房?jī)r(jià)何時(shí)重回高點(diǎn)？高負(fù)債買(mǎi)房者或被套10年以上，有人卻能借機(jī)階層跨越

房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能回到高點(diǎn)？

答案是：一線城市10年左右有機(jī)會(huì)，而高負(fù)債高位買(mǎi)房的人群，大概率要被套10年以上。先給核心結(jié)論：一線城市三年內(nèi)大概率止跌回暖（2028年前），并開(kāi)啟向上態(tài)勢(shì)；核心城市跟隨一線城市傳導(dǎo)回暖；非核心城市房?jī)r(jià)走勢(shì)暫不樂(lè)觀。

至于價(jià)格重回高點(diǎn)，要分兩個(gè)維度看：從勞動(dòng)力價(jià)值角度衡量，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)回不到過(guò)去的相對(duì)高點(diǎn)；但從貨幣單位角度，一線城市10年時(shí)間有望重回歷史高點(diǎn)。這一過(guò)程中，最煎熬的是高位高負(fù)債買(mǎi)房群體，他們將承受房?jī)r(jià)下跌、收入波動(dòng)、負(fù)債率上升的三重壓力；而低負(fù)債、零負(fù)債且現(xiàn)金流充足的人，恰恰能抓住這輪資產(chǎn)底部的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)階層跨越。接下來(lái)從四個(gè)維度，把這件事講透。

一、止跌回暖的時(shí)間與重回高點(diǎn)的邏輯

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，早已不是“普漲普跌”的時(shí)代：一線城市的房子會(huì)逐漸成為“奢侈品”，核心城市房?jī)r(jià)仍有創(chuàng)新高的可能，而其他城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下行，以匹配居民住房需求。

在止跌回暖的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，各大機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)集中在2027年，高盛最新報(bào)告則將時(shí)間延遲至2028年。疊加管理層提出的2026年消費(fèi)大戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)有望逐步走出通縮，綜合來(lái)看，2028年前一線城市止跌回暖是大概率事件。

對(duì)普通人而言，判斷房?jī)r(jià)是否進(jìn)入上行通道，不用糾結(jié)太多細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)，核心盯緊兩個(gè)指標(biāo)：一是名義GDP大于實(shí)際GDP，這意味著經(jīng)濟(jì)走出通縮、進(jìn)入合理通脹，居民收入會(huì)逐步改善，而收入是房?jī)r(jià)最核心的支撐；二是居民貸款開(kāi)啟上行，房貸是居民貸款的核心，沒(méi)有新增房貸支撐，房?jī)r(jià)很難真正上漲。

至于回暖后是橫盤(pán)還是上漲？我的觀點(diǎn)是，一線城市和核心城市會(huì)開(kāi)啟“合理健康的上漲通道”——房?jī)r(jià)漲幅略等于GDP漲幅加CPI，按這個(gè)節(jié)奏計(jì)算，7年左右能接近歷史高點(diǎn)，從當(dāng)下算起，10年時(shí)間足以重回高點(diǎn)。

這10年，本質(zhì)上是整個(gè)社會(huì)的“化債周期”：政府債務(wù)和居民債務(wù)會(huì)逐步消化，負(fù)債率下降后，居民的負(fù)債空間會(huì)重新打開(kāi)；再疊加經(jīng)濟(jì)回暖、居民增收計(jì)劃落地，10年時(shí)間足夠完成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，迎來(lái)新一輪繁榮。對(duì)大國(guó)而言，10年只是一瞬，但對(duì)個(gè)體來(lái)說(shuō)，這輪調(diào)整的煎熬卻真實(shí)存在。

二、不同人群的應(yīng)對(duì)策略：有人煎熬，有人尋機(jī)

最近很多人問(wèn)，房子該賣(mài)還是該留？答案沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，核心看自身現(xiàn)金流和負(fù)債情況，不同人群的策略天差地別。

1. 高位高負(fù)債買(mǎi)房群體：先判斷“能不能扛10年”

這部分人是本輪調(diào)整中最難受的群體，首要任務(wù)是評(píng)估自身現(xiàn)金流能力：能否覆蓋未來(lái)10年的負(fù)債支出？能否應(yīng)對(duì)失業(yè)、家庭變故等極端情況？如果連未來(lái)2-3年的壓力都扛不住，就不要指望10年后的高點(diǎn)，及時(shí)止損才是理性選擇。不同城市的房產(chǎn)價(jià)值分化嚴(yán)重，具體是否拋售，還要結(jié)合所在城市的基本面判斷，這里不再贅述。

