老鐵們，包租公、包租婆躺平收租的好日子算是過(guò)到頭了。

最近江湖上流傳一句風(fēng)涼話——

說(shuō)是房?jī)r(jià)挺不挺得住不知道，反正房租已經(jīng)挺不住了。

不但房租跌回N年前，而且租客還不好逮。

這出兒開(kāi)年暴擊，已經(jīng)讓不少房東集體破了大防。

以前頭部城市有套全款房收租，相當(dāng)于上世紀(jì)七十年代“三轉(zhuǎn)一響”；

經(jīng)過(guò)最近一年半載這么折騰，情況還真是大不一樣了…

租金下跌到底有多嚴(yán)重？

釘是釘鉚是鉚，不能瞎胡搞，咱們來(lái)看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

Wind給出的結(jié)果顯示，截至2024年底，北上深房租已經(jīng)跌回了2015-2017年、廣州跌回了2014年、成都跌回了2018年、天津更猛，直奔2010年…

大伙兒可以琢磨琢磨，以上提到這些個(gè)年份，那年房?jī)r(jià)是個(gè)啥情況、工資是個(gè)啥情況。

這還沒(méi)完，58安居客研究院給出的數(shù)據(jù)則更加詳細(xì)而具體：

全國(guó)40座重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市1月平均掛牌租金約44.6/㎡，較上月環(huán)比下跌1.2個(gè)百分點(diǎn)，租賃掛牌周期上升至51.9天，環(huán)比增加6.9天。

中指研究院檢測(cè)的重點(diǎn)50城數(shù)據(jù)顯示：

2024年前11個(gè)月，全國(guó)重點(diǎn)50城平均租金已累計(jì)下跌2.72%，其中一線城市跌2.29%、二線城市跌3.01%、三四線代表城市跌2.38%。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在包租公、包租婆就是想以?xún)r(jià)換量都換不動(dòng)了；

各線城市房租下跌幅度都在兩個(gè)百分點(diǎn)以上，二線城市尤其是重災(zāi)區(qū)。

有北京的中介小妹反應(yīng)：過(guò)完年開(kāi)工之后，租賃帶看量都比不上去年同期的1/3；

在上海，不少區(qū)域板塊租賃需求最旺盛的一居室租金跌幅快干到整體租金跌幅的兩倍；

深圳福田、寶安、坂田房租都呈現(xiàn)出不小跌幅，福田CBD一套三房戶(hù)型之前少16000/月，高低不租，現(xiàn)在租金直接降到10000/月；

在二線城市領(lǐng)頭羊的杭州，不僅濱江、未科租金整體下滑5-7%，部分長(zhǎng)租公寓空置率也達(dá)到了15%上下；

像其它一些二線城市，比如成都、武漢、南京、寧波的熱門(mén)板塊，租金跌幅普遍大幅高于二線城市總體跌幅。

現(xiàn)在包租公、包租婆的處境就好比“花大錢(qián)上曼谷，結(jié)果還找了個(gè)人妖”——虧得能剩個(gè)褲衩子回來(lái)就不錯(cuò)了。

