濟(jì)南新房和二手房的價(jià)差，越來(lái)越明顯了。同樣的地段，哪怕僅僅一路之隔，二手房的價(jià)格甚至只有新房的一半。很多人納悶，“地段，地段還是地段”不是樓市的永恒真理嗎？為什么同樣的地段，價(jià)格會(huì)有這么大的差距？

說(shuō)白了，這就是產(chǎn)品力不斷提升的結(jié)果。對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，如今的新房，已經(jīng)稱得上降維打擊。

以手機(jī)來(lái)類比的話，很多二手房，尤其是房齡老的，就像只能打電話、發(fā)短信的小靈通，處于滿足居住需求的基本層面。當(dāng)下的新房產(chǎn)品，更像正在5G時(shí)代的智能手機(jī)，已經(jīng)上升到體驗(yàn)感、功能性的比拼，可以代替電腦，甚至各類支付功能的“錢包”，追求客戶痛點(diǎn)的全方位解決方案。

有數(shù)據(jù)顯示，2025年2月，濟(jì)南二手房成交均價(jià)22連跌，新房均價(jià)環(huán)比上漲0.3%。新房市場(chǎng)價(jià)格這么堅(jiān)挺，而二手房卻是持續(xù)下跌，這其實(shí)也是產(chǎn)品力內(nèi)卷的結(jié)果。

新房產(chǎn)品力究竟卷到了什么程度？今天直接拆解一個(gè)新盤的交付現(xiàn)場(chǎng)，以銀豐玖璽城五期崇和院為例，用交付實(shí)景照片，看看當(dāng)下的新房產(chǎn)品力迭代現(xiàn)狀。

新房產(chǎn)品力的第一個(gè)降維打擊，來(lái)自高顏值的建筑外立面。

豪宅卷外立面，一方面因?yàn)檫@是顏值即正義的時(shí)代，外立面既是樓盤的面子，也是業(yè)主的面子。另一方面在于，外立面也是小區(qū)品質(zhì)的直接表達(dá)。在二手房市場(chǎng)里，高顏值的小區(qū)外立面，往往讓小區(qū)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。

就拿這次交付的銀豐玖璽城五期崇和院來(lái)說(shuō)，超扁平極簡(jiǎn)美學(xué)風(fēng)格外立面，首次應(yīng)用堪比“勞斯萊斯”的漆面工藝金屬鋁板，同頻世界晶幕建筑的LOW-E三層玻璃落地窗，建筑顏值外表早已突破新高度。

越來(lái)越高的窗墻比，也是新房市場(chǎng)的進(jìn)步之處。常規(guī)住宅的窗墻比標(biāo)準(zhǔn)是0.3，像銀豐玖璽城五期崇和院的窗墻比高達(dá)0.5。這樣極致的窗墻比，不只提升建筑顏值，也意味著更優(yōu)越的采光、觀景效果。

新房產(chǎn)品力的第二個(gè)降維打擊，在于園林景觀顏值更高、空間功能更豐富。

最直觀的是綠化率提升，一般小區(qū)綠化率在30%左右。銀豐玖璽城五期崇和院綠化率高達(dá)40%，放眼濟(jì)南豪宅市場(chǎng)也是罕見(jiàn)的大手筆。這也是濟(jì)南首個(gè)近6萬(wàn)㎡瑰寶級(jí)書院式園林，打造了六進(jìn)儒風(fēng)歸家禮序。

從園林的多樣化功能來(lái)看，現(xiàn)在的園林綠化明顯更強(qiáng)調(diào)人居生活的體驗(yàn)感。

比如消融社區(qū)園林與自然景觀的邊界感，崇和院東入口有近6000㎡櫻韻山景公園，最大化擁有長(zhǎng)嶺山公園。

比如現(xiàn)在的園林爭(zhēng)相打造社區(qū)會(huì)客廳，為業(yè)主提供戶外社交空間。銀豐玖璽城五期崇和院的社區(qū)會(huì)客廳，從面積和功能上看，屬于當(dāng)下的翹楚級(jí)別。超7000㎡書韻中庭會(huì)客廳里，首創(chuàng)中央會(huì)客廳的博雅書吧，還有陽(yáng)光草坪、森意庭院等多重空間。

