別墅、洋房等改善型物業(yè)通常會(huì)附贈(zèng)花園、地下室等空間的單獨(dú)特定使用權(quán)。那么，在實(shí)際使用中，業(yè)主該如何界定哪些是公共區(qū)域？哪些是共有物業(yè)？在進(jìn)行房屋裝修、改造的過(guò)程中，又該如何避免損害其他業(yè)主的合法權(quán)益？

基本案情：在共有墻體上搭陽(yáng)光雨棚被起訴

楊某與蘇某均系江津區(qū)某小區(qū)13幢的業(yè)主。楊某與某置業(yè)有限公司簽訂的購(gòu)房《補(bǔ)充協(xié)議》第六條4約定：乙方同意其他購(gòu)房業(yè)主有權(quán)獨(dú)自使用、維護(hù)各自所購(gòu)房屋所屬或相關(guān)的地下或半地下室、露臺(tái)等附屬建筑物、構(gòu)筑物。蘇某所購(gòu)房屋帶地下室，但該地下室未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，蘇某對(duì)地下室進(jìn)行了裝修使用。

同時(shí)蘇某在業(yè)主共有墻體上進(jìn)行了開(kāi)門(mén)和開(kāi)窗，并在墻體上搭建有陽(yáng)光雨棚。該小區(qū)《共用建筑面積分層匯總表》載明案涉小區(qū)13幢外墻系整幢分?jǐn)?。楊某起訴蘇某，要求蘇某將改造的地下室、外墻恢復(fù)原狀。

法院判決：損害其他業(yè)主權(quán)益 恢復(fù)原狀

生效判決認(rèn)為，楊某在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)同意其他業(yè)主獨(dú)自使用、維護(hù)各自房屋相關(guān)的地下室或半地下室。蘇某所使用的空間位于其房屋的地下部分，屬于其地下室。蘇某對(duì)案涉空間的內(nèi)部進(jìn)行裝修使用已經(jīng)提前獲得楊某的同意，且蘇某對(duì)該地下室內(nèi)部進(jìn)行使用并未影響楊某，故對(duì)楊某要求蘇某對(duì)地下室內(nèi)部恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

外墻屬于13幢全體業(yè)主共有，蘇某在13幢房屋墻體上開(kāi)門(mén)、窗及搭建陽(yáng)光雨棚的行為破壞了13幢房屋的外墻面，損害了包括楊某在內(nèi)的其他業(yè)主的合法權(quán)益，楊某要求蘇某恢復(fù)原狀符合法律規(guī)定，法院判決予以支持。

相關(guān)法律法規(guī)解讀

【關(guān)聯(lián)法條】：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十七條規(guī)定: 造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百六十七條規(guī)定: 侵權(quán)行為危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)等侵權(quán)責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020修正）第一條規(guī)定：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十三條第二款規(guī)定：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

損壞或者擅自改變房屋外觀；

損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備。

【專(zhuān)家觀點(diǎn)】：

業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修、改造時(shí)，是否存在違規(guī)搭建、侵占公共區(qū)域和共有物業(yè)的行為要就事而論。對(duì)于業(yè)主共有物業(yè)的相對(duì)特定部分，在不影響其他業(yè)主的情況下通過(guò)銷(xiāo)售約定等方式確定給相關(guān)業(yè)主專(zhuān)屬使用的，該業(yè)主專(zhuān)屬使用權(quán)利應(yīng)受到保護(hù)。

在約定范圍外，破壞共有樓棟外墻進(jìn)行裝飾裝修，其他業(yè)主起訴要求恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。本判決支持了合理的物盡其用原則，對(duì)業(yè)主共有物業(yè)作出了充分保護(hù)。

業(yè)主侵占公區(qū)的行為涉嫌違反行政管理規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主提起訴訟，要求違法、違約業(yè)主停止對(duì)公共區(qū)域的侵占、恢復(fù)原狀等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有提醒、勸阻、協(xié)調(diào)、上報(bào)等義務(wù)。同時(shí)，由行使監(jiān)督管理權(quán)的有關(guān)部門(mén)依法查處；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。