，并通過(guò)一系列措施降解風(fēng)險(xiǎn)、提升業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力?。

瘦身計(jì)劃

具體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科地產(chǎn)的瘦身計(jì)劃分為幾個(gè)關(guān)鍵階段：

1、堅(jiān)定“瘦身”，調(diào)整融資模式?：萬(wàn)科首先明確了要退出的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，即除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三項(xiàng)主業(yè)外，將清理和轉(zhuǎn)讓其他非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。同時(shí)，公司計(jì)劃每年完成200億元的大宗資產(chǎn)交易，以降解風(fēng)險(xiǎn)。此外，萬(wàn)科還主動(dòng)完成了融資模式的轉(zhuǎn)型，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化?。

2、聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)?：在瘦身的同時(shí)，萬(wàn)科更加聚焦主業(yè)，致力于成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿和服務(wù)標(biāo)桿。公司全面聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，產(chǎn)品線建設(shè)更加成熟，管理更精細(xì)化，產(chǎn)品服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高?。

?3、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與調(diào)整?：作為瘦身計(jì)劃的一部分，萬(wàn)科還進(jìn)行了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與調(diào)整。公司出手了部分非核心資產(chǎn)，如深圳超級(jí)總部基地綜合用地和上海部分非宅項(xiàng)目，同時(shí)加大了對(duì)一線城市及核心二線城市的土地儲(chǔ)備力度。這種策略不僅有助于提升公司的資產(chǎn)質(zhì)量，還能更好地滿足市場(chǎng)需求?。

盡管如此，萬(wàn)科當(dāng)前確實(shí)遭遇了一些挑戰(zhàn)，并已提出應(yīng)對(duì)措施。

然而，市場(chǎng)反饋才是驗(yàn)證這些措施有效性的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。

我們也將會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)萬(wàn)科一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)，關(guān)注我們！

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