隨著小區(qū)公共區(qū)域收費(fèi)項(xiàng)目的日漸多元化，各小區(qū)或多或少都產(chǎn)生了一些公共收益。這筆資金應(yīng)該怎么管理？又該如何分配？看看重慶這個(gè)小區(qū)業(yè)主是怎么操作的？

基本案情：

物業(yè)10年不分公共收益被業(yè)主起訴

重慶某物業(yè)管理有限公司為某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)單位，并制定了臨時(shí)管理規(guī)約，規(guī)約中載明公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本及管理費(fèi)用后，剩余利潤(rùn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主按5:5比例分配。該小區(qū)投入使用已近10年，重慶某物業(yè)管理有限公司一直未向業(yè)主分配公共收益。

2022年8月，某小區(qū)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后發(fā)布《某小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)起訴重慶某物業(yè)管理有限公司退還公共收益業(yè)主大會(huì)表決決議》，授權(quán)業(yè)委會(huì)起訴重慶某物業(yè)管理有限公司退還公共收益。該決議經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決、經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

某小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)訴至法院要求按照7:3比例對(duì)公共收益結(jié)余部分予以分配，重慶某物業(yè)管理有限公司主張應(yīng)按臨時(shí)規(guī)約確定5:5比例予以分配。經(jīng)審理查明存在公共收益結(jié)余為31萬(wàn)余元。

法院判決：

支持業(yè)主訴求，公共收益按7:3予以分配

重慶市榮昌區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。據(jù)此，結(jié)余的31萬(wàn)余元收益應(yīng)屬于某小區(qū)全體業(yè)主所有。

在分配比例的確定上，由于臨時(shí)管理規(guī)約系小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定，業(yè)主未參與，其約定的公共收益5:5比例分配不符合現(xiàn)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十四條第一款第四項(xiàng)規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，比例不得超過(guò)所得收入的百分之三十”之規(guī)定，不合理地限制了廣大業(yè)主的權(quán)利，侵害了業(yè)主合法權(quán)益，遂判決在業(yè)主方與重慶某物業(yè)管理有限公司之間按照7:3比例予以分配。

判決作出后，重慶某物業(yè)管理有限公司向重慶市第五中級(jí)人民法院提起上訴，該院經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。

相關(guān)法律法規(guī)解讀

【關(guān)聯(lián)法條】：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十四條規(guī)定：利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會(huì)成立前，需要利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定下列事項(xiàng)：

……（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，比例不得超過(guò)所得收入的百分之三十；

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。

【專(zhuān)家觀點(diǎn)】：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條明確規(guī)定了公共收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)小區(qū)公共部分收益應(yīng)按符合法規(guī)的比例向業(yè)主分配。

本案的裁判，一方面肯定、支持業(yè)主關(guān)于公共收益的分配請(qǐng)求，另一方面也對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約中確定的不合理公共收益分配比例予以矯正，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)履行公共收益管理職責(zé)，保障業(yè)主合法權(quán)益具有積極的意義。