今天，由成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、成都零售商協(xié)會(huì)主辦的 “安家成都·2025賀新年”購(gòu)房促消費(fèi)活動(dòng)開(kāi)始了?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)，各大品牌房企推出了新春購(gòu)房?jī)?yōu)惠，疊加各區(qū)（市）縣的以舊換新補(bǔ)貼，帶來(lái)最強(qiáng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

剛剛過(guò)去的2024年，成都樓市以獨(dú)立行情完美收官。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2024年成都新房成交面積為1497萬(wàn)㎡、二手住房成交2215萬(wàn)㎡。在中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，市場(chǎng)熱度明顯回升。

豪宅不愁賣

成都新房漲猛了

2024年，于成都樓市而言，是具有轉(zhuǎn)折性的一年。在這一年當(dāng)中，成都樓市政策頻出，限購(gòu)、限貸、限售取消，銀行利率下調(diào)，市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。新興板塊、新型產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)崛起。

成交數(shù)據(jù)

- 總體規(guī)模領(lǐng)先：成都新房市場(chǎng)全年表現(xiàn)活躍，成交套數(shù)超10萬(wàn)套，已連續(xù)5年位列全國(guó)第一，是全國(guó)唯一一個(gè)守住了1000萬(wàn)方的城市。

- 季度差異明顯：前三個(gè)季度與2023年同期相比降幅近30%，但第四季度成交面積超過(guò)558萬(wàn)平米，占到全年成交的40%，且成交均價(jià)高于整體均價(jià)的3.4%，呈現(xiàn)翹尾行情。

產(chǎn)品類型

- 改善需求為主：2024上半年新房品質(zhì)100-140m2套四成交占比顯著上升，改善型市場(chǎng)是本輪市場(chǎng)的核心力量。

- 疊墅產(chǎn)品稀缺：如雍景·白鷺灣的千萬(wàn)級(jí)疊拼，總價(jià)段在1000-1500萬(wàn)/套，建面約240-350平方米，為上下雙疊產(chǎn)品，在主城區(qū)供不應(yīng)求。

- 大平層受青睞：以JFC交子金融廣場(chǎng)、華潤(rùn)錦宸府等為代表的大平層項(xiàng)目，憑借優(yōu)越的地段、配套和品質(zhì)，成為千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的重要組成部分。金融城·錦宸府兩次開(kāi)盤(pán)千人報(bào)名，中簽率不足6%；JFC·交子天元開(kāi)盤(pán)日銷售超30億，去化率八成以上。

價(jià)格表現(xiàn)

- 單價(jià)不斷突破：2024年成都千萬(wàn)級(jí)豪宅單價(jià)屢創(chuàng)新高，如麓湖長(zhǎng)湖闕最高清水單價(jià)達(dá)10.4萬(wàn)/㎡，麓湖麗世縵華最高單價(jià)12萬(wàn)/㎡。

- 板塊價(jià)格分化：錦江區(qū)、高新區(qū)金融城等核心區(qū)域土地價(jià)格高企，千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品單價(jià)普遍較高。林家壩板塊隨著中國(guó)鐵建西派交子、金茂璞逸錦江等樓盤(pán)大賣，新盤(pán)均價(jià)站上4萬(wàn)+；天西板塊的招商時(shí)代公園、華發(fā)閱天府、蔚藍(lán)卡地亞藍(lán)庭表現(xiàn)出色。

市場(chǎng)趨勢(shì)

- 需求持續(xù)旺盛：盡管整體樓市有波動(dòng)，但千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)供需兩旺，高凈值人群對(duì)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求依然強(qiáng)勁。千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)首度突破四位數(shù)，較2023年逆勢(shì)增長(zhǎng)29%。

- 品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈：各項(xiàng)目在地段、配套、景觀、裝修、服務(wù)等方面不斷提升品質(zhì)，以《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》為標(biāo)志，新迭代產(chǎn)品涌現(xiàn)，如越秀天悅云萃2期等。特點(diǎn)包括飄窗減少或消失、贈(zèng)送面積增加、板樓增多、品質(zhì)格調(diào)提升、容積率等參數(shù)優(yōu)化。

