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成年人的崩潰，往往就在一瞬間。

朋友阿勇在2019年前后購買了七都某改善樓盤，當(dāng)時毛坯總價400萬左右入手，并以此向銀行抵押貸款300萬。

然而，最近接到銀行電話，說由于七都房價跌幅過猛，要求他現(xiàn)在必須償還100萬元，實在沒錢的阿勇索性直接擺爛，未來房子還是不是他的未嘗得知。

圖源文明溫州

其實不止是他，當(dāng)初身邊置業(yè)七都的朋友幾乎全軍覆沒，尤其是去年綠城·春月江瀾打出“6折送車位”的逆天折扣之后，整個板塊房價徹底崩塌——

去年11月，七都次新房金悅瀾灣一套精裝修法拍房，成交價僅為1.4萬元/㎡左右，相比開盤價格近乎腰斬。

去年同期，七都江中花苑的一套高層法拍房，在第一次上架流拍后大幅降價，最終以跌破1萬/㎡的超低價格成交。

去年7月，七都翡麗灣一套建面約139㎡房源，以179萬成交，折合單價1.28萬/㎡，含2200元/㎡裝標(biāo)。

如果說上述法拍房的案例不具有普遍性，那么七都二手房市場的慘淡想必更有說服力，據(jù)安居客1月數(shù)據(jù)顯示：

鹿島萬象天地掛牌均價1.68萬元/㎡；

翡麗灣掛牌均價1.83萬元/㎡；

金悅瀾灣掛牌均價1.64萬元/㎡

華僑花園江山邑掛牌均價1.65萬元/㎡

考慮到掛牌價與實際成交價普遍存在15-20%左右的價差，上述小區(qū)當(dāng)前真實的房價，相比于開盤價格基本可以說“血本無歸”。

甚至就在近日，綠城直接將春月江瀾的開發(fā)企業(yè)甩手賣出，仿佛此時的七都就像“燙手山芋”一樣避之不及。

如果你以為這就是七都板塊的至暗時刻，那么2025年的七都市場或?qū)⒃俣鹊颇愕念A(yù)期，為什么這么說？

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在溫州樓市，剛需改善與高端市場聯(lián)系十分緊密。

一方面，在房地產(chǎn)市場的置換過程中，存在著剛需向改善、改善向高端的進(jìn)階鏈，剛需改善活躍與否，在很大成程度上影響高端市場的后續(xù)趨向。

另一方面，剛需改善群體占樓市置業(yè)群體的大部分，如果剛需改善市場活躍、信心充足，樂觀情緒會傳遞到高端市場，反之剛需改善市場全面萎靡，高端置業(yè)群體同樣會斷崖式下滑。

正如當(dāng)前的七都，當(dāng)剛需改善市場出現(xiàn)崩盤，高端市場可謂舉步維艱，以去年3月首開的低密合院——觀云東方為例。

據(jù)溫州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2025年1月18日下午3點，項目一期共計82套可售房源，仍有49套待售，去化率約40%；二期共計33套可售房源，僅登記銷售6套，去化率約18%

按照當(dāng)前市場行情，觀云東方的去化壓力不容樂觀，如果想要去化提速，降價無疑就是最簡單的方式。

不過值得警惕的是，如果七都高端項目的去化速度，都需要靠降價才能維持的時候，說明整體市場已經(jīng)非常嚴(yán)峻。

尤其是類似合院這種產(chǎn)品，一旦開始降價更是剎不住車，例如近期永嘉某樓盤的合院產(chǎn)品，從開盤4萬+/㎡到5萬/㎡的價格，到現(xiàn)在傳聞稱已經(jīng)賣到2萬+/㎡，相比前期已經(jīng)是五折甚至四折在賣！

而七都板塊未來的局面可能更為慘烈，近年以來的低密供應(yīng)潮，讓板塊內(nèi)的低密產(chǎn)品供應(yīng)暴增，一旦陸續(xù)入市，板塊的價格體系或?qū)⒃獾叫乱徊ㄕ鹗帯?/strong>

以2023年12月出讓的【溫州市七都島老涂一期地塊】為例，該地塊體量約225畝，總建筑面積將近30萬方，相比占地僅55.7畝的觀云東方而言，其體量足足翻了4倍！

而觀云東方具備一線江景優(yōu)勢，地段相比【溫州市七都島老涂一期地塊】優(yōu)勢更大，且在沒有低密新盤競品的情況下?lián)屌芙荒?，但直到現(xiàn)在去化數(shù)據(jù)依舊表現(xiàn)平平，如果按照這樣的銷售流速，僅是觀云東方單盤就需要20多個月的去化周期才有可能賣完！

