文/謝逸楓

老漢這個(gè)建議，僅僅是根據(jù)四波穩(wěn)樓市的政策效果、政策自身存在的問(wèn)題、政策落地情況、地方實(shí)際情況作出的判斷，目的是加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

自2022年開始，到2025年3月已打出四波樓市救市，問(wèn)題是四波樓市救市之后，樓市沒(méi)有完全止跌回穩(wěn)和市場(chǎng)預(yù)期，基本面、供求關(guān)系、信用風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)緩慢。

老漢認(rèn)為，最根本的原因是除了房地產(chǎn)金融緊箍咒收緊和疫情沖擊樓市超預(yù)期外，與錯(cuò)失救市最佳時(shí)機(jī)有關(guān)系，最關(guān)鍵的是穩(wěn)樓市沒(méi)有一氣呵成，猶豫不決。

其次是四波樓市救市政策由地方主導(dǎo)改為國(guó)家層面主導(dǎo)，通過(guò)國(guó)家層面由上到下，增強(qiáng)地方對(duì)扶持房地產(chǎn)行業(yè)的積極性，更好落實(shí)房地產(chǎn)政策。

最后是四波樓市救市政策缺落地機(jī)制，大招落地分散。其中樓市大招政策設(shè)置的門檻和限制條件，影響政策組合拳在力度、規(guī)模、范圍、執(zhí)行力上受限。

樓市救市政策存在調(diào)整對(duì)象的針對(duì)性，針對(duì)的對(duì)象及實(shí)施范圍有限，地方實(shí)施難度大。好多樓市政策大招都沒(méi)有實(shí)施過(guò)，后面出的大招還是存在落地機(jī)制問(wèn)題。

在政策執(zhí)行和落地機(jī)制不到位、不完善的背景下，穩(wěn)樓市的政策效果、效力出現(xiàn)斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強(qiáng)，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固的現(xiàn)象。

加上地方的化債和收入的下降及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力大，居民收入的不穩(wěn)定和市場(chǎng)預(yù)期、信心的修復(fù)拉長(zhǎng)，樓市深度調(diào)整期拉長(zhǎng)，供大于求下，去庫(kù)存周期拉長(zhǎng)。

這是為什么提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的表述越來(lái)越著急、政策出的越來(lái)越頻繁的背后所在，簡(jiǎn)單說(shuō)就是穩(wěn)樓市沒(méi)有采取一步到位、一鼓作氣的做法。

老漢認(rèn)為，穩(wěn)樓市需要一步到位、一鼓作氣，不要擠牙膏、斷斷續(xù)續(xù)，才能達(dá)到藥到病除、一針見血的效果，且保持樓市政策效應(yīng)、效果的持續(xù)力。

一鼓作氣，再而衰，三而竭的道理在這輪救市政策中體現(xiàn)的淋漓盡致，2023年以來(lái)的政策到2024年、2025年基本上是圍繞著一個(gè)方向，但政策落地難。

有的落實(shí)分散，地方缺乏財(cái)力和配套資金。例如保函置換商品房預(yù)售款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、三支利箭、金融16條、三大工程、收購(gòu)存量商品房和收回存量土地等。

有的沒(méi)有去實(shí)施，例如三個(gè)不低于、100萬(wàn)套城市更新貨幣化安置等，無(wú)法落實(shí)的原因是政策缺乏落地機(jī)制和地方化債、財(cái)政和土地收入下降的三重壓力。

另外一個(gè)方面是房地產(chǎn)金融緊箍咒未松綁。國(guó)家去杠桿、去債務(wù)、去債務(wù)的三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制、非標(biāo)限制進(jìn)入輸血影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資。

老漢認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是一步到位、一鼓作氣的全面落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的八個(gè)穩(wěn)樓市政策大招，馬上完善穩(wěn)樓市大招的落地機(jī)制，由上自下地打通政策堵點(diǎn)。

