春季行情已經(jīng)啟動(dòng)，這輪行情做好人工智能就可以了。

這幾年的春季行情都和人工智能有關(guān)系，23年是ChatGPT帶動(dòng)的英偉達(dá)概念，24年則是sora帶動(dòng)的語料，今年則是deepseek帶動(dòng)的國(guó)產(chǎn)算力和AI應(yīng)用，目前高低切換正是調(diào)倉(cāng)的關(guān)鍵。

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以下為正文：

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去年以來，寧波樓市幾乎形成了一個(gè)共識(shí)——未來只開發(fā)豪宅。

老有人問老司機(jī)，什么是豪宅？其實(shí)行業(yè)并沒有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，有人說180平以上是豪宅，也有人說1000萬以上才算豪宅。

在我看來，豪宅首先要有板塊底蘊(yùn)，如商業(yè)商務(wù)中心、沿江沿湖，靠大型公園等，在寧波，只有這樣的優(yōu)勢(shì)地段才具備做豪宅的素質(zhì)。

有了地段基礎(chǔ)，接下來重點(diǎn)是產(chǎn)品，硬件必須要處在行業(yè)一流水準(zhǔn)，以當(dāng)前寧波的標(biāo)準(zhǔn)來說，干掛外立面，功能齊全的會(huì)所（溫水泳池、健身房等），精裝地下室，以及地面多水系、高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)大門等，都是標(biāo)配。此外，豪宅的內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)來到萬元/平，那種報(bào)價(jià)5-6千/平的裝標(biāo)，說豪宅就顯得有點(diǎn)牽強(qiáng)了。

另一個(gè)重要指標(biāo)是物業(yè)服務(wù)，管家式服務(wù)是標(biāo)配，再高級(jí)一點(diǎn)是酒店式服務(wù)，服務(wù)延伸到商務(wù)領(lǐng)域，如訂票、訂酒店、訂餐廳、家宴、會(huì)議準(zhǔn)備等。豪宅的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不低于8元/平·月。

應(yīng)該說，地段、產(chǎn)品和服務(wù)滿足上述標(biāo)準(zhǔn)，目前在寧波就已經(jīng)是豪宅了。當(dāng)然，隨著產(chǎn)品和服務(wù)的進(jìn)步，未來豪宅的標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)進(jìn)一步提高。

近十年來，東部新城、老江東、鄞州公園、灣頭、姚新、槐樹路、高新區(qū)等，都陸續(xù)有豪宅推出。

早幾年的豪宅，開發(fā)商還比較謹(jǐn)慎，戶型有大有小，哪怕豪宅一哥江山萬里，早期在鄞州公園也有140平左右的產(chǎn)品。而我們更熟悉的如明湖悅府，鳳起潮鳴等，甚至還有120平級(jí)別的戶型。

那幾年的豪宅，在配套上和現(xiàn)在的樓盤也有著巨大的差距：會(huì)所并未標(biāo)配，地面水系和地下空間的裝潢差距更大，并且那時(shí)很多豪宅還不帶裝修，業(yè)主收房后裝得五花八門，這些都會(huì)嚴(yán)重影響到未來二手房的競(jìng)爭(zhēng)力。

最近兩三年的豪宅基本標(biāo)準(zhǔn)化了，氣派的大門，下沉式中庭，圍繞中庭集中布置的會(huì)所，地面水系，以及大同小異的裝標(biāo)等，讓客戶越來越看不出差距。

豪宅的戶型也進(jìn)一步集中，150平已經(jīng)是最低門檻，200平起步逐漸成為主流，過去300平算超大戶型，現(xiàn)正在普及化。

在產(chǎn)品高度同質(zhì)化之下，地段和品牌的差異，對(duì)于豪宅來說就至關(guān)重要了。

首屈一指的地段無疑還是東部新城，原因也非常簡(jiǎn)單，這里是寧波的市中心，幾乎所有的市級(jí)資源，都堆積在東新。

除了東新，老江東和鄞州中心區(qū)也是傳統(tǒng)的豪宅聚集地，兩個(gè)城區(qū)都非常成熟，人口密度高，平均年齡低，是城市新貴的第一選擇。可以說，整個(gè)鄞州占據(jù)了寧波豪宅市場(chǎng)的大半壁江山。

