地盤說

胖東來首店入駐鄭州東站東廣場的影響，遠超商業(yè)本身。

■ 撰文 | 李尋歡 ? 《地盤》特邀撰稿人

胖東來官宣鄭州首店選址的消息不脛而走，并持續(xù)發(fā)酵。

這與此前胖東來原計劃進駐鄭州高鐵東站西廣場地下商業(yè)經(jīng)緯華悅廣場、并且預計在2026年元旦前正式亮相的傳聞有些許調(diào)整，但業(yè)態(tài)無外乎涵蓋超市、醫(yī)藥、餐飲、禮品中心、圖書、咖啡等。

胖東來最終選擇了東廣場，會給鄭州東站東廣場片區(qū)帶來哪些改變？又會給鄭州帶來哪些影響？鄭州會不會在胖東來的加持下再度起飛？

1

消費升級新契機

胖東來以其極致的服務體驗聞名全國。

極致服務來自貼心細節(jié)，如免費的母嬰室、寵物寄存服務、細致的商品說明等，都是吸引消費者的重要因素。

在許昌、新鄉(xiāng)等地，胖東來門店已經(jīng)成為當?shù)鼐用褓徫锏氖走x之地。呼之欲出的胖東來“夢之城”，也將成為下一個爆火全國的現(xiàn)象級商業(yè)。

?媒體俯瞰新鄉(xiāng)大胖超市門口排隊情況

頗為尷尬的是，作為河南省省會的鄭州，在商業(yè)市場消費體驗方面，依然有不小的提升空間。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年鄭州市社會消費品零售總額達5884.6億元，同比增長 4.7%。消費品以舊換新政策成效顯著。限額以上單位新能源汽車、家用電器和音像器材等商品零售額同比分別增長24.3%、14.4%。新型消費需求持續(xù)釋放。限額以上單位通過公共網(wǎng)絡實現(xiàn)的商品零售額同比增長15.6%?？纱┐髦悄茉O備、智能手機、照相器材零售額分別同比增長44.5%、35.3%、18.1%。

而同為中部強省會城市西安，在2024年社會消費品零售總額為5678.66億元，同比增長2.2%。增速雖低于鄭州，但西安部分商業(yè)綜合體在場景營造、服務細節(jié)上頗具特色，如大唐不夜城周邊商業(yè)街區(qū)，將文化與商業(yè)融合，給消費者帶來獨特體驗。

?多元業(yè)態(tài)的西安商業(yè)盛景

未來，待胖東來進入鄭州后，有望以其獨特的服務模式，推動鄭州商業(yè)服務水平整體提升，促使本地商家在服務細節(jié)上進行改進，從而全面提升鄭州居民的消費體驗。

根據(jù)統(tǒng)計局分析數(shù)據(jù)，在消費結(jié)構(gòu)上，鄭州居民消費正逐漸向中高端邁進。

與武漢相比，武漢2024年社會消費品零售總額將近8000億元，在中高端消費領(lǐng)域，武漢有武商MALL、恒隆廣場等商業(yè)體，憑借高端品牌集聚效應吸引大量中高端消費者。

?武漢高端商業(yè)圖譜

胖東來的商品定位涵蓋中高端，其對商品品質(zhì)的嚴格把控，從源頭篩選優(yōu)質(zhì)供應商，為消費者提供豐富多樣且高品質(zhì)的商品，包括進口食品、高端日用品等。

這將吸引鄭州中高收入群體的消費，進一步挖掘鄭州中高端消費市場潛力。

胖東來在鄭州開業(yè)后，有望在中高端消費市場形成新的增長點，與本地商業(yè)體共同發(fā)力，提升鄭州在中高端消費領(lǐng)域的競爭力。

2

商業(yè)吸引力

一座城市的商業(yè)發(fā)展水平，是其綜合實力的重要體現(xiàn)。

作為全國知名的商業(yè)品牌，自然具有強大的品牌號召力，胖東來入駐鄭州高鐵東站東廣場，將吸引更多外來游客和商務人士的目光。

鄭州東站作為全國重要的交通樞紐，每日客流量巨大。許多外地人對鄭州的印象實際上是通過高鐵認識的，而實際上鄭州東站不只是一個站點，更是南北來往的換乘中轉(zhuǎn)中心。

鄭州要想進一步上升，還需要再下些功夫。

只有城市軟實力的持續(xù)發(fā)力，鄭州才會更容易被人記住，而不僅僅只是被路過。就像最近火出天際的鄭州高鐵東站打卡現(xiàn)象，其實也是一種軟實力。

?鄭州東站出圈背后仍需軟實力支撐

胖東來的到來，不僅為過往旅客提供獨特的消費體驗，使鄭州在商業(yè)方面給外界留下深刻印象，提升城市的商業(yè)知名度。更重要的是，鄭州終于開始重視商業(yè)對這座城市的影響與貢獻。

你看人家成都，太古里、IFS 等商業(yè)地標吸引了大量外地游客專程前往購物打卡，成都也借此成為全國知名的商業(yè)之都。

我們呢？城市地標和商業(yè)完美整合的項目有沒有？既有城市封面的顏值效應又有完美體驗的消費效果，也能夠提供足夠的情緒滿足的商業(yè)在哪里？

胖東來在鄭州的落地，有望成為鄭州商業(yè)的一張新名片，增強城市對外部消費者的吸引力，促進城市商業(yè)形象的提升。

公開資料顯示，正在建設的鄭州東站東廣場的總占地面積約為24萬平方米，總建筑面積為36.99萬平方米，景觀面積為27.6萬平方米，商業(yè)廣場總面積超10萬方。