同志們，這個(gè)事兒筆者自己也是有切膚之痛的：

我們自己家的房子有一間目前已經(jīng)空了一個(gè)半月無(wú)人問(wèn)津，另有一間下月到期后也不再續(xù)租，人家決定回老家去…

列位，往年可真不是這樣！

說(shuō)好的房租錢(qián)頂老家鐵飯碗年薪，照這么下去是真懸了…

我這心現(xiàn)在拔涼拔涼的，得拿點(diǎn)兒啥騰騰！

不過(guò)轉(zhuǎn)念又一琢磨，我這好歹沒(méi)房貸，空置些日子還能頂住勁兒；

真正難熬的，還得是靠房租回血房貸的鐵子，現(xiàn)在是一問(wèn)一個(gè)不吱聲。

前有雪山沼澤險(xiǎn)惡，后有敵兵窮追不舍，當(dāng)年我太奶團(tuán)建就這感覺(jué)…

我估摸著再下一步，房東們就得自己動(dòng)手，豐衣足食了。

房屋租賃市場(chǎng)怎么就走到今天這一步了？

房東們腰里那串blingbling的鑰匙，怎么就成吞金獸了？

完事皆供需！

你要鬧明白這個(gè)事兒，就得從供給端和需求端兩方面找原因。

咱先來(lái)說(shuō)“供”的這頭兒。

“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房 870萬(wàn)套；

截至 2023 年底，已籌建保租房約547萬(wàn)套，三年時(shí)間完成“十四五”KPI的2/3朝上。

2024年的數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，但你要按照之前的趨勢(shì)來(lái)算，保守估計(jì)得奔九成去了，也就是780萬(wàn)套以上。

而且越是重點(diǎn)城市，完成度也就越高，具體情況大家參考以下兩張表便可一目了然——

數(shù)量多是一方面，這些保租房還有國(guó)家隊(duì)的信用做背書(shū)，無(wú)論管理規(guī)范性上還是定價(jià)合理性上對(duì)普通房東手里的房子都是妥妥的降維打擊。

即使拋開(kāi)以上這些細(xì)節(jié)都不談，就從最樸素的直覺(jué)出發(fā)，同樣是租房，租國(guó)家的是不是也比租個(gè)人的或者長(zhǎng)租公司的更安心？

聽(tīng)到這兒，可能有朋友想說(shuō)了：“保租房看似不少，但想租到保租房也沒(méi)那么容易…”

到目前這一刻或許的確如此，但我相信保租房這條線大概率會(huì)越來(lái)越清晰、越來(lái)越常態(tài)化。

對(duì)于眼下租賃供給端而言，保租房的存在可能確實(shí)還不是主因。

相比之下，二手房的堰塞湖確實(shí)應(yīng)該負(fù)全責(zé)。

2024年全年，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房新增掛牌量總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)?。

盡管個(gè)別城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，但絕大多數(shù)二線以上城市仍舊是以?xún)r(jià)換量、去化周期延長(zhǎng)為主。

關(guān)于二手房市場(chǎng)，下面這張圖反映個(gè)明明白白：

盡管存量房貸已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性下調(diào)，大伙兒的還貸壓力得到了一定緩解。

但去化周期延長(zhǎng)之下，大多數(shù)房東還得靠往外出租對(duì)沖房貸剛兌，螞蚱腿也是肉嘛！

好！張三是這么想的、李四是這么想的、王二麻子是這么想的…

當(dāng)大家都想到一塊兒去了，那供應(yīng)端分分鐘不得憋爆表？

站在房東視角看，甭管是有房貸的還是沒(méi)房貸的，現(xiàn)在全燴到一個(gè)鍋里卷了。

當(dāng)然大家都覺(jué)得難。

再來(lái)看需求端這頭兒，其實(shí)變化也不小。

房租和房?jī)r(jià)都是真金白銀，它倆確實(shí)有一定關(guān)聯(lián)，但并不完全一樣。

房?jī)r(jià)背后是城市能級(jí)、規(guī)劃預(yù)期、收入預(yù)期、信貸基本面等等等等這些因素的折現(xiàn)。

但房租相比之下簡(jiǎn)單多了，主要就看兩件事：就業(yè)情況和收入預(yù)期，本質(zhì)上是個(gè)“窮人指數(shù)”。

根據(jù)常識(shí)，租房人口的年齡結(jié)構(gòu)與勞動(dòng)人口的年齡結(jié)構(gòu)是高度重合的。

可問(wèn)題就是，不少大城市勞動(dòng)年齡人口在總?cè)丝谥械恼急扔兴禄?/p>

譬如說(shuō)北京，2018年勞動(dòng)年齡人口占比78.27%，2023年末為72.13%； 譬如說(shuō)上海，2018年勞動(dòng)年齡人口占比75.21%，2023年末為70.86%。 而這五年里，全國(guó)平均水平下跌了2.94%，且一二線城市下滑比重普遍快于三四線城市。