1. 低負(fù)債/零負(fù)債、現(xiàn)金流充足群體：抓住3年資產(chǎn)重建窗口期

未來(lái)3年，是這部分人群的“黃金機(jī)遇期”。但資產(chǎn)重建不是“閉眼買(mǎi)房”，而是要持續(xù)跟蹤名義GDP、居民貸款、成交量等核心數(shù)據(jù)，找準(zhǔn)底部時(shí)機(jī)下手。適當(dāng)增加負(fù)債，是實(shí)現(xiàn)階層快速躍遷的關(guān)鍵——但這里的“負(fù)債”，是建立在現(xiàn)金流穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上。

還要區(qū)分“主動(dòng)零負(fù)債”和“被動(dòng)零負(fù)債”：主動(dòng)零負(fù)債的人，是看懂了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在周期頂部主動(dòng)清債、持有現(xiàn)金，等待通脹來(lái)臨后再擇機(jī)加杠桿，這是真正的高手；而被動(dòng)零負(fù)債的人，只是運(yùn)氣好沒(méi)背上負(fù)債，從未利用負(fù)債撬動(dòng)財(cái)富，當(dāng)下一輪債務(wù)周期來(lái)臨，這部分人反而可能成為輸家。

三、財(cái)富成長(zhǎng)的核心：避開(kāi)大眾情緒，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

個(gè)人財(cái)富增長(zhǎng)的關(guān)鍵，從來(lái)不是跟著大眾情緒走，而是抓住“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”。大眾的認(rèn)知和情緒往往是“一刀切”的，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，永遠(yuǎn)只對(duì)應(yīng)特定人群。

比如2021年房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，所有人都喊“房子永遠(yuǎn)漲”，認(rèn)為買(mǎi)房是所有人的機(jī)會(huì)，可對(duì)高負(fù)債上車(chē)的人來(lái)說(shuō)，這卻是一生的風(fēng)險(xiǎn)。他們之所以高位加杠桿，本質(zhì)是怕房?jī)r(jià)繼續(xù)漲、財(cái)富縮水，卻忽略了兩個(gè)核心問(wèn)題：一是認(rèn)知跟著大眾走，沒(méi)有自己的獨(dú)立分析，很容易成為“韭菜”；二是即便認(rèn)知正確，也忘了風(fēng)險(xiǎn)控制的核心——現(xiàn)金流能否完全覆蓋負(fù)債，能否應(yīng)對(duì)極端情況。

這輪經(jīng)濟(jì)下行和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必然會(huì)套住一波人，他們的10年生活會(huì)格外煎熬。但反過(guò)來(lái)，這種大級(jí)別調(diào)整，在歷史上本就難得一見(jiàn)：當(dāng)大眾都在恐懼、回避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對(duì)現(xiàn)金流充足、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的人來(lái)說(shuō)，這就是底部布局的最佳時(shí)機(jī)。

四、資產(chǎn)重建：房子和股市的區(qū)別，核心看現(xiàn)金流

社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移和重新分配的兩大核心工具，就是房子和股市。但兩者的屬性不同，適合的人群也不同，個(gè)人資產(chǎn)重建，要結(jié)合自身情況選擇，核心區(qū)別有五點(diǎn)：

1. 參與人群：房子的參與面更廣泛，涵蓋剛需、改善和投資群體；股市的參與者相對(duì)較少，門(mén)檻更高。
2. 風(fēng)險(xiǎn)程度：長(zhǎng)線來(lái)看（5-10年），房子的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于股市，房?jī)r(jià)的整體判斷和風(fēng)險(xiǎn)把控，比股市更容易。
3. 流動(dòng)性：房子的流動(dòng)性遠(yuǎn)差于股市，這意味著靠房子做資產(chǎn)重建，必須做好“長(zhǎng)期持有”的準(zhǔn)備，內(nèi)心的時(shí)間周期至少要5-10年，指望3-5年快速回本，就不要碰房產(chǎn)配置。
4. 加杠桿邏輯：不同周期，負(fù)債的功能不同。在擴(kuò)表周期中，合理加杠桿能撬動(dòng)更多財(cái)富，而房產(chǎn)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)低于股市加杠桿，尤其是公積金，能撬動(dòng)低成本資金，性價(jià)比更高。
5. 核心底座：無(wú)論選房子還是股市，資產(chǎn)重建的根本是現(xiàn)金流能力。要把持有周期、收入中斷、家庭變故等所有意外情況都考慮進(jìn)去，確?，F(xiàn)金流始終能覆蓋負(fù)債和日常支出。

最后還是那句話：這一輪經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，注定會(huì)讓一部分人被套，未來(lái)10年的日子充滿煎熬；但對(duì)另一部分低負(fù)債、現(xiàn)金流充足、懂周期的人來(lái)說(shuō)，這正是在底部重建資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)階層跨越的絕好機(jī)會(huì)。