我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

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會(huì)員

提問

房段子老師，春節(jié)回農(nóng)村老家的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)我好多鄰居都修了新樓房。我也蠢蠢欲動(dòng)，問了下預(yù)算，大概是20-30萬可以修一個(gè)平房，這樣回老家也比較方便，不知道你覺得農(nóng)村自建房有沒有未來？值不值得？

房段子解答

首富把鈔票灑在大街上也是一種樂趣，不能說值不值得，只能說有錢任性。如果你是純消費(fèi)主義的話，修農(nóng)村自建房我并不反對，但是要抱著保值甚至流通性的話，那么我認(rèn)為還不如城市老破小。

比起城市里買房，農(nóng)村自建房更是一套永流傳，100%純消費(fèi)屬性。

這次春節(jié)和親戚討論了下，農(nóng)村自建房，一場性價(jià)比存疑的選擇。

不少人都動(dòng)過農(nóng)村自建房的念頭，可要我說，這對大多數(shù)人而言，就是一場不太明智的消費(fèi)。

當(dāng)然，要是你家底豐厚，錢多得沒處花，或者一心想在農(nóng)村讓父母純自住，又或是從事自由職業(yè)，無需依賴城市資源，那自建農(nóng)村住宅或民宿倒也可行。

但對于普通工薪階層來說，就得好好掂量掂量了。農(nóng)村自建房的花費(fèi)跨度極大，從 30 萬到 300 萬都有可能，下面咱們就理性分析一下，看看它到底值不值。

1、居住頻率與成本：根據(jù)相關(guān)調(diào)查，超 70% 的城市務(wù)工人員一年回農(nóng)村老家的天數(shù)平均不超過 20 天 。假設(shè)投入 50 萬建房，按 10 年使用期算，每年住 20 天，每日居住成本高達(dá) 2500 元，遠(yuǎn)超城市中高端酒店的日均住宿費(fèi)，這性價(jià)比實(shí)在太低，如果真要回老家，不如當(dāng)晚住鎮(zhèn)上酒店，一般就幾十百來塊一晚。

2、資產(chǎn)流動(dòng)性：農(nóng)村住宅基本沒有流動(dòng)性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)村房屋交易市場極為冷清，近 80% 的農(nóng)村自建房即使降價(jià)出售，也很難在一年內(nèi)找到買家。一旦把錢投進(jìn)去，急需用錢時(shí)，房子很難賣出去變現(xiàn)，資金就這么套牢了。

3、父母養(yǎng)老難題：父母在農(nóng)村養(yǎng)老，看似美好，可當(dāng)父母生活無法自理，需要人照料時(shí)，你能回村全天候照顧嗎？有數(shù)據(jù)顯示，超 65% 的在外工作子女無法在父母需要照料時(shí)及時(shí)回村。就算請了護(hù)工，下班后你能及時(shí)趕回去看望嗎？多數(shù)情況下，還是得把父母接到城區(qū)自己家里或者醫(yī)院附近。

4、后續(xù)居住可能：等父母離世，你和子女還會(huì)回農(nóng)村生活嗎？據(jù)某機(jī)構(gòu)對城市年輕一代的調(diào)研，僅有不到 10% 的人表示未來有回農(nóng)村定居的打算，大概率連回去的次數(shù)都會(huì)屈指可數(shù)，父母不在了，也就回不去了。

5、農(nóng)村發(fā)展趨勢：如今城市化進(jìn)程已到后半段，農(nóng)村年輕人大量外流，毫無生機(jī)。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，近十年來農(nóng)村常住人口減少了 1.64 億。村校紛紛關(guān)閉，聽到的凈是老人去世的消息，只出不進(jìn)，農(nóng)村未來是堪憂的。

6、交通便捷性：回農(nóng)村方便嗎？從所在城市到農(nóng)村有多遠(yuǎn)？相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國約 75% 的城市居民老家距離城市超過 50 公里，往返一次耗費(fèi)的時(shí)間平均超 4 小時(shí)，路途奔波的時(shí)間和精力成本，不容小覷。

