這家房企是新城，曾經的行業(yè)前十。

據路數小伙伴們透露，好幾家香港投行已經找到了投資機構，為接下來的新發(fā)行做好了準備。

金主爸爸們對新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。

只要新城能接受，屆時新債券壓根不愁沒買家。

新城存續(xù)債券共3筆，利率都在4.5%左右。其中兩筆的發(fā)行主體是香港上市的新城發(fā)展，在今年5月和7月到期，共計約7億美元；另外一筆是A股的新城控股，今年10月到期，余額約3億美元。

新城還有時間討價還價，倒不用火急火燎下周就發(fā)。當然，它也可以下周發(fā)或者不發(fā)。

但不管怎么樣，這個消息還是令路數小伙伴們小小激動了一番。有人會說，借錢而已，有什么值得激動？

先說意義，這將是今年第一單民營房企美元債券，標簽是：

民營內房首次境外融資破冰。

人生能有多少個十年？今年是這一輪地產下行期的第四個年頭。從2021年末開始，民營房企基本集體告別美元債券市場。

這期間，有且只有萬達和卓越商管發(fā)行成功。萬達2023年發(fā)了筆，利率11%；卓越商管更早些，2022年初發(fā)了2筆，利率在3%左右，發(fā)行金額也不大。

這段黑暗的日子里，民營房企過得可憋屈了。有位地產高管跟路數形容，在外頭說自己是干地產的感覺跟勞改過差不多。

房企慘，金融機構也慘。好多小伙伴要不就是時不時研究重組方案，看不到啥希望；要不就是看一堆亂七八糟的城投美元債OC，很容易就懷疑人生。

當然，民營房企發(fā)不出，你以為央國企地產的日子就好過？

其實央國企地產也沒好到哪兒去，大伙主打借不到境外錢，要剛兌。剛兌不了的就展期或違約。

這期間，能在離岸債券市場借新還舊的央國企也就2023年的金茂、2024年的五礦地產和越秀地產這三家。它們發(fā)的還是離岸人民幣債券，而不是美元債券。

不是大家不新發(fā)，而是行業(yè)信用坍塌后，就算發(fā)了也沒有人敢買。

直到上個月，綠城的出現《》，終于終于終于率先打破了冰封太久的市場。

綠城新發(fā)行的美元債券 利率8.45%。在個別網上討論區(qū)還被詬病利率高。真得高嗎？且看緊跟在綠城后面，在今年3月新發(fā)行的兩家房企：

一家是香港銅鑼灣大地主希慎興業(yè)，它新發(fā)的次級永續(xù)債券利率7.2%。另一家是北京的國企首創(chuàng)集團，發(fā)的還是帶keepwell的，利率7.15%。

就像之前所寫，作為一家混改房企，綠城那單會成為其他家的利率錨點。而作為一家民企，新城不會比綠城的利率低，所以10-11%不算高。

跳出利率本身看，不管發(fā)或者不發(fā)，新城的這單也在說明：

境外資本市場終于開始修復對民營房企的信心。

路數的小伙伴們說，最近境外一些大機構們看到了中國樓市止跌回穩(wěn)趨勢，于是增加在中華區(qū)的資產配置，自然就對地產美元債有需求。

事實上，外資行里最懂中國地產的首席研究員們，已經陸續(xù)上調了預期。

先是citi，再是ubs，都認為中國樓市已經發(fā)出觸底信號。

就像索羅斯的反身性理論說的那樣，當所有人都開始相信，預言就會自我實現。

相比較而言，新城是幸運的。它終于熬到了能和資本市場談新發(fā)的一天。

黎明前的黑暗最是殘酷。像還債硬漢中駿、雅居樂等，就沒等到；再如金地，雖沒暴雷卻已失去發(fā)債資格。這些房企像極了《哪吒》中的 申公豹一家，一度以為好好修煉，就有機會成仙，但最后敵不過現實：

誰讓你們出生是妖族，正如誰讓你們出身就是非央國企房企。

眼下，投行們也在為其他房企做準備了。

這里頭有瑞安房地產、CSI（香港資本策略地產）、平安不動產、香港李嘉誠家族的盈科大衍地產、金茂等。

你也看到了，以香港的為主，它們都很有可能在今年新發(fā)。

但路數最關心的還是總部在深圳的那家，被寫過很多次的那家。它最近一筆美元債券5月就到期。

謝謝你閱讀完，路數今天心情很好，希望你也是。

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