就在今天，上海蛇年首場(chǎng)土拍再度來(lái)襲，看點(diǎn)十足！

金地重返土拍上演「王者歸來(lái)」，聯(lián)手國(guó)貿(mào)&星獅8.15億總價(jià)、溢價(jià)13.98%斬獲松江低密度王炸地塊。

金茂搶下北外灘的「豪宅拼圖」，聯(lián)手慶隆總價(jià)89.64億、溢價(jià)38.2%搶下北外灘瑞虹核心地塊。

新楊思板塊進(jìn)入「華潤(rùn)時(shí)間」，華潤(rùn)置地再次聯(lián)手越秀，總價(jià)50.9億、樓板價(jià)7.47萬(wàn)/平斬獲新楊思地塊。

民企之光龍湖選擇「硬剛貝殼」，聯(lián)手建華總價(jià)10.57億、溢價(jià)16.54%摘得奉賢新城地塊，與貝殼將直面競(jìng)爭(zhēng)。

金地重啟上海拿地、龍湖再奪奉賢地塊，混合所有制房企、民企的回歸，讓國(guó)央企為主的上海土拍增色不少。

今天總爺就和大家聊聊，蛇年上海首拍究竟有哪些看點(diǎn)。

01

金地「王者歸來(lái)」，拿下松江低密王炸

今天土拍第一塊地位于松江，但地塊分量十足。

首先是地塊位置足夠優(yōu)秀，赫赫有名的松江泰晤士小鎮(zhèn)，屬于上海最成熟的別墅板塊之一，配套成熟度、市場(chǎng)認(rèn)可度非常高。

其次是地塊指標(biāo)非常稀缺，容積率僅約1.2，是近年上海罕見(jiàn)的超低密度地塊，對(duì)于有別墅產(chǎn)品能力的房企來(lái)說(shuō)，存在不小的溢價(jià)空間。

所以這塊地吸引了建發(fā)房產(chǎn)、國(guó)貿(mào)&金地&星獅參與競(jìng)拍，雙方展開(kāi)了五大新城罕見(jiàn)的激烈叫價(jià)比拼。

最終金地聯(lián)合體笑到了最后，他們斥資8.15億，以樓面價(jià)26216元/平、溢價(jià)13.98%斬獲這塊低密度王炸地塊。

據(jù)總爺了解，金地聯(lián)合體參拍方案是純低密墅區(qū)，產(chǎn)品會(huì)以創(chuàng)新性的大面寬疊加為主，還有少量稀缺合院產(chǎn)品。

在以改善為主的松江市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，疊墅+合院的組合絕對(duì)值得期待。

而對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)非常積極的信號(hào)，繼今年1月杭州拿地后，上海拿地新年繼續(xù)開(kāi)門(mén)紅。

一方面全面重啟拿地，標(biāo)志著金地挺過(guò)2024年償債高峰，據(jù)悉金地集團(tuán)本周將兌付一筆17.6億元的中票，成功穿越了這輪周期。

另一方面金地在上海戰(zhàn)略布局，今年將會(huì)掀起新篇章，去年金地嘉峯匯斬獲“2024年嘉定三冠王”、金地嘉境基本清盤(pán)，整體口碑也一直不錯(cuò)。

接著就看王者歸來(lái)的金地，能夠在這塊地十年一遇的低密地塊，拿出怎樣驚艷市場(chǎng)的作品了。

02

金茂創(chuàng)紀(jì)錄，搶下北外灘「豪宅拼圖」

本輪土拍位置最核心的，是位于虹口的北外灘地塊。

這塊地緊貼著10號(hào)線(xiàn)郵電新村站，位于瑞虹新城十期瑧庭西側(cè)，因此一直被戲稱(chēng)為“瑞虹11期”，同時(shí)也是豪宅板塊的最后宅地——

北外灘瑞虹板塊的「豪宅拼圖」

核心地塊吸引了一眾央國(guó)企的踴躍參與，包括中海、保利發(fā)展、綠城和招商蛇口、華潤(rùn)置地&越秀、金茂&慶隆。

最終歷經(jīng)2個(gè)半小時(shí)鏖戰(zhàn)、184輪報(bào)價(jià)，金茂&慶隆聯(lián)合體以總價(jià)89.64億、溢價(jià)率38.2%搶下這塊核心地塊：

成交樓面價(jià)117473元/㎡，刷新了今年全國(guó)最高紀(jì)錄

如此高的樓面價(jià)，意味著未來(lái)預(yù)期售價(jià)，至少會(huì)來(lái)到17、18萬(wàn)/平的水準(zhǔn)，而金茂顯然是有這樣的自信。

一方面是板塊強(qiáng)大的改善屬性，有足夠的價(jià)格支撐。瑞虹新城的二手房溢價(jià)一直居高不下，而金茂地塊產(chǎn)品會(huì)更新、配置會(huì)更高。

另一方面是金茂的品牌號(hào)召力，有足夠的溢價(jià)空間。去年金茂在華東5城8府，中環(huán)金茂府單盤(pán)四開(kāi)四罄，為溢價(jià)拿地注入強(qiáng)大信心。

隨著眾多巨頭聚集中市中心拿地，未來(lái)高溢價(jià)成交將會(huì)常態(tài)，拼的就是誰(shuí)的產(chǎn)品更稀缺、更優(yōu)秀，而金茂有足夠底氣。