現(xiàn)在的園林景觀也更強(qiáng)調(diào)水景的營(yíng)造。因?yàn)樗霸靸r(jià)、維護(hù)單價(jià)更高，以往的小區(qū)水景多數(shù)是噴泉。而新交付的小區(qū)，迭水、靜水等水景形式更多樣。像銀豐玖璽城五期崇和院就打造了光影水苑，潺潺流水，成為園林的一大點(diǎn)睛之筆。

銀豐玖璽城五期崇和院的兒童場(chǎng)地也不是以往的滑梯、蹺蹺板那么簡(jiǎn)單，而是精心打造了銀小豐圓夢(mèng)樂(lè)園，包含時(shí)光感知夢(mèng)、幻彩藝術(shù)夢(mèng)、奇思趣味夢(mèng)三大樂(lè)園場(chǎng)地。既是孩子的游樂(lè)場(chǎng)，也能全方位訓(xùn)練兒童認(rèn)知、探索、自知能力。

以往小區(qū)里很少有寵物相關(guān)的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在銀豐玖璽城五期崇和院打造了萌寵樂(lè)園，是寵物專屬的活力互動(dòng)空間。

新房產(chǎn)品力的第三個(gè)降維打擊，在于社區(qū)公共空間趨向酒店式裝潢。

最明顯的改進(jìn)是地下車庫(kù)，以往小區(qū)地下車庫(kù)大多空間陰暗，裝修都是毛坯風(fēng)，從地下車庫(kù)回家穿過(guò)昏暗的地下儲(chǔ)藏室，看不出半點(diǎn)生活品質(zhì)。

現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，在地下車庫(kù)裝潢上都下了大功夫。比如銀豐玖璽城五期崇和院，做了地勢(shì)抬高，地下一層車庫(kù)，與地面平齊，并且打造了星空頂?shù)叵萝噹?kù)，地下首層雙精裝入戶大堂。無(wú)論地上地下，都是穿過(guò)奢華的酒店式大堂回家。

而且地下一層的車庫(kù)與地面平齊，還第一次單獨(dú)增加了直接進(jìn)入地下二層車庫(kù)的獨(dú)立通道，讓業(yè)主的歸家之路更便捷。

濟(jì)南的改善市場(chǎng)如此火熱，就是因?yàn)榇蠹也辉僮非蟆坝械胤阶　?，而是追求“住的好，住的舒服，住的高?jí)”。銀豐玖璽城五期崇和院的交付現(xiàn)場(chǎng)就是個(gè)典型案例，僅從現(xiàn)場(chǎng)的這些照片，就能感受到樓盤的品質(zhì)感與高級(jí)感。

新房的提升，不只在于看得見(jiàn)的外立面、園林、公共空間這些，在看不見(jiàn)的建筑細(xì)節(jié)里，現(xiàn)在的新房同樣用足了心思。

新房產(chǎn)品力的第四個(gè)降維打擊，在于建筑科技更領(lǐng)先。

從建筑層面看，以前的房子好像只負(fù)責(zé)提供空間，至于噪音等細(xì)節(jié)無(wú)人在意；現(xiàn)在的建筑更講究健康，照顧到生活的細(xì)節(jié)，當(dāng)然，這還只是小部分高端改善盤的覺(jué)醒。像崇和院打造了六恒智慧健康系統(tǒng)（僅限約143平米以上戶型），打造“恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜、恒智”的全生態(tài)體感享受。

就拿空調(diào)來(lái)說(shuō)，以前的房子都是空調(diào)掛機(jī)，既占用空間也不美觀。像崇和院這樣的高端改善樓盤，基本是戶戶（143㎡及以上）中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)交付，甚至在小高層產(chǎn)品的中央空調(diào)中應(yīng)用調(diào)濕功能。冬天的時(shí)候住老房子的都恨不得多買幾個(gè)空氣凈化器、加濕器，新樓盤的打開(kāi)新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)就行。

比如下水管道等噪音問(wèn)題，現(xiàn)在部分領(lǐng)先的樓盤，像崇和院，已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)用更先進(jìn)的同層排水。現(xiàn)在樓盤對(duì)噪音問(wèn)題考量的也更周密。崇和院打造了五重室內(nèi)外隔音降噪系統(tǒng)，園林、窗戶、建筑樓板、空間布局、同層排水等，處處弱化噪音影響。

這樣的住宅，不正是市場(chǎng)呼吁打造的“好房子”嗎？

新房產(chǎn)品力的第五個(gè)降維打擊，在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)化。