尤其隨著后續(xù)【溫州市七都島老涂一期地塊】真正入市，無疑是難以想象的天量房源，按照當(dāng)前七都低密新盤的去化速度，屆時這兩個項目加在一起的房源可能就要賣六七年甚至更長的時間了??！

在產(chǎn)品、地段、先機都沒有優(yōu)勢的情況下，如果【溫州市七都島老涂一期地塊】項目銷售想要賣得動，或許只有以“打破市場預(yù)期的超低的價格入市”，才有可能在市場的夾縫中分到一小杯羹，否則大概率“寸步難行”！

不過，關(guān)于【溫州市七都島老涂一期地塊】我們至今都沒看到項目的任何消息，雖然不知道開發(fā)商在等什么，但可以預(yù)見的是，這個項目一旦面世，大概率會讓本就去化乏力的七都市場再度加劇內(nèi)卷。

至于七都會不會出現(xiàn)低密市場互相內(nèi)卷踩踏，造成價格狂瀉的局面，我們不妨等到這個項目開盤前再做分析。

當(dāng)然，上述的“供應(yīng)超量飽和”僅僅是七都面臨的困境之一，更可怕的還在后面，甚至當(dāng)板塊承壓到一定程度，七都的房價或許將再次“大跳水”。

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一、從小的趨勢看，板塊客群來源幾乎被切斷

大旱之年，所有莊稼地都缺水，距離水源越近的田，分到的水就越多，越遠(yuǎn)的則越少，甚至有些分不到水的田會直接渴死，這種局面用來形容七都簡直再合適不過。

一直以來，七都的置業(yè)客群絕大部分來自于市區(qū)各地，板塊自身的購買力幾乎可以忽略不計，但自從2022年開始的“低密供應(yīng)潮”，讓溫州各板塊涌現(xiàn)出超十幾宗低密地塊。

某合院項目效果圖

甌海的甌越璽、湖畔壹號、甌海中心南單元A-19地塊；蒲州的臻龍低密項目、瑤溪的榮釧壹號和青山公館、南單元12-A-10地塊、龍水單元YB-04-C-07地塊……

而鹿城的低密產(chǎn)品集中在七都，濱江CBD、中央綠軸的大平層也與低密產(chǎn)品客群高度重合，尤其是前段時間青山超高層建面400平起步的“空中院墅”更是直接預(yù)定溫州峯層客群。

濱江CBD

現(xiàn)在溫州東南西北各個板塊的高端置業(yè)群體，完全可以在屬地選到合適的高端項目，不僅圈層更親切，同時屬地情懷濃郁、部分配套也遠(yuǎn)比七都完善。

由此推測，原本可能流向七都的高端客流，大部分都會被屬地高端產(chǎn)品截斷，對于本就“田多水少”的七都市場來說，未來絕大部分項目都會被“渴死”。

二、從大的趨勢看，溫州高端客被嚴(yán)重虹吸

低密產(chǎn)品面向的基本都是城市中的高端人群，但近幾年溫州的購買力流失情況非常嚴(yán)重，尤其是在杭溫高鐵開通后，杭州對于溫州的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯——

據(jù)杭州貝殼研究院最新數(shù)據(jù)，2024年杭州二手房成交情況中，外來人口占據(jù)84%，其中省內(nèi)置業(yè)客群以溫州人占比最高，并且2024年在杭州購房的溫州人數(shù)量比2023年高出54%，平均置業(yè)金額甚至高于杭州本地人。

在這其中，有多少具備高端置業(yè)能力的溫州客群流失無法精準(zhǔn)統(tǒng)計，但從近幾年溫州高端改善產(chǎn)品越賣越難的趨勢來看，顯然不在少數(shù)，且還有日漸增長的趨勢。

受此影響，溫州未來的低密產(chǎn)品客群將大幅縮減，尤其對于向來以“低密屬性”為賣點的七都市場沖擊最大。

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在供需關(guān)系失衡的樓市中，房價只有更低，沒有最低。

任何東西泛濫之后就會失去價值，七都板塊如此，溫州樓市亦是如此，前年我們說“濱江CBD盤多要降價”有人反駁，去年我們說“鹿角灣要建住宅”也有人反駁，而現(xiàn)在這些人都閉嘴了.

至于七都2025年會不會像我們說的更慘，還是讓時間和市場驗證吧。

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