01

前幾天，保利發(fā)布“估值提升”計(jì)劃，擺明要搞事了：

▲是啊，作為宇宙第一房企，保利每股凈資產(chǎn)達(dá)16.51元/股，但股價(jià)現(xiàn)在還是8.7元/股，每股凈資產(chǎn)是股價(jià)的2倍左右，難怪保利會(huì)說(shuō)：

股價(jià)完全沒(méi)有體現(xiàn)出公司的價(jià)值。

為此，保利發(fā)起“估值提升”行動(dòng)方案：

聚焦房產(chǎn)主業(yè)+降低成本+加強(qiáng)資本運(yùn)作+擴(kuò)寬融資渠道+擇時(shí)回購(gòu)股份+加大分紅。

02

坦白說(shuō)，對(duì)于這個(gè)估值提升計(jì)劃，我感覺(jué)成效并不大——盡管這幾天，保利股價(jià)的確漲了大約4%。

例如行動(dòng)計(jì)劃里的一招：降低成本+加強(qiáng)資本運(yùn)作+擴(kuò)寬融資渠道。

我們都知道， 保利的成本和融資優(yōu)勢(shì)本來(lái)就很恐怖：

保利的融資成本，經(jīng)常是市面上其他地產(chǎn)公司的融資成本的1/3，早在2021年，就要求融資利息低于同期lpr50個(gè)百分點(diǎn)；

相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，保利還有5%~15%的長(zhǎng)期低成本優(yōu)勢(shì)，主要在于低價(jià)拿地、集中低價(jià)采購(gòu)材料、營(yíng)銷(xiāo)及管理費(fèi)用攤薄等。

由此，保利本來(lái)就擁有相對(duì)同行一騎絕塵的成本優(yōu)勢(shì)和融資利率，如今還要加強(qiáng)資本運(yùn)作、擴(kuò)寬融資渠道，可以說(shuō)，這只能算錦上添花，不能說(shuō)是什么大利好。

再比如，保利宣稱(chēng)要聚焦房產(chǎn)主業(yè)。

其實(shí)這句話，主要是提升投資者、土地政府端和購(gòu)房者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和保利公司的信心。

例如土地端的政府領(lǐng)導(dǎo)，得知保利聚焦地產(chǎn)，品牌大、實(shí)力強(qiáng)，拿地、勾地興許有優(yōu)惠呢。而購(gòu)房者，也會(huì)覺(jué)得保利做地產(chǎn)是專(zhuān)一、專(zhuān)業(yè)的，有這層品牌印象在，房產(chǎn)項(xiàng)目選購(gòu)會(huì)更順暢。

然而我們要明白的是，現(xiàn)在是地產(chǎn)弱市，提升信心不能只是“聚焦房產(chǎn)主業(yè)”，最重要的還是要做好產(chǎn)品。

▲一個(gè)典型的對(duì)比案例，向來(lái)產(chǎn)品口碑不錯(cuò)的bj房企，股價(jià)走勢(shì)相比保利強(qiáng)太多——盡管近幾年來(lái)，bj也出現(xiàn)了一些樓盤(pán)的糾紛和維權(quán)，產(chǎn)品口碑也有所下滑，但整體而言，現(xiàn)在是產(chǎn)品主義時(shí)代，股價(jià)走勢(shì)是“得產(chǎn)品者得天下”。

而保利的產(chǎn)品呢？以北京保利為例，幾乎陷入了多盤(pán)維權(quán)的困局。

例如東壩保利天匯，有購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，地塊上方是飛機(jī)航線，一天起飛三四十架飛機(jī)，為此，保利天匯掀起了一場(chǎng)“退房風(fēng)波”。

再比如，保利和錦誠(chéng)園，有業(yè)主投訴稱(chēng)， 開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，小區(qū)園林、地下車(chē)庫(kù)嚴(yán)重減配、地漏偏心斷層、每扇玻璃多處劃痕，且下沉庭院未按照實(shí)物沙盤(pán)施工。

整體而言，保利在產(chǎn)品品質(zhì)梯度上，屬于中間層級(jí)，提升空間較大。

這就意味著，保利的產(chǎn)品還是著眼于普通購(gòu)房者，主要面向追求性?xún)r(jià)比的樓市剛需，因此保利的股價(jià)能否騰飛，關(guān)鍵點(diǎn)在于其產(chǎn)品能否被更多購(gòu)房者認(rèn)可。

03

保利在估值提升計(jì)劃里，股票回購(gòu)+分紅，其實(shí)也挺有意思。

為什么？因?yàn)樽罱鼛啄?，保利多次都將股票回?gòu)寫(xiě)進(jìn)公司戰(zhàn)略里，而且保利也確實(shí)花了不少錢(qián)去回購(gòu)股票。

例如2023年年底，保利發(fā)布公告稱(chēng)，擬斥資10億-20億元用于回購(gòu)公司股票，回購(gòu)價(jià)格上限為15.19元/股，較當(dāng)天收盤(pán)價(jià)高出近六成。

然而效果呢？23年年底發(fā)布回購(gòu)公告后，保利股價(jià)雖有短暫上行動(dòng)作，但四個(gè)月后，股價(jià)繼續(xù)下行甚至創(chuàng)了新低，最低達(dá)7.33元每股。

事實(shí)上，今年這一次，是保利發(fā)展在最近五年來(lái)的第三次“護(hù)盤(pán)”。上上次是2021年8月，彼時(shí)劉平剛上任不久，為了展現(xiàn)新官第一把火，劉平宣布保利通過(guò)回購(gòu)股票及高管增持等方式托底股價(jià)。

▲劉平出生于1968年12月，經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)出身，高級(jí)審計(jì)師，1989年參加工作，曾在廣東省審計(jì)廳直屬分局任科長(zhǎng)。1998年，而立之年的他加入了成立6年的廣州保利地產(chǎn)。

坦白說(shuō)，劉平之所以將股票增持作為公司戰(zhàn)略重心，除了展現(xiàn)央企龍頭的帶頭示范作用外，也有保衛(wèi)自身財(cái)富和公司地位的必要。

要知道，劉平的“第一桶金”，就來(lái)自保利股票的原始股。2002年7月，成立十周年的廣州保利地產(chǎn)啟動(dòng)股份制改革，在發(fā)起人中，李彬海掏了177萬(wàn)，持有118萬(wàn)股。宋廣菊掏了129萬(wàn)，持有86萬(wàn)股，時(shí)任副總兼董秘的劉平則掏了84萬(wàn)元，持有56萬(wàn)股，占0.29%。當(dāng)時(shí)的原始股每股折合1.5元。

2006年7月，保利地產(chǎn)終于在上交所上市，及至下一年股價(jià)曾迫近百元高位，這些發(fā)起人的個(gè)人財(cái)富也急劇膨脹。彼時(shí)35歲的劉平，賬面財(cái)富已逼近5600萬(wàn)元。

此后，劉平一路增持，當(dāng)前已累計(jì)持有超770萬(wàn)股。在當(dāng)前保利發(fā)展的所有高管中，劉平持有的股票，比其余高管的持股總和還多，顯示其財(cái)富水平與保利已進(jìn)行深度綁定。

綜上，當(dāng)前保利再度增持股票+分紅，無(wú)論是展現(xiàn)公司的龍頭氣象，還是實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富的增值，短期內(nèi)或許可以暫時(shí)增加市場(chǎng)信心、提升一點(diǎn)股價(jià)，但長(zhǎng)期來(lái)看，堅(jiān)持產(chǎn)品主義、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)口碑，這才是估值提升計(jì)劃里最應(yīng)該做的。