地產(chǎn)界“華南五虎”的集體沉浮，是中國房地產(chǎn)行業(yè)從狂飆突進到深度調(diào)整的縮影。這五家曾叱咤風云的粵派房企——恒大、碧桂園、雅居樂、富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展，在2025年底均已陷入嚴重的經(jīng)營困境，標志著一個依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴張時代的終結(jié)。

五虎現(xiàn)狀與困境

1. 恒大集團：從巔峰到清盤

恒大由許家印于1996年在廣州創(chuàng)立，憑借高杠桿和迅猛的擴張，在2017年合同銷售額就超過3700億元。但其危機在2021年爆發(fā)，巨額債務違約導致項目大面積停工。2024年1月，香港法院向恒大發(fā)出清盤令，至2025年8月，恒大正式從港交所退市，清盤人正在全球范圍內(nèi)追索其資產(chǎn)。

2. 碧桂園：重組求生

作為“五虎”中規(guī)模最大的一家，碧桂園1992年起家于順德，以深耕三四線城市大盤開發(fā)聞名。2022年危機爆發(fā)后，碧桂園不得不大量出售資產(chǎn)以自救。2025年，其所有境外債務重組計劃獲得批準，整體降債規(guī)模預計超過900億元，這為其緩解了未來五年的兌付壓力。同時，碧桂園進行了高層調(diào)整，原總裁莫斌調(diào)任聯(lián)席主席，由程光煜接任總裁。

3. 雅居樂：家族企業(yè)的危機

雅居樂是一家典型的家族企業(yè)，由陳卓林兄弟創(chuàng)辦。2025年12月9日，雅居樂被債權(quán)人新濠國際提交清盤呈請，原因是雙方在2021年于中山市的一個綜合用地項目上產(chǎn)生糾紛，雅居樂未履行合營協(xié)議條款導致項目終止。香港法院已安排于2026年2月25日就此清盤呈請進行聆訊。截至2024年末，雅居樂總借款達489.16億元，其中一年內(nèi)需償還的債務占比高達78.35%，而2025年1-7月的銷售額同比銳減42%，償債壓力巨大。

4. 富力地產(chǎn)：酒店資產(chǎn)的拖累

富力地產(chǎn)由張力和李思廉于1994年共同創(chuàng)立，早期以廣州舊城改造項目起家。2017年，富力以199億元收購了萬達集團旗下的77家酒店，希望打造酒店資產(chǎn)包。但疫情對旅游業(yè)造成嚴重沖擊，這筆投資反而成為沉重的負擔。截至2024年6月底，富力總負債達2643.79億元，負債比率高達408%。在完成一次債務重組后，因情況未根本好轉(zhuǎn)，富力正尋求二次重組。

5. 合生創(chuàng)展：“慢周轉(zhuǎn)”模式遇挫

合生創(chuàng)展的路徑與其他“四虎”不同，由朱孟依在香港創(chuàng)辦，早期被視為“隱形的地產(chǎn)航母”。它奉行港資房企“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的模式。然而，2025年合生創(chuàng)展因未能如期償還一筆9.41億港元的借款，觸發(fā)了約93億港元的交叉違約，上半年營收同比減少超過一半，出現(xiàn)近三四年來首次虧損。

全軍覆沒的深層原因

“華南五虎”的集體困境，根源在于其長期依賴的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”模式，在行業(yè)政策轉(zhuǎn)向和市場需求變化時難以為繼。

? 過度依賴高杠桿：在市場高速發(fā)展期，通過大量借貸瘋狂擴張是房企做大規(guī)模的捷徑。然而，自2020年“三條紅線”等監(jiān)管政策出臺，房企融資渠道大幅收緊，借新還舊的游戲無法繼續(xù)，巨大的債務危機便集中爆發(fā)。

? 關(guān)鍵戰(zhàn)略誤判：在市場轉(zhuǎn)折點，部分企業(yè)做出了日后被證明是高風險的決策。例如，富力在2017年巨資收購萬達酒店，但疫情對旅游業(yè)的沖擊使其成為沉重負擔。雅居樂在行業(yè)轉(zhuǎn)向時仍持續(xù)加碼三四線城市的文旅大盤，這類項目在低迷市場中去化異常艱難。

? 舊模式失效：無論是碧桂園深耕三四線、“全覆蓋”的快周轉(zhuǎn)模式，還是合生創(chuàng)展奉行的“慢周轉(zhuǎn)、多囤地”的港資模式，在行業(yè)上行期都能成功。但當市場邏輯從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”時，舊模式相繼失靈。

行業(yè)轉(zhuǎn)型與未來展望

“華南五虎”的沉浮為整個中國房地產(chǎn)行業(yè)提供了深刻的教訓。行業(yè)的發(fā)展邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

? 新舊時代交替：市場正在告別“規(guī)模為王”的舊標準，轉(zhuǎn)而推崇財務安全、戰(zhàn)略聚焦和卓越產(chǎn)品力的新標準。一些財務穩(wěn)健、聚焦核心城市群的國有房企或混合所有制房企，如保利發(fā)展、招商蛇口等，因更適應新階段的要求，在當前市場中表現(xiàn)相對穩(wěn)健。

? 企業(yè)角色轉(zhuǎn)型：未來的房企將不再僅僅是“開發(fā)商”，而是要向“城市綜合服務商”轉(zhuǎn)型。這意味著企業(yè)需要具備強大的運營能力，通過商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房等多元業(yè)務創(chuàng)造長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

總結(jié)

“華南五虎”的集體折戟，是中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛中最顯著的標志。它宣告了一個舊時代的結(jié)束，也預示著行業(yè)將在陣痛中走向更加理性、穩(wěn)健和注重可持續(xù)發(fā)展的新階段。它們的經(jīng)驗與教訓，無論成功與否，都為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了珍貴樣本。一個時代已經(jīng)落幕，但關(guān)于風險、杠桿與可持續(xù)發(fā)展的思考，仍在繼續(xù)。