7、配套設(shè)施完善度：農(nóng)村的水電氣供應(yīng)穩(wěn)不穩(wěn)定？道路好不好走？公共交通發(fā)不發(fā)達(dá)？附近有沒有超市、醫(yī)院、菜市？快遞能不能直接送到家門口？有數(shù)據(jù)顯示，超 50% 的農(nóng)村地區(qū)存在供水不穩(wěn)定問題，超 40% 的農(nóng)村沒有直達(dá)公交，超 60% 的農(nóng)村距離大型醫(yī)院超 30 公里，這些生活必需的配套，往往都差強(qiáng)人意。

對于工薪階層而言，農(nóng)村自建房看似是圓夢，實(shí)則藏著諸多問題，做決定前一定要慎之又慎。

會(huì)員提問

你好，我住宅桐梓林，想買高新錦江，南邊最遠(yuǎn)到麓湖吧，然后東邊最遠(yuǎn)到三圣鄉(xiāng)，青羊也可以，最多三環(huán)邊，八九百萬有啥好推薦的嗎？想要個(gè)200平以上的套四？

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

綜合來說就我們前面溝通的需求和情況，考慮到你孩子目前的工作地點(diǎn)以及生活習(xí)慣還有出差的實(shí)際情況，我也比較贊同你們的大致思路，那就是買一套三環(huán)內(nèi)核心成熟地段的，偏向自住舒服，租金收益可觀的買法。

成都三環(huán)內(nèi)的格局是東門年輕時(shí)尚，南門偏學(xué)區(qū)昂貴，西門則是人文氣息濃厚，北門雜亂商賈居多。你的活動(dòng)范圍基本上就是鎖定在南門東南門，方位還是非常精準(zhǔn)的，也是成都最聚集的富人區(qū)，大的概念沒問題匹配度很高，現(xiàn)在要做的其實(shí)就是分析和推薦一些比較好的買法。

可選的還是多，但是都不會(huì)讓人非常激動(dòng)說馬上就要買下來，都需要挨個(gè)查看比對，分析性價(jià)比。

二手房典型的可以看南站，這邊有地段配套學(xué)區(qū)和品質(zhì)的買法，偏向老而彌堅(jiān)的話，可以看桐梓林壹號（樓盤品質(zhì)高，2T2，但是房齡稍大，目前價(jià)格比較堅(jiān)挺，208平的大套四，大概總價(jià)**萬出頭，含精裝，折合單價(jià)**萬），偏向次新干掛石材品質(zhì)買法，可以看人居盛和林語北區(qū)（196平套五，2T3戶高層，目前的行情大概是**萬的單價(jià)，總價(jià)**多萬可以拿下來，從長遠(yuǎn)的角度來說，如果是好樓層+裝修房的話，這個(gè)價(jià)格是沒啥問題的，可以達(dá)到保值和改善的雙重效果）。

金融城你的預(yù)算也買得到，但是品質(zhì)好次新一點(diǎn)的譽(yù)峰，這種200p的大概是要1000多萬，或者差一些的181戶型，目前行情也在900多萬，略超預(yù)算，單價(jià)來看穩(wěn)定在了五六萬的樣子。如果要稍微單價(jià)便宜點(diǎn)的話，看中海城南一號是對的，170多的套四，單價(jià)4萬多，總價(jià)可以控制在800多萬。天府大道東側(cè)的招商大魔方璽悅軒、銀泰泰悅灣這兩個(gè)盤，也大致類似，4萬多單價(jià)，總價(jià)八百多萬拿下，小區(qū)緊湊一些，但是次新而且顏值高。