他們拿地后已經(jīng)引發(fā)熱議：北外灘這塊「豪宅拼圖」，會(huì)是又一座金茂府嗎？

03

再次聯(lián)手越秀，新楊思「華潤(rùn)時(shí)間」

浦東新楊思地塊，可能是今天熱度最高的一塊。

因?yàn)樗母舯�，正是去年華潤(rùn)置地&越秀&中能建，溢價(jià)40.37%斬獲的浦東中環(huán)地王。

這次新地塊緊鄰華潤(rùn)置地地塊，但容積率從2.0提升到更高的2.5，大概率無(wú)法進(jìn)行高低配規(guī)劃。

最終華潤(rùn)置地聯(lián)手越秀，以總價(jià)50.9億、樓板價(jià)7.47萬(wàn)/平，溢價(jià)33.4%拿下新楊思地塊，相比隔壁7.44萬(wàn)/平樓板價(jià)再次上漲。

板塊內(nèi)新楊思上園整盤(pán)均價(jià)9.9萬(wàn)/平，出色的性?xún)r(jià)比實(shí)現(xiàn)了快速去化，目前進(jìn)剩余少量大戶(hù)型在售。

新楊思“地王”翡雲(yún)悅府進(jìn)度也很快，整體預(yù)期售價(jià)在12萬(wàn)/平，如今他們已經(jīng)開(kāi)放城市展廳蓄客，并積極準(zhǔn)備樣板間和實(shí)景示范區(qū)。

在總爺看來(lái)，華潤(rùn)置地&越秀積極拿地，這是對(duì)板塊深耕的一次實(shí)踐。

一方面這塊地是自己的直接競(jìng)品，與其引入強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者，倒不如自己實(shí)現(xiàn)“包場(chǎng)”，將主動(dòng)權(quán)牢牢掌控在自己手里。

另一方面板塊整體開(kāi)發(fā)，可以共用售樓處實(shí)現(xiàn)成本管控，同時(shí)也可以進(jìn)行差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，更好地實(shí)現(xiàn)整體操盤(pán)。

作為公認(rèn)的“城市運(yùn)營(yíng)商”，華潤(rùn)置地去年已經(jīng)在寶山南大證明了自己，單盤(pán)百億笑傲整個(gè)上海中環(huán)沿線(xiàn)。

尤其就在新楊思兩塊宅地附近，還有商辦土地待出讓?zhuān)?strong>不排除華潤(rùn)置地也可能參與其中，實(shí)現(xiàn)整個(gè)板塊的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

浦東新楊思板塊，正式進(jìn)入「華潤(rùn)時(shí)間」。

04

民企之光龍湖，選擇「硬剛貝殼」

作為五大新城之一的奉賢新城，今天這塊地?zé)岫热绱烁撸鋵?shí)也在意料之中。

因?yàn)檫@是區(qū)域核心，三開(kāi)三罄的龍湖觀萃、溢價(jià)13.89%的貝殼地塊，都集中在這里。

這里距離5號(hào)線(xiàn)奉賢新城站僅約400米，還有大型綜合體龍湖天街、名校環(huán)繞，所以深耕房企勢(shì)必都要出手：

龍湖&建華、象嶼、金茂

其中龍湖自不必多說(shuō)，長(zhǎng)期深耕奉賢的他們有不俗業(yè)績(jī)，象嶼也有項(xiàng)目在售，而金茂則是意愿首入奉賢。

而地塊整體約5萬(wàn)方的體量，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)規(guī)模適中，既不會(huì)太小無(wú)法分?jǐn)偝杀�，也不�?huì)太大有很強(qiáng)去化壓力。

最終龍湖笑到了最后，他們以10.5666億、溢價(jià)率16.54%拍下奉賢新城地塊。

一方面民企龍湖上海拿地，本身對(duì)行業(yè)也是一次信心注入。龍湖一直是民企之光的存在，尤其在奉賢本地有不俗口碑。

另一方面龍湖PK貝殼的直面競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)成為今年樓市一大看點(diǎn)。龍湖、貝殼地塊位置非常近，大概率年中同期入市。

當(dāng)龍湖選擇「硬剛貝殼」，你更看好體系成熟的龍湖，還是擁有渠道優(yōu)勢(shì)的貝殼呢？

05

兩大新信號(hào)，上海土拍火力依舊

蛇年的首場(chǎng)土拍，依舊延續(xù)了去年的火爆。

新楊思樓板價(jià)再創(chuàng)新高、金茂溢價(jià)38.2%虹口拿地，都能看出大家對(duì)核心地塊的一致看好，上海依舊是規(guī)模房企的主戰(zhàn)場(chǎng)。

而更值得大家關(guān)注的，其實(shí)是兩個(gè)明顯的信號(hào)，可能是今年土拍的風(fēng)向標(biāo)：

一是混合制房企、民企的回歸，重啟上海拿地意義非凡。

金地這次主動(dòng)出擊，繼杭州后第二次拿地，標(biāo)志其順利走出償債高峰期，而龍湖則一直是民企中的穩(wěn)健代表。

二是對(duì)區(qū)域型市場(chǎng)的重視，五大新城核心地段依舊大有可為。

金地在熟悉的松江拿下別墅地塊，龍湖選擇溢價(jià)拿下深耕板塊，都代表著區(qū)域型市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，不在市中心也能做溢價(jià)。

對(duì)于蛇年上海首場(chǎng)土拍，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。