- 區(qū)域分布集中：天府新區(qū)位列第一，成交量超500套，幾乎所有板塊均有供應(yīng)，各類門檻均有，是城南置業(yè)選擇最豐富、住宅產(chǎn)品線最多元的區(qū)域。主要供應(yīng)來(lái)自麓湖及招商翎云閣等。錦江區(qū)排名第二，是高端豪宅市場(chǎng)主角，金融城三期的華潤(rùn)錦宸府等項(xiàng)目表現(xiàn)出色，全區(qū)“豪宅化”，買入門檻逐漸走高。高新區(qū)排名第三，主戰(zhàn)場(chǎng)在新川區(qū)域，大源西緊隨其后，存量神盤(pán)基本出清，購(gòu)入門檻較高。JFC交子金融廣場(chǎng)單盤(pán)貢獻(xiàn)突出，在高新區(qū)300余套千萬(wàn)豪宅總量中占250余套。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)

二手房主導(dǎo)市場(chǎng)

成都2024年二手房購(gòu)買情況整體表現(xiàn)出色，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

成交數(shù)據(jù)

- 總體成交量創(chuàng)新高：全年成交二手房231376套，超越2023年，較2023年增長(zhǎng)超4%，成交面積達(dá)2205萬(wàn)平米，超越北上廣。

- 月度波動(dòng)明顯：12月成交28563套，為全年最高，是2023年同期的1.7倍；11月成交26219套，僅次于2023年3月的2.8萬(wàn)套；8月成都二手住宅成交17494套，環(huán)比下降17.6%。

- 區(qū)域差異顯著：中心城區(qū)為主要成交區(qū)域，12月成交24733套，遠(yuǎn)郊區(qū)成交3830套。

價(jià)格表現(xiàn)

- 價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)：大部分時(shí)間市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”階段，但總體均價(jià)呈上升趨勢(shì)，11月成交均價(jià)連續(xù)三個(gè)月上漲，環(huán)比上漲2.7%，12月繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)。

- 區(qū)域分化明顯：中心城區(qū)成交量遠(yuǎn)高于遠(yuǎn)郊區(qū)，如12月中心城區(qū)成交24733套，遠(yuǎn)郊區(qū)成交3830套?？拷罔F的小區(qū)均價(jià)較高，如12月中心城區(qū)靠近地鐵站點(diǎn)的小區(qū)均價(jià)約18491元/㎡，非地鐵小區(qū)均價(jià)約15581元/㎡。

市場(chǎng)趨勢(shì)

- 剛需主導(dǎo)市場(chǎng)：從成交房源來(lái)看，小戶型、低總價(jià)的剛需產(chǎn)品交易活躍，如12月60-90㎡戶型占比達(dá)40.4%，44.7%的成交房源為套三戶型。

- 需求偏好變化：12月大成都二手房成交套均面積約97.42㎡，較11月有明顯增加，顯示出一定改善需求。

- 看房人數(shù)與掛牌量增加：12月看房人數(shù)達(dá)184701人，新增掛牌房源31171套。11月新增帶看量約90.8萬(wàn)次，帶看人數(shù)22萬(wàn)人，處于全年高位水平。11月二手房成交周期年內(nèi)首次突破207天。

- 房齡需求多樣：11月成都建成年代在2000年及之前的老房子成交量占比達(dá)到20%左右，老舊小區(qū)改造后，因總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)受到不少年輕人青睞。

存量房時(shí)代

二手超越一手是常態(tài)

土地資源日益稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活，新出讓土地減少，新房開(kāi)工和竣工規(guī)模收縮，市場(chǎng)上新房供應(yīng)量逐漸下降。存量房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，二手房交易在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比顯著提高，成為市場(chǎng)交易的重要組成部分，部分城市二手房成交量甚至超過(guò)新房。

- 對(duì)購(gòu)房者的影響：購(gòu)房者有更多的房源選擇，尤其是在核心地段能找到性價(jià)比更高的二手房；但也需要花費(fèi)更多時(shí)間和精力去甄別房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)狀況等問(wèn)題，交易過(guò)程可能更為復(fù)雜。

- 對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式難以為繼，開(kāi)發(fā)商需要向綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，更多參與存量房的改造、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，探索多元化的盈利模式，如發(fā)展租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等。

- 對(duì)投資者的影響：投資策略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從追求短期房?jī)r(jià)上漲獲利轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有獲取穩(wěn)定租金收益，更注重房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值和現(xiàn)金流，對(duì)房產(chǎn)的區(qū)位、配套等要求更高。

- 對(duì)政府的影響：政府的政策重點(diǎn)從推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善住房保障體系，促進(jìn)存量房市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，同時(shí)加大對(duì)老舊小區(qū)改造等方面的投入，提升城市整體品質(zhì)。