大源也有零散的改善二手房買法， 比如萬科公園5號一百六七十平的套四，改善次新，單價(jià)5萬左右。

再說新房的話，當(dāng)前能撐得起的話，我覺得是麓湖+大源西+林家壩+少量外圍產(chǎn)品（川師、三圣鄉(xiāng)）

麓湖無需多說，改善品質(zhì)是很到位的，但是目前最新的推盤節(jié)奏還不清楚，我回頭再打聽一下。

新房整體的地段也是沒問題的，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從戶型到整體板式、外立面，綠化等都做了全新升級。

大源可以看遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸可以看227平的大平層，總價(jià)卡點(diǎn)900萬內(nèi)，14F的板式T2小高層，很不錯(cuò)的買法。旁邊還有高投天悅錦萃，有臨河的199平套四戶型，板式T2小高層，精裝總價(jià)700萬，也很不錯(cuò)很適合你。

林家壩的成都璞逸錦江，地王2.45萬，預(yù)計(jì)9月底~10月首批次開盤，主打190-240p，只有2個(gè)面積段，總價(jià)800-1200w左右，單價(jià)4w+...從長遠(yuǎn)來說，也是很核心的買法，可以當(dāng)做弱一檔的金融城，直線距離到主城區(qū)是一個(gè)優(yōu)勢，未來的爆發(fā)力強(qiáng)，但也存在短期的一些墓地和界面呈現(xiàn)度的影響。

比它再弱一檔的是林家壩的中鐵建西派交子，一共8棟，14-17F，均為2T2設(shè)計(jì)，戶型分布為143-147-186平，和中交錦江頌類似，但是在產(chǎn)品系列和價(jià)格預(yù)期上會(huì)更高一點(diǎn)。

你可以看186戶型的樓王，得房率101%，總價(jià)估計(jì)在700萬出頭的樣子，也是很改善的買法了。

至于說外圍區(qū)，我覺得川師TOD錦江府值得一看，比如樓王的207戶型，位于中庭的4棟，套四三衛(wèi)，約16米長的L型270度采光端廳，也是當(dāng)前200平左右的主流產(chǎn)品。

最后三圣鄉(xiāng)的話，其實(shí)我不太推薦了，錦江賦這類的產(chǎn)品稍微有點(diǎn)過時(shí)（戶型得房率），關(guān)鍵是周圍被醫(yī)院養(yǎng)老院和學(xué)校圍繞，可能以后的噪音比較大，缺乏豪宅的純粹性，建議再三思一下。不如等一等后面的其他駙馬土拍和迭代新產(chǎn)品。

綜合來看，如果是我的話，我可能會(huì)優(yōu)選新房，重點(diǎn)去比對大源和林家壩的4個(gè)盤，目前你還沒去過的話，也可以先跟我說，我這邊幫你安排下銷售看房，盡量爭取一點(diǎn)額外的福利優(yōu)惠給你。

會(huì)員提問

我們本身的情況：預(yù)算250w左右，要求距離電子科大清水河校區(qū)車程20分鐘以內(nèi)，所以我們看了國賓的幾個(gè)盤。我們是置換改善。第一套：電建華曦府，1102套三，房號1**，266w（同一棟的端戶256w，旁邊靠近高壓電線）第二套：保利西堂和煦，1272套四，房號2**，267w；第三套：華僑城熙成里，1292套四，房號3**，285w。

我們想對比下這三套的優(yōu)劣，然后有幾個(gè)問題求解：1、這三套房，未來十年內(nèi)，哪一套更保值？2、未來一年內(nèi)，這三個(gè)小區(qū)類似戶型是否還有降價(jià)空間？3、現(xiàn)在是不是下手的好時(shí)機(jī)？

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來說，這三個(gè)盤都是緊挨著的，三角形的軸線狀態(tài)，圍著跑一圈也不過1公里，所以綜合的基礎(chǔ)配套和外部差異并不大。

像地鐵的話，華僑城稍好一點(diǎn)，商業(yè)氛圍來說，半斤八兩，學(xué)區(qū)來看都是茶店子的那個(gè)金禧校區(qū)，所以外部的差異不是很大，需要對比的其實(shí)是內(nèi)部的結(jié)構(gòu)。

