2018年初，上海普陀的寫字樓市場(chǎng)傳來(lái)一筆大買賣：

北岸長(zhǎng)風(fēng)的兩棟寫字樓以12億成交。

北岸長(zhǎng)風(fēng)的位置相當(dāng)優(yōu)越。北邊是長(zhǎng)風(fēng)大悅城，東邊是萬(wàn)豪酒店、行風(fēng)公園，南望蘇州河，妥妥的次核心商業(yè)區(qū)。

在這之前，這棟樓多次轉(zhuǎn)手過(guò)。李嘉誠(chéng)創(chuàng)立的亞騰資產(chǎn)管理曾經(jīng)投資過(guò)，美國(guó)最大的人壽保險(xiǎn)公司保德信也投資過(guò)。

2016年，保德信從李嘉誠(chéng)家族手里購(gòu)買北岸長(zhǎng)風(fēng)E、G棟，持有一年再轉(zhuǎn)手，回報(bào)率高達(dá)44.6%。這筆交易，雙方都很滿意。

那兩年，也是上海寫字樓市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的時(shí)候。不僅是供應(yīng)高峰，成交也不容小覷。2018年上海大宗物業(yè)投資交易總額突破了千億，大多都是專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者。

從保德信手里接過(guò)北岸長(zhǎng)風(fēng)的，也是來(lái)上海的機(jī)構(gòu)投資者——貝萊德亞太地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。

貝萊德是全球最大的資產(chǎn)管理公司之一。因?yàn)椴恢挂淮螏兔绹?guó)政府處理銀行危機(jī)，被稱為華爾街清道夫。為買下這兩棟樓，貝萊德加了杠桿，12億的房款里：

7.8億都是銀行貸款。

貝萊德不是沒有能力全款，只是參考保德信的收益率，完全可以用租金來(lái)覆蓋貸款，等資產(chǎn)升值后套現(xiàn)。

然而，就像21年高價(jià)拿地的開發(fā)商一樣，它也站崗了。

前幾天，有消息說(shuō)，貝萊德決定斷供，這兩棟辦公樓已經(jīng)被渣打銀行收走。

銀行不是沒給機(jī)會(huì)，其實(shí)，這筆貸款早在2023年就到期了。只不過(guò)，當(dāng)時(shí)雙方協(xié)商，展期一年。

貝萊德也不是沒努力過(guò)。去年1月曾經(jīng)放出消息，七折出售北岸長(zhǎng)風(fēng)E、G棟，總價(jià)只要8.7億。這個(gè)價(jià)格，連貸款成本都覆蓋不了。

然而，這個(gè)虧本的買賣，還是無(wú)人問(wèn)津。仲量聯(lián)行的網(wǎng)頁(yè)上，寫著：

目前小獨(dú)棟的出租率為100%，主樓的出租率在50%左右；

項(xiàng)目具備未來(lái)改造升級(jí)成多種用途的可能性，可以被改造成長(zhǎng)租公寓，也可以散售角度出售。

到去年9月，為期一年的展期也到期了。辦公樓仍然沒賣掉，銀行也拒絕了二次展期。

現(xiàn)在的寫字樓市場(chǎng)，大家都知道。核心區(qū)南京西路板塊的租金也跌破了10塊。以前10塊的外灘SOHO，現(xiàn)在都打五折，只到5塊了。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，上海甲級(jí)寫字樓空置率即將突破國(guó)際20%的警戒線。租金環(huán)比下降至：

6.54元每平每天。

核心區(qū)除了南外灘，空置率均超10%，新天地板塊空置率高達(dá)21.6%。18個(gè)次核心區(qū)中，有13個(gè)板塊空置率超20%。

在鏈家APP上，北岸長(zhǎng)風(fēng)現(xiàn)在的掛牌價(jià)最低已經(jīng)到2.57塊每平每天。子姨問(wèn)了下中介，就算八年前的價(jià)格，也是3塊左右。

貝萊德斷貸的消息傳出來(lái)后，大家都很震驚，華爾街巨頭也斷供了，貝萊德居然本土化了，學(xué)會(huì)了：

提桶跑路。

再一看，去年，貝萊德總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)15%，達(dá)到11.6萬(wàn)億美元，2024年總營(yíng)收同比增長(zhǎng)14.3%，歸屬公司的凈利潤(rùn)63.69億美元，同比增長(zhǎng)15.8%。

不是沒錢，只是不值了。這個(gè)叫理性違約。

兩年前，貝萊德在A股也被割過(guò)一次韭菜。本想在A股大賺一筆，沒成想，最后賠了30%離場(chǎng)。后來(lái)總裁接受采訪時(shí)生氣地說(shuō)：

買不完，根本買不完。

這種生氣，被迫稱為房東的渣打銀行可能很快就理解了。畢竟去年上海環(huán)球金融中心第71層進(jìn)行法拍，價(jià)格只有6.3折。上架四次，四次流拍。

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