如果2022年保函置換商品房預(yù)售款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、三支利箭、金融16條和2023年三個(gè)不低于、三大工程及2024年專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房和收回存量土地。

還有2024年100萬(wàn)套城市更新貨幣化安置的八個(gè)穩(wěn)樓市政策大招全面實(shí)施、落地、執(zhí)行到位，樓市在2024年就穩(wěn)了，就止跌回穩(wěn)了，就見底反彈了。

可想而知，2025年還是擠牙膏、斷斷續(xù)續(xù)的穩(wěn)樓市，不能一步到位、一鼓作氣的穩(wěn)樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)無(wú)法在2025年實(shí)現(xiàn)、上漲反彈無(wú)法在2026年實(shí)現(xiàn)。

老漢認(rèn)為，考慮到穩(wěn)樓市大招落地堵點(diǎn)情況、地方財(cái)力有限和地方化債置換及樓市實(shí)際運(yùn)行和房企債務(wù)、交房的狀況，建議國(guó)家應(yīng)該及時(shí)出手，振興樓市。

一是國(guó)家層面發(fā)文取消樓市（住宅、商業(yè)地產(chǎn)）剩余的限制措施，包括限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限企、限離、限商住、二手房指導(dǎo)價(jià)等，一步到位。

二是國(guó)家層面加大保交樓力度，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單規(guī)模和金額，下調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的條件和門檻，覆蓋更多的項(xiàng)目。

三是再下降商品住房商業(yè)銀行貸款、住房公積金貸款首付比例和利率，稅收的減免力度加大，首套契稅和印花稅免稅，二套減半，增值稅和個(gè)人所得稅減免。

四是國(guó)家層面加大對(duì)三大工程、城市更新專項(xiàng)借款和100萬(wàn)套貨幣化、收儲(chǔ)存量庫(kù)存和收回閑置土地（專項(xiàng)債、專項(xiàng)貸）的真金白銀輸血，規(guī)模為超10萬(wàn)億元。

五是國(guó)家層面出臺(tái)三大工程、城市更新專項(xiàng)借款和100萬(wàn)套貨幣化、收儲(chǔ)存量庫(kù)存和收回閑置土地的配套政策，完善政策落地機(jī)制，打通政策所有堵點(diǎn)。

六是國(guó)家層面發(fā)文，商品房去庫(kù)存周期超過(guò)30個(gè)月-36個(gè)月的城市，暫停2年-3年停止新增土地供應(yīng)，停建保障性住房、人才房、安置房。

七是國(guó)家層面發(fā)文，延長(zhǎng)住房商業(yè)貸款、公積金貸款的年限，降低購(gòu)房成本和減輕房貸負(fù)擔(dān)。

八是國(guó)家層面發(fā)文，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期管理制度，可以考慮放松三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的指標(biāo)，也可以暫停實(shí)施。

九是國(guó)家層面發(fā)文，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出扶持政策，下降貸款首付比例和貸款利率、減免稅收，取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施。通過(guò)住宅和商業(yè)聯(lián)動(dòng)，振興樓市。

十是國(guó)家層面發(fā)文，銀行放開開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款、松綁非標(biāo)（保險(xiǎn)、信托、基金）進(jìn)入房地產(chǎn)限制，發(fā)改委下降房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例。

十一是國(guó)家層面發(fā)文，補(bǔ)充六大國(guó)有銀行資本金各1萬(wàn)億元，六大行各出1萬(wàn)億元，持有房企債券（境內(nèi)外債券、商票），房企土地和項(xiàng)目等作為抵押、質(zhì)押。

十二是國(guó)家層面發(fā)文，組建住房銀行，規(guī)模在50萬(wàn)億元。首先是收購(gòu)存量商品房庫(kù)存保交房、收購(gòu)無(wú)法竣工和交房的爛尾樓，收回閑置土地。

其次為購(gòu)房者提供低息貸款、擔(dān)保增信。以美日為代表的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化模式、以德國(guó)為代表的住房自愿儲(chǔ)蓄模式、以新加坡為代表的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式。