還記得十年前，佳兆業(yè)境外債務(wù)重組時(shí)的那位大佬嗎？他的名字叫：

譚禮寧（LL TAM）。

路數(shù)了解到，最近，市場(chǎng)上有了關(guān)于他的最新消息：

新世界發(fā)展有意向邀請(qǐng)他加入，說不定會(huì)拋出橄欖枝。初步計(jì)劃是，他和新世界CFO劉富強(qiáng)（Edward Lau）一起，兩人攜手去搞定銀行貸款談判。

大佬要加入新世界這事，目前還沒有蓋棺定論，說不定有變。

這家老牌港資現(xiàn)在不太平。銀行們對(duì)它的態(tài)度發(fā)生了變化：

之前新世界找銀行貸款，刷臉就行，不怎么需要抵押物。但現(xiàn)在，銀行提出追加了擔(dān)?；蚰贸龅盅何?，才給錢。

這是不是似曾相識(shí)？沒錯(cuò)，2025年的新世界像極了2024年萬科的劇本。

一組數(shù)據(jù)可以看到新世界在銀行端的還款壓力：

1520億港元總負(fù)債里（不包含約350多億的永續(xù)債）有80%多是銀行貸款，無擔(dān)保的有850億港元。其中，要在2025年和2026年到期的無抵押貸款有580億港元。

新世界和銀行們的分歧，主要有三點(diǎn)：

——對(duì)于投資型物業(yè)的估值。

新世界有2077億港元的投資性物業(yè)（1777億港元建成+300億港元在建），租金收益每年52億港幣，算下來毛收益率只有2.9%。

但如果按照市場(chǎng)平均4-5%的毛收益率倒推，投資性物業(yè)的估值就縮水到1040—1300億港元了。

如果出現(xiàn)極端情況，就是資不抵債，銀行不緊張都不行。

——新世界不希望銀行們無序地爭奪抵押物。

新世界先解決原先那580億港元的無抵押銀行貸款。它正準(zhǔn)備拿出一批共享的抵押物，作為和銀行進(jìn)行借新還舊談判的籌碼。

據(jù)了解，抵押物里有公司在香港和中國內(nèi)地的K11商場(chǎng)、酒店、寫字樓等，按照1170億港幣估值。

不過，如果新世界真把抵押物拿出來給銀行，債券端的大基金債權(quán)人也不會(huì)坐得住。

——也有銀行們不患寡而患不均，希望新世界明確對(duì)債券的態(tài)度。

所以，怎么穩(wěn)住各方，做好利益平衡，確實(shí)挺燒腦。

譚禮寧有何獨(dú)到之處？

在房企CFO圈里，譚禮寧是大神級(jí)別的存在，個(gè)人履歷可謂金光閃閃。

出生于1964年到了退休年紀(jì)的他，畢業(yè)于英國倫敦大學(xué)，擁有劍橋大學(xué)博士學(xué)位。

職業(yè)生涯的前半段，他在工商?hào)|亞融資、美林亞洲等大型國際投行任職過。自2005年起，他跨入地產(chǎn)行業(yè)，陸續(xù)在合生創(chuàng)展、盛高置地、恒大、卓越、佳兆業(yè)擔(dān)任過CFO。

他和佳兆業(yè)有著將近15年的情緣。2010年入職佳兆業(yè)，2014年底辭任，從2015年開始又以高級(jí)顧問身份牽頭佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組。2017年，佳兆業(yè)境外重組通過，成為地產(chǎn)界的“不死鳥”。2022年，他繼續(xù)牽頭佳兆業(yè)的第二次境外重組。

所以，地產(chǎn)圈里，很難再找出像譚禮寧一樣既浸潤資本市場(chǎng)見過大風(fēng)大浪，又在債務(wù)重組談判上這么有經(jīng)驗(yàn)的人了。

譚禮寧和新世界CFO劉富強(qiáng)的組合也很強(qiáng)大。

他倆在在佳兆業(yè)共事過。劉富強(qiáng)出生于1980年，當(dāng)下正直壯年。他畢業(yè)于美國的老牌商學(xué)院—密歇根大學(xué)安娜堡分校羅斯商學(xué)院。

劉富強(qiáng)也是天之驕子，有四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所加外資投行從業(yè)背景。2018年，佳兆業(yè)第一次重組成功后，他入職任CFO，2020年跳槽至新世界。

這一次，如果譚禮寧真得加入，會(huì)再一次讓銀行們瑟瑟發(fā)抖嗎？

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