1、2023年虧損1673億

碧桂園的雷終于爆了，剛剛發(fā)布了遲到的2023年財報，營收4010億，虧損1673億，嚴格來說這已經不算爆雷了，算是刀子落地，外界早已知道碧桂園遭遇危機，債務已經違約，年報遲遲發(fā)不出來，當下的形勢，出現巨額虧損是大概率事件，關鍵是虧損的窟窿有多大。

如今年報發(fā)出來了，各方的猜測可以休矣，詳細的經營數據都公布了，房地產的形勢是從2022年開始變壞的，碧桂園稱之為房地產行業(yè)的“百年未有之大變局”，2022年碧桂園溫和虧損60多億，2023年巨額虧損1673億，2024年了？

根據2024年的中期財報，上半年依然是虧損的，虧損金額是128億，較2023年同期虧損幅度縮小73%，全年來看，虧損幅度也將較2023年大幅縮小，現在財報能夠發(fā)出來，算是緩過一陣勁了，目前還有三個值得關注的點：凈資產、銷售、保交樓。

凈資產表現的是資產負債情況，凈資產如果大幅下滑甚至是負數，公司就非常危險了，會陷入資不抵債的境地，即便是出售資產也難以解決問題，銷售是公司能夠保持造血功能的最好方式，只要有銷售，就會有源源不斷的現金流入，最后是保交樓，保交樓是公司的契約責任，也是公司的信譽，無法保障保交樓，也將失去在消費者心中的信任，房子再也賣不出去。

2、凈資產僅剩741億

一家公司出現巨額虧損也不是不能活，主要看現金流和凈資產情況，資產足夠多，那么通過通過出售資產也能回籠資金，能夠在一定程度上解決流動性上的缺口，這里的關鍵就看凈資產還厚不厚。

碧桂園的資產高峰是在2021年，當時資產總額高達20175億，負債17398億，凈資產2777億，資產負債率86%，這個杠桿率也是比較高的，一旦行業(yè)出現銷售低迷的情況，很容易就被打爆了，情況也確實朝著不利的方向發(fā)展，2022年房地產行業(yè)開始走下坡路，一走就是三年，至今未看到企穩(wěn)的跡象。

房地產由于是高杠桿領域，負債是剛性的，不會因為房價下跌就縮水，但是資產卻會大幅縮水，到了2024年中期，資產規(guī)模大幅下降到12095億，較2021年同期縮水了40%，但是負債還有11355億，也縮水了35%。

但是凈資產卻只有741億，大幅縮水73%，為何凈資產縮水幅度大幅超過資產和負債？這就是杠桿的秘密，賺錢的時候能夠放大盈利效果，虧錢的時候也能放大虧損效果，哪怕就按照資產的40%縮水，也只有1666億，但是負債縮水幅度較資產少了5個百分點 ，2萬億的資產，5個點就是1000億，最終導致凈資產只有741億，資產負債率也進一步上升到93.88%，這點凈資產是經不起多少虧損了。

3、2024年銷售斷崖式下滑

經營危機必定伴隨銷售下滑，2023年銷售面積2170萬平米，銷售金額為1743億元，雖然同比也大幅下滑 ，但是畢竟還是有近兩千億的銷售額，這為公司后續(xù)經營提供了不少現金流，但是到了2024年，銷售繼續(xù)惡化。

2024年銷售面積只有492萬平米，同比大幅下滑77%，銷售金額也下滑到472億元，同比下滑73%，其中12月份的銷售面積和銷售額分別只有35萬平米和34億，碧桂園的銷售也遇到了極大的挫折，2024年9月24日，盡管央行出臺了眾多利好政策 ，但是依然未能讓房地產市場立馬止跌企穩(wěn)。

如果2025年碧桂園的銷售不能止跌企穩(wěn)，那是相當危險的，一個銷售額只有不到500億的房企，背后的資產和負債都超過萬億，這是典型的小馬拉大車，無論如何都是拉不動的，要消化這些負債，必須有足夠的銷售才行，資產要盤活，也是需要變成房子銷售出去才行，當下的行情中，單純的出售資產是很難獲得理想的架構的。

擺在碧桂園面前的是一個極其艱難的時刻，從有息負債來看，借貸總額在2023年末為2496億，到了2024年中期，變成了2502億，半年時間不增反降，這說明碧桂園在在2024年上半年中對有息負債的降債方面是毫無進展，銷售下滑近80%，實在是沒有余力去降債了。

4、2023年交房60萬套

保交房是當前最重要的任務之一 ，首先這是公司履行契約和合同的責任，購房者已經支付了購房款，交房是企業(yè)應有的責任 ，其次，保交樓也是企業(yè)活下去的途徑，如果企業(yè)無法履行交樓的責任和義務，那么將失信于客戶以及政府 ，房子更加不可能賣得出去，政府也不可能任你所為。

2023年，碧桂園交房超60萬套，累計交房面積7162萬平米，這個交房數量還是非�？捎^的，相當于碧桂園在高峰時期一年的銷售量，在當下這種困難的情況下，還能交房超過60萬套，也說明公司管理層是在做事情的。

根據財報，2024年上半年累計交房超過15萬套，累計交付面積1822萬平米，這個力度就只有2023年的一半了，速度明顯放緩了。根據行業(yè)數據顯示，2024年碧桂園累計交房38萬套，也就是說下半年交房超過20萬套，交房力度較上半年在提升。

碧桂園有超過一半的資產是存貨，截至2024年中期有6835億，這些存貨主要是土地、以及建好了尚未出售的房子，銷售如果跟不上去，這些存貨是無法轉化為現金流的。而負債中的大頭是特殊項目，也就是合約負債，高達4202億，所謂流動負債是收了錢還沒有交給客戶物業(yè)，大部分是賣出去的房子還未交付產生的負債。

只有順利交房 ，這4200多億的負債才能消化，碧桂園當前的困境是，截至2024年中期的現金只有448億，其中受限制現金為381億，能夠自由支配的現金及等價物只有67億，已經發(fā)生的違約和交叉違約有1473億，在2500億借貸金額中，大部分都是短期負債，在一年內是需要償還的。

不過當下這種情況，大部分債權人是同意債務重組，同意債務延期，其中同意債務重組的境外債務有美元負債113億美元 ，港元負債309億港元，合計大約1100億人民幣。

2025年對碧桂園來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售低迷、債務壓頂、困難重重，能否做到鳳凰涅槃？這要交給時間老人，最希望碧桂園走出困境的莫過于已經買了房子尚未收房的業(yè)主，以及債權人和廣大供應商。