文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

譽(yù)濱江的官宣和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，尚存在一定差距。

11月22日開盤后，譽(yù)濱江宣布：當(dāng)日去化率超80%。

開盤一周后，保利譽(yù)濱江就啟動(dòng)了分銷渠道。

整整一個(gè)月過去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，首批78套房源網(wǎng)簽了21套，去化率27%。

其中，113㎡、116㎡、118㎡的中小戶型，網(wǎng)簽16套；138㎡的戶型，網(wǎng)簽5套。

分時(shí)間段來看，11月份網(wǎng)簽10套，12月份至今網(wǎng)簽11套。

二批次在12月13日啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，推出84套房源，主力戶型為建面約110/119㎡3房、約139㎡4房，均價(jià)11.55萬/㎡。

相比于一批次11.5萬/㎡的均價(jià)，僅漲了500元/㎡。

認(rèn)籌結(jié)束后，譽(yù)濱江未公示認(rèn)購(gòu)情況。今日（12月25日）開盤，項(xiàng)目公眾號(hào)也未公示有效意向認(rèn)購(gòu)客戶名單。

回顧一批次認(rèn)籌，78套房源共獲得82組有效客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率為105%。

二批次推售的樓棟位置更好，是社區(qū)最南側(cè)的8#樓，在上次推售的5#樓正前方，距離黃浦江直線約500米，高層無遮擋，算是江景樓王。

從產(chǎn)品形態(tài)上看，兩棟樓均為洋房拼接小高層的設(shè)計(jì)，戶型分布也大體相似。

這一次，保利置業(yè)玩起了分層游戲，不同屬性房源的價(jià)格差被拉大。

我們不妨將洋房與小高層分開審視，便能看出些許端倪。（文后附一房一價(jià)表）

首先，不看江的洋房部分，價(jià)格讓步。

一批次5#樓的洋房單元均價(jià)在10.2萬至11.7萬/㎡區(qū)間，而二批次8#樓的同類房源，整列均價(jià)已下調(diào)至9.3萬至10.9萬元/㎡。

5#樓02單元整列均價(jià)113180元/㎡，高于8#樓02單元整列均價(jià)103266元/㎡；

5#樓01單元整列均價(jià)109037元/㎡，高于8#樓01單元整列均價(jià)104054元/㎡。

以主力115㎡戶型為例，二批次最低單價(jià)觸及93091元/㎡、總價(jià)1069萬的門檻，相較于一批次同戶型最低101566元/㎡、總價(jià)1187萬的價(jià)格，總價(jià)直降約120萬。

與洋房?jī)r(jià)格下調(diào)形成鮮明對(duì)比的，是看江小高層房源的價(jià)格上漲。

尤其是能夠看到江景的高區(qū)房源，均價(jià)整體上調(diào)，漲幅顯著。

樓層之間的價(jià)差也被拉大，在2-3F、6F、9F、12F、17F（名義樓層）等處設(shè)置了明顯的價(jià)格跳差，部分相鄰樓層差價(jià)高達(dá)2300-6600元/㎡。

其中，9F是個(gè)分水嶺，10F能完全越過東側(cè)疊加別墅區(qū)，視野開闊，因此跳差較大。

最核心的價(jià)差體現(xiàn)在“有江景”與“無江景”之間。

對(duì)比115㎡戶型：8#樓看不到江景的低區(qū)，最低總價(jià)1046萬，相比于5#樓最低的1183萬，降超130萬；而8#樓能看江的最高總價(jià)1568萬，相比于5#樓最高的1423萬，漲超140萬。

137㎡戶型也遵循同樣的邏輯：8#樓看不到江的戶型最低總價(jià)1332萬，比5#樓最低的1441萬，降約109萬；8#樓看到江的最高1910萬，比5#樓最高的1797萬，漲超110萬。

項(xiàng)目的策略算盤很明顯：

一漲一降之間，價(jià)差拉大，部分房源的極致性價(jià)比得以體現(xiàn)。

用低總價(jià)的洋房和低區(qū)房源作為敲門磚，撬動(dòng)市場(chǎng)份額，保障基礎(chǔ)去化速度；同時(shí)，用稀缺的一線江景資源作為利潤(rùn)錨點(diǎn)，拉高項(xiàng)目的整體溢價(jià)空間和盈利水平。

價(jià)格邏輯調(diào)整背后，離不開保利置業(yè)上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人黃幸。

2024年初，保利置業(yè)引入了原陽光城廣州區(qū)域營(yíng)銷總黃幸，擔(dān)任上海公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，填補(bǔ)了已空缺兩個(gè)月的崗位。

這位生于1986年的營(yíng)銷老將，畢業(yè)后就加入重慶龍湖擔(dān)任置業(yè)顧問、銷售主管。

2014年，他加入融創(chuàng)上海任商管中心營(yíng)銷總監(jiān)，2017年加入陽光城先后任總部營(yíng)銷中心總監(jiān)、川渝區(qū)域項(xiàng)目高級(jí)總監(jiān)、廣州區(qū)域營(yíng)銷總，后跳槽至保利置業(yè)。

附：譽(yù)濱江二批次一房一價(jià)表