從就業(yè)面來(lái)看，許多一二線城市的高薪崗位，譬如互聯(lián)網(wǎng)、金融、房地產(chǎn)、教培、服務(wù)咨詢(xún)這類(lèi)崗位要么面臨降薪、要么面臨裁員、要么面臨降薪裁員。

這些高薪崗位裁員之后，一些非必要性消費(fèi)必然會(huì)出現(xiàn)萎縮；

在消費(fèi)傳導(dǎo)下勢(shì)必會(huì)帶著下游的消費(fèi)、餐飲、服務(wù)領(lǐng)域接著感受寒意。

你家或者你公司附近某個(gè)餐館關(guān)門(mén)，奢侈品大牌門(mén)店的柜姐從月入四五萬(wàn)暴降到只拿底薪四五千，其實(shí)就是這個(gè)邏輯。

原本在大城市工作的或者想要去大城市工作的青年學(xué)生或者青壯年勞動(dòng)力，一瞅這情況：

反正都是工作不好找、工資收入比老家高的那點(diǎn)兒錢(qián)興許拿來(lái)替房東還貸呢？

大伙兒要都這么合計(jì)，你琢磨會(huì)發(fā)生什么事？

杭州那個(gè)網(wǎng)紅大樓——麗晶國(guó)際從高峰時(shí)期的20000租戶(hù)減少到今天不足10000，就是這個(gè)原因。

再一個(gè)，現(xiàn)在租房市場(chǎng)上的主力軍，95后、00后心態(tài)也在改變。

老破小？群租房？那住不了，回老家躺平也住不了。

經(jīng)過(guò)他們這么一整頓，租賃市場(chǎng)也開(kāi)始卷品質(zhì)了，最典型的連鎖反應(yīng)就是：

不少距離核心區(qū)稍遠(yuǎn)的次新房反而比核心區(qū)老房更有市場(chǎng)。

比他們年紀(jì)長(zhǎng)個(gè)十幾二十歲甚至更多的房東見(jiàn)到此情此景，當(dāng)然會(huì)懵逼。

理論上講，想要扭轉(zhuǎn)租賃市場(chǎng)當(dāng)前的現(xiàn)狀，唯有指望兩件事能有所改變：

其一，就業(yè)面能夠得到質(zhì)的改善；

其二，租賃房源供應(yīng)能有所收斂。

道理很簡(jiǎn)單，可真的要落地恐怕不是那么容易。

先說(shuō)就業(yè)。

目前我們國(guó)家最能吸納中高收入就業(yè)的崗位，主要集中于互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融、教培以及各類(lèi)體制內(nèi)單位。

體制內(nèi)單位員工，由于收入、五險(xiǎn)一金相對(duì)穩(wěn)定，因而更加傾向就地買(mǎi)房，還有一部分住在單位提供的公寓里，顯然不是租賃市場(chǎng)的主體客源。

剩下的互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融、教培目前基本上都在相對(duì)緩慢的回血中，要讓它們重新顯現(xiàn)出就業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)，咱說(shuō)實(shí)在話，真的需要耐心。

那有小伙伴說(shuō)了：“人工智能、生物醫(yī)藥、芯片半導(dǎo)體這類(lèi)高精尖企業(yè)不能代替之前的互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融、教培嗎？”

說(shuō)句大實(shí)話，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看一定能，但短期替代就業(yè)可能性不大。

拿我們杭州來(lái)舉個(gè)例子，大伙兒就明白了。

10年前，阿里巴巴帶火大平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，不少人組個(gè)草臺(tái)班子就能分到一杯羹。

張三家種山核桃、李四家種香榧、劉五家種碧根果，這些全能放在平臺(tái)上擴(kuò)大銷(xiāo)路。

王小六一瞅：心說(shuō)我家不種干果，但我能碼一堆哥們兒糊干果包裝盒，這也能來(lái)錢(qián)。

以上，乃是多年前筆者自駕去臨安區(qū)天目山游玩時(shí)的所見(jiàn)所聞。

可是今天呢？

我也想做人工智能下游配套，我也想為國(guó)產(chǎn)原研藥研發(fā)貢獻(xiàn)一份力，我也想為國(guó)產(chǎn)5納米芯片攻關(guān)建言獻(xiàn)策…但這不是知識(shí)結(jié)構(gòu)不允許嗎？