?胖東來與鄭州東站東廣場的雙向奔赴

有消息稱，目前地下空間包括一層下沉廣場、商業(yè)走廊主體結(jié)構(gòu)已完工，地下二三層為大型停車場，規(guī)劃有5207個公共停車位。可以在地下完成私家車、客運汽車、高鐵和地鐵的直接換乘。

不難發(fā)現(xiàn)，從西廣場到東廣場的選址轉(zhuǎn)移，背后顯然是胖東來對鄭州商業(yè)格局的精準把控。

周邊還有知名茶飲公司蜜雪冰城總部、鄭州高鐵長途汽車樞紐站等環(huán)聚，華潤置地新時代廣場、正商國際大廈、新發(fā)展楷林廣場、星河萬麗酒店等項目，也將形成鄭州頭部商務區(qū)。

?鄭州東站東廣場商業(yè)現(xiàn)狀

說鄭州要起飛，是到了3月份，一個個利好消息紛至沓來：山姆河南首店項目取得建設用地規(guī)劃許可證，即將進入實質(zhì)性建設階段；蜜雪冰城在港交所掛牌上市，成為“全球現(xiàn)制茶飲第一股”；京東MALL選擇入駐鄭州市金水區(qū)；胖東來鄭州首店落戶鄭州東站東廣場……

在網(wǎng)友眼中，鄭州成了“全球唯一同時擁有山姆、胖東來、蜜雪冰城的城市”。

隨著胖東來的入駐，將提升該區(qū)域的商業(yè)氛圍和人流量，使得周邊綜合體招商吸引力顯著增強，商業(yè)地產(chǎn)項目的價值也得到價值飛躍。甚至有傳言說，胖東來官宣后有二手房房東連夜上調(diào)房價。

或許會像上海新天地一樣，因為知名品牌和特色商業(yè)的不斷引入，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，成為上海商業(yè)地產(chǎn)的價值高地。

?上海新天地的“時尚”標簽更為具象

當然，胖東來鄭州門店的落地，也會對就業(yè)與人才集聚產(chǎn)生積極影響。

要知道，胖東來以其獨特的企業(yè)文化和較高的員工福利待遇，吸引一批優(yōu)秀的商業(yè)人才。

這些人才不僅為胖東來在鄭州的發(fā)展貢獻力量，還能帶來先進的商業(yè)理念和管理經(jīng)驗，促進鄭州商業(yè)人才的交流與融合，為鄭州商業(yè)的長遠發(fā)展提供人才支撐。

吸引人，才能留住人。

3

城市進化

胖東來鄭州首店落子東廣場的影響，不止是商業(yè)布局，更是一場別開生面的城市進化。

要知道，商業(yè)配套是影響住宅地產(chǎn)價值的重要因素之一。

正因為商業(yè)生態(tài)的匱乏，整個高鐵東廣場區(qū)域步履蹣跚了近十年，新房項目依然屈指可數(shù)。

?東廣場板塊項目示意

目前華潤潤府一期處于售罄狀態(tài)，二期四代產(chǎn)品還未面世就收獲了一波流量，預計5月份將會迎來首開。

大來鄭東壹號院在拿地一年多的靜默后，終于揭開了神秘面紗。

項目外立面采用鋁板+玻璃幕設計，顏值相當在線。如果能夠?qū)⒁?guī)劃完全還原，不失為純改善群體的又一選擇。

只是，會不會與潤府二期來場遭遇戰(zhàn)，不妨拭目以待。

?潤府二期效果示意

至于，已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)的銀河灣，一直低調(diào)神秘遲遲不見動靜，不知是避華潤的風頭，還是另有算盤？頗為玩味啊。

客觀來看，這個項目土豪金的外立面，總體量不算太大，拿地時有限價的規(guī)定，相信開售后價格優(yōu)勢的存在，應該也不愁賣。

不得不說，隨著周邊完善的商業(yè)配套，會使該區(qū)域的住宅項目更具吸引力和競爭力。

胖東來首店的落位，對周邊房價的影響不會立竿見影，但上漲預期的已經(jīng)開始萌動。

?東廣場區(qū)域現(xiàn)狀

還有一個需要提一嘴的吸引力法則就是，隨著東廣場片區(qū)“龍首”效應的形成，這個片區(qū)成為鄭州未來真正的封面級價值桂冠，是非常值得期待的。

當然，這需要地方相關(guān)部門非常給力的拿出一些實質(zhì)的支持。

胖東來的到來，對于鄭州來說，是一次全方位的發(fā)展契機。就好比，給一艘巨輪裝上了一個新的發(fā)動機。

鄭州發(fā)展需要胖東來，更需要更多的“胖東來們”。不止是要升級商業(yè)體驗優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，同時為鄭州創(chuàng)造更多同步世界的機會。

對鄭州而言，“頂流”胖東來牽手鄭州東站，是一場流量與質(zhì)量的雙向奔赴。

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