比如樓盤公區(qū)細(xì)節(jié)好壞，比如房源本身戶型的差異，比如單價(jià)總價(jià)的性價(jià)比。

電建華曦府主打的是改善路線，因?yàn)楫?dāng)初拿地成本高，所以必須走高端才能活命。占地90多畝，2.0的容積率，算是有條件做園林公區(qū)的，整體來看對于喜歡顏值，喜歡大小區(qū)概念的人有吸引力，但是因?yàn)樨浿荡?，房源多，周邊?qiáng)敵不少，所以必然要順銷慢慢賣，不過成本又很頂，所以大降價(jià)就意味著虧本，僵持著也很難受，最終意思很明顯，購房者買單。

如果你不是對公區(qū)有顏控的需求，我不建議盲目入場電建這個(gè)盤，本身電建在國賓的口碑也一般般，沒有什么很好的優(yōu)良傳統(tǒng)。戶型110的得房率90%中規(guī)中矩，不算高，但套三的功能性的確在以后的二手房市場上會(huì)遭到嫌棄，盡量還是買個(gè)小套四吧，以后就算賣，都好一些。退一步說，這種面積段不做緊湊套四，但是大套三可以吧？但是次臥的面積也只有9平多，依然不倫不類，加上這個(gè)單價(jià)成本，我覺得性價(jià)比不高。還有就是**，采光不佳（4.7小時(shí)日照），慎重考慮，并不算很優(yōu)質(zhì)的房子哈。

然后看保利西堂和煦，這個(gè)盤是價(jià)格刺客哈，保利喜歡做這種事，127平的套四，是比較經(jīng)典的（雖然也有一個(gè)書房面積小，但除此以外沒有啥大槽點(diǎn)），功能性比較偏向居家自住。

價(jià)格來說，優(yōu)勢明顯，去化也是很快的，但缺點(diǎn)也多，比如小區(qū)硬化路面多，公區(qū)園林品質(zhì)感不強(qiáng)，然后距離地鐵站遠(yuǎn)一些（你雖然用不著，但是未來買家和市場價(jià)值來說會(huì)考慮這個(gè)因素），**房號，北側(cè)臨街，有一定的噪音污染問題，采光也比較差，大概是3.3小時(shí)的日照，因?yàn)楦鞣N遮擋是明顯的。這個(gè)綜合來說，單價(jià)性價(jià)比高，但也是以犧牲品質(zhì)采光得來的答案。

最后再說華僑城熙成里，明顯的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是距離地鐵稍近一些，這一點(diǎn)要考慮進(jìn)去。在小區(qū)細(xì)節(jié)上來說，談不上非常精致，但也用心了的，我覺得能匹配這個(gè)價(jià)值的，129戶型是套四，得房率功能性都還可以的，沒啥大問題，不過缺點(diǎn)來看，有個(gè)醫(yī)院（規(guī)劃中），看你們介意不？*房號近西側(cè)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)公園，采光有5小時(shí)，算是三套房里最好的了，整體來說，還比較滿意。

總的來說，電建偏品質(zhì)，保利偏價(jià)格戰(zhàn)，華僑城偏中庸兼顧（尤其是2.2的單價(jià)以及近地鐵的優(yōu)勢）。

所以再來回答你的三個(gè)問題，1、華僑城更保值；2、如果去化不佳，我覺得肯定還會(huì)降價(jià)的，比例也是以當(dāng)前的行情為基礎(chǔ)以此下降；3、現(xiàn)在來說，我覺得不算是很好的時(shí)機(jī)，樓盤沒錯(cuò)，價(jià)格沒錯(cuò)，但是房源有錯(cuò)，其實(shí)可以蹲守一下，到時(shí)候買更好的樓層，但是也可以同樣的價(jià)格入場，買方市場，不要穩(wěn)不住。