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下應(yīng)的次新樓盤(pán)桂語(yǔ)里，去年最低曾跌破過(guò)18000元/平（成交價(jià)），當(dāng)時(shí)有房東問(wèn)我要不要賣(mài)，怕繼續(xù)跌，我說(shuō)這價(jià)格已經(jīng)接近地價(jià)了，你房子這么新，總不能白送吧？

我說(shuō)會(huì)不會(huì)再跌我不知道，但現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，如果地價(jià)是確定的，那就是跌過(guò)頭了。

最近，桂語(yǔ)里成交了2套，單價(jià)來(lái)到了25000元/平附近，旁邊的云堇臺(tái)的成交價(jià)也很接近，如相比去年的最低價(jià)，已有了不小的反彈。

這只是一個(gè)個(gè)案，無(wú)法代表寧波樓市的全貌，但它并不是一個(gè)孤案，老司機(jī)隨便查了一下，近期有不少樓盤(pán)的成交價(jià)都有了反彈。

包括新房和次新房。

我們都得承認(rèn)，市場(chǎng)是會(huì)走過(guò)頭的，漲會(huì)過(guò)頭，跌也一樣。

衡量房?jī)r(jià)有許多指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、租金房?jī)r(jià)比，但這些都是非常理性的參數(shù)，事實(shí)上大多數(shù)交易并不是基于理性，而是沖動(dòng)。

沒(méi)錯(cuò)，總價(jià)數(shù)百萬(wàn)的房子，很多是基于沖動(dòng)而成交的，這一點(diǎn)很多人都不會(huì)承認(rèn)。

如果市場(chǎng)始終是純理性的，就不會(huì)出現(xiàn)狂熱，也不會(huì)出現(xiàn)蕭條，走勢(shì)就會(huì)如石英表一樣準(zhǔn)確。但如果時(shí)鐘撥回5年前，那時(shí)候全城都在瘋狂搖號(hào)，誰(shuí)在乎過(guò)房?jī)r(jià)收入比，或者租金房?jī)r(jià)比？

所有人都認(rèn)為搖到就是賺到。

同樣，在去年三季度時(shí)，或許更早的時(shí)候，有些小區(qū)已經(jīng)跌到了合理區(qū)間（老司機(jī)曾撰文分析過(guò)寧波的房?jī)r(jià)收入比），但同樣樣沒(méi)人在意，大家擔(dān)心的是房?jī)r(jià)還會(huì)跌多少？

不少人都說(shuō)老司機(jī)專(zhuān)業(yè)，但專(zhuān)業(yè)是基于理性的，感性才是人的底色。有專(zhuān)家說(shuō)，一個(gè)人的決策，哪怕是重大決策，感性的因素仍然占比超過(guò)90%，你敢信？

正常情況下，基于感性的市場(chǎng)博弈，都是輸多贏小的，但過(guò)去20多年來(lái)，為什么那么多跟風(fēng)炒房的人都賺了？

那是時(shí)代的紅利，就像雷軍所說(shuō)，找到了風(fēng)口，豬也會(huì)飛起來(lái)。最早找到時(shí)代風(fēng)口的豬，早就飛到九霄云外去了，只是最后那批豬擠到風(fēng)口時(shí)，風(fēng)停了。

但風(fēng)還會(huì)來(lái)，或3年或5年，不過(guò)不一定有以前那么強(qiáng)勁，吹不起來(lái)那么多豬。

我們?cè)賮?lái)看看一些有參考性的成交。

石碶的江上，一套大面積單價(jià)賣(mài)到了4.2萬(wàn)/平，令人瞠目結(jié)舌。這個(gè)價(jià)格甚至都可以買(mǎi)到鄞州核心板塊的新房了，地段、裝修、配套、品牌都比江上要好得多。

有誰(shuí)了解這套成交的內(nèi)情？請(qǐng)?jiān)谖哪┝粞?。在老司機(jī)看來(lái)，如果不是出于熱愛(ài)，是不可能出到如此高價(jià)的。

慈城新城的一套次新房，也賣(mài)出了近期新高，寧宸院一套大戶型單價(jià)來(lái)到了2.2萬(wàn)/平（上疊），刷新這個(gè)小區(qū)交付以來(lái)的記錄。

房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的小區(qū)還有很多，莊市的御湖半島賣(mài)到了3.47萬(wàn)/平，格拉美西還堅(jiān)挺在3.9萬(wàn)/平上下，姚江晴雨的大戶型高達(dá)4萬(wàn)/平，映東華府也有3.4萬(wàn)/平的成交——給不安的前殷房東注入了一劑強(qiáng)心針。

跟老司機(jī)近期預(yù)測(cè)的一樣，最先企穩(wěn)的是次新房，這是因?yàn)榇涡路康年P(guān)注度高，房東很多又處于虧損狀態(tài)，一旦給出機(jī)會(huì)，他們立馬就會(huì)漲價(jià)。

當(dāng)然，漲價(jià)的限制性條件也是有的。板塊內(nèi)房源不能太多，比如御湖半島的大面積，在莊市同心湖周邊，這樣的次新房源一直都很少，價(jià)格因此一直都比較穩(wěn)定；或是樓盤(pán)在板塊內(nèi)沒(méi)有競(jìng)品，房東掌握了一定的定價(jià)權(quán)。

同樣，寧波的不少新盤(pán)也在漲價(jià)，特別是偏中小面積的產(chǎn)品，去年四季度減少了優(yōu)惠，今年則進(jìn)一步提高了售價(jià)。

原因無(wú)他，市區(qū)中小面積的新存量少了，但需求卻慢慢在浮現(xiàn)。

這些樓盤(pán)，備案價(jià)都很高（根據(jù)當(dāng)初的限價(jià)來(lái)備案的），實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)是有不同折扣，現(xiàn)在折扣減少，其實(shí)就是漲價(jià)了。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1月寧波二手房的成交價(jià)環(huán)比上漲了3%，周期性的大底正在構(gòu)筑右側(cè)，隨著2月成交復(fù)蘇，這個(gè)過(guò)程可能還會(huì)加速。

但結(jié)構(gòu)性的分化仍然會(huì)繼續(xù)，比如老破小、老破大、安置房、郊區(qū)盤(pán)、投資客密集的板塊和樓盤(pán)，他們的回暖會(huì)晚不少，長(zhǎng)期跑輸?shù)目赡苄匀匀缓艽蟆?/p>

相比之下，寧波的熱度和反彈幅度還不是最拔尖的，深圳和上海的成交要熱絡(luò)得多，二線城市中，成都、杭州、南京等城市的二手成交也更為活躍。

在中國(guó)的城市版圖中，一線和頭部二線城市的樓市已經(jīng)復(fù)蘇，無(wú)論土拍、新房還是二手，都已經(jīng)從交易的最低谷中爬了起來(lái)。

下周，寧波的兩塊土地將迎來(lái)出讓?zhuān)@是半年來(lái)的第一次，不但能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的信心，也會(huì)對(duì)周邊二手房，特別是次新房的價(jià)格帶來(lái)影響。

這個(gè)春天，可能和前兩年不太一樣。

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