以上咱們說(shuō)的問(wèn)題，相信不少一二線城市或早或晚都會(huì)遇到。

我們要想突破技術(shù)掐脖子、讓產(chǎn)業(yè)附加值更上一層樓，確實(shí)得在人工智能、生物醫(yī)藥、芯片半導(dǎo)體，這是要解決“高”的問(wèn)題。

但另一個(gè)，也就是“廣”的問(wèn)題，我們確實(shí)需要好好想一想，如何讓這些高精尖產(chǎn)業(yè)在廣大老百姓中間開(kāi)枝散葉，成為普通人的就業(yè)紅利。

這件事非常非常非常重要！不光是穩(wěn)房租，你要穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)房地產(chǎn)、穩(wěn)民生，都得靠這條線使勁。

接下來(lái)再看供給。

相比之下，改善租賃房源供應(yīng)這一關(guān)就更為復(fù)雜了。

坦白說(shuō)，單看租賃市場(chǎng)，問(wèn)題很可能比買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還要嚴(yán)重。

疏通買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的堵點(diǎn)，make 房地產(chǎn)great again，最起碼國(guó)家隊(duì)是有意愿的。

租賃市場(chǎng)可不一樣，保租房是國(guó)家隊(duì)定的方向，KPI壓得死死的，哪是說(shuō)變就能變的？

更何況，推進(jìn)“租售并舉”這個(gè)事兒已經(jīng)在過(guò)去幾年的多次重磅會(huì)議中被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

唯一可能出現(xiàn)變動(dòng)的，就是各地房東們自發(fā)形成的存量房市場(chǎng)。

這一塊還是有可能出現(xiàn)樂(lè)觀信號(hào)的。

你琢磨，最近是不是相當(dāng)一部分城市地王頻出、縮量提質(zhì)供地、高端改善市場(chǎng)咔咔賣(mài)，這仨事絲毫不含糊？

這其實(shí)已經(jīng)明牌了：未來(lái)的新房市場(chǎng)就是高端改善的天下。

絕大多數(shù)想買(mǎi)自住房（包含普通改善住宅）的客群有意無(wú)意地被趕到了二手房市場(chǎng)。

這樣一來(lái)，就為二手房的止跌企穩(wěn)甚至企穩(wěn)回升創(chuàng)造了客觀條件。

一旦二手房市場(chǎng)的中長(zhǎng)線價(jià)值預(yù)期得到正向反饋，拋售情緒也就不那么嚴(yán)重了，二手房堰塞湖也會(huì)得到溫和地緩解，租賃市場(chǎng)也就跟著好起來(lái)了。

總體來(lái)說(shuō)，單純指望買(mǎi)房收租，現(xiàn)在看并不是一筆好買(mǎi)賣(mài)。

你要跟國(guó)家隊(duì)卷、要跟別的房東卷，操的心一點(diǎn)找個(gè)朝九晚六的班上來(lái)得少。

但如果說(shuō)，你要在供需基本面已在持續(xù)改善的核心城市里尋找優(yōu)質(zhì)房源——

這事兒還是有搞頭的！

畢竟，少部分頭部一二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)甚至企穩(wěn)回升了。

尤其像深圳，其實(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)悄咪咪地漲了5個(gè)月之久。

在地王頻出、土拍縮量提質(zhì)、核心區(qū)新房日漸枯竭的今天，有越來(lái)越多的城市正在復(fù)制深圳樓市的路子…

2025年，大碗團(tuán)隊(duì)即將前往全國(guó)更多熱點(diǎn)城市進(jìn)行一線探訪。

歡迎各位朋友掃描下方二維碼，添加大碗咨詢(xún)師微信。

我們會(huì)在第一時(shí)間與大家分享當(dāng)前這個(gè)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)真相。

置業(yè)邏輯：

環(huán)京：|||

武漢：城市分析

長(zhǎng)三角：

大灣區(qū)：

沈陽(yáng)：||

大連：||

其他城市：