所以買豪宅，首選鄞州，買鄞州，首選東新，其次是公園板塊、老江東沿江和商業(yè)核心等。至于江北和海曙，江北優(yōu)勢(shì)更明顯，灣頭天然水景無出其右，姚新的全新規(guī)劃和漫長(zhǎng)岸線，也是市區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)資源。海曙最能打的目前還是大月湖板塊，但看起來沒有土地推出。

當(dāng)然談豪宅不能不談東錢湖，這個(gè)紅顏薄命的板塊，正在等待下一輪春風(fēng)。

至于品牌，江萬無疑還是行業(yè)翹楚，接下來是濱江和金茂，再下一個(gè)梯隊(duì)是綠城、龍湖。央企大鱷在一線城市也做出過驚艷的項(xiàng)目，但在寧波還缺乏統(tǒng)治力。

隨著寧波計(jì)容新規(guī)的出臺(tái)，以及越來越多的低容地塊出讓，新一代豪宅正在趕來的路上。

新一代豪宅的典型代表將會(huì)是別墅類產(chǎn)品，自從禁墅令發(fā)布以來，市區(qū)別墅就基本絕跡了，最多也就搞個(gè)疊墅，嚴(yán)格意義上它并不屬于別墅。

市區(qū)別墅長(zhǎng)期缺位，導(dǎo)致豪宅全部轉(zhuǎn)向高層公寓，即所謂的大平層。經(jīng)過開發(fā)商多年成功營(yíng)銷，現(xiàn)在很多人已經(jīng)相信，大平層比別墅更好。

其實(shí)，無論什么時(shí)候，同地段的物業(yè)，一定是別墅價(jià)值高于高層。道理非常簡(jiǎn)單，物業(yè)的價(jià)值很大部分來自于土地，別墅的占地比高層大很多，此外，別墅的獨(dú)立性也遠(yuǎn)高于高層，越獨(dú)立的物業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，其價(jià)值越高。

除了別墅增多，未來的豪宅還會(huì)出現(xiàn)大面積贈(zèng)送，比如超大的入戶花園，超大的露臺(tái)陽臺(tái)，超高的凈空，以及更加復(fù)雜的功能空間。

可以說，當(dāng)前的豪宅，正處于新舊產(chǎn)品交替的時(shí)代。

產(chǎn)品的迭代，是激發(fā)購(gòu)買力的最有力手段，江萬在灣頭的別墅熱銷表明，富人階層對(duì)于市區(qū)別墅的追捧，以及對(duì)于第四代豪宅的需求，遠(yuǎn)未被滿足。

不過我們也要看到，一代新人換舊人，有錢人在對(duì)新豪宅孜孜追求的同時(shí)，也在無情地拋棄老豪宅：從中央花園到錦地水岸，從海景花園到長(zhǎng)島花園，莫不如是。

但見新人笑，那聞舊人哭，無論今天的豪宅多么光鮮，未來也并不一定真能保值。在很大程度上，豪宅是有錢人的玩物，就像追女星一樣，他們可以千金博一笑，也可能棄之如蔽履。

花開花落花無悔，緣來緣去緣如水。一切不必太較真，經(jīng)歷過就好。

最后，今天是周三，老司機(jī)直播照常進(jìn)行，今晚我們聊聊最新的海曙丁家板塊的規(guī)劃，順便回答大家的問題。預(yù)約請(qǐng)點(diǎn)擊上面名片，看直播時(shí)請(qǐng)多多點(diǎn)贊。