比如我們討論過(guò)的電梯間這種公共空間，以前那些兩梯四戶、一梯兩戶的房子，基本開(kāi)門就和鄰居的垃圾袋、臭鞋子面對(duì)面。記得前幾年還有人因?yàn)殡娞蓍g只刷了大白墻維權(quán)。很多二手房的困境就在這，室內(nèi)精裝可以改變，室外的毛坯卻無(wú)能為力。

像銀豐玖璽城五期崇和院電梯入戶、獨(dú)立電梯廳的設(shè)計(jì)，私享電梯廳空間，高水準(zhǔn)裝修，生活的舒適感直線上升。

不斷優(yōu)化的戶型空間，也是新房市場(chǎng)的一大賣點(diǎn)。

都說(shuō)現(xiàn)在改善當(dāng)?shù)溃蠹遗Q房子，追求的就是更大寬廳、更大陽(yáng)臺(tái)的這種尺度感。像崇和院打造了LDKG一體化聚廳、甲板級(jí)陽(yáng)臺(tái)，空間感上來(lái)了，舒適度也就提升了。

新房產(chǎn)品力的第六個(gè)降維打擊，在于精裝修的裝修水準(zhǔn)、設(shè)計(jì)水準(zhǔn)直線上升。

精裝修已經(jīng)流行十來(lái)年了，但以前的精裝修更強(qiáng)調(diào)“有”，現(xiàn)在的新房產(chǎn)品更強(qiáng)調(diào)“優(yōu)”。

在裝修效果上，新房尤其是豪宅，更強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)師的高級(jí)審美。像崇和院就是直接邀請(qǐng)豪宅教父梁志天執(zhí)筆設(shè)計(jì)。

在裝修材質(zhì)上，新房更強(qiáng)調(diào)高端品牌，比如崇和院室內(nèi)精裝甄選國(guó)際一線品牌，選用的都是綠色環(huán)保建材與涂料。

在裝修內(nèi)容上，以前都是廚房、衛(wèi)生間、地板、吊頂這些基礎(chǔ)裝修；現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)不斷增配。比如崇和院部分戶型增加主臥背景墻設(shè)計(jì)，主衛(wèi)配備智能馬桶蓋……

在這樣的重重提升之下，新房產(chǎn)品力已經(jīng)躍升到更高維度。與產(chǎn)品力進(jìn)步同步提升的，還有驚人的兌現(xiàn)力。就像銀豐玖璽城崇和院，交付的實(shí)景圖比效果圖還要驚艷。當(dāng)市場(chǎng)對(duì)新盤交付力越來(lái)越來(lái)有信心時(shí)，吸引的改善群體只會(huì)越來(lái)越多。

現(xiàn)在新房的諸多優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品力不斷提升的結(jié)果，而產(chǎn)品力的提升是沒(méi)有止境的。

宏觀層面上，現(xiàn)在輿論熱烈討論的住宅新標(biāo)準(zhǔn)，更高的層高，更安靜的房子都在路上；濟(jì)南容積率新規(guī)等政策也在鼓勵(lì)四代住宅的發(fā)展。

微觀層面上，就拿銀豐玖璽城這一個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，從一期到七期，產(chǎn)品力不斷迭代升級(jí)。像當(dāng)下在售的七期瓏和院，已經(jīng)在濟(jì)南關(guān)于第四代住宅的政策出臺(tái)之前，領(lǐng)先一步打造了濟(jì)南第一個(gè)整盤四代住宅產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上，又是另一個(gè)級(jí)別的水準(zhǔn)。

最顯而易見(jiàn)的是空中花園，戶戶空中庭院的設(shè)計(jì)，其挑高高達(dá)約6.2m，最大院落可達(dá)72㎡。這種城市核心區(qū)的空中院子，讓院落的夢(mèng)想成為可能。

得房率也在跨越式進(jìn)步，以前得房率都在70-80%左右，瓏和院的得房率最高達(dá)110%，這樣的超高得房率，同樣也是接下來(lái)樓盤進(jìn)化的方向。

建筑外立面已升級(jí)到全鋁板建筑立面，頂奢灣流“游艇式”建筑造型，更具美感的弧度造型設(shè)計(jì)，尤其是樓頂不惜重金打造的鋁板“天空之翼”造型，讓整個(gè)建筑顏值別具一格。

約6600㎡三大頂奢滿配會(huì)所，首次增設(shè)五星恒溫泳池等多種功能，包含約3700㎡雙層安縵式下沉?xí)⒓s2800㎡南北雙奢裝社區(qū)泛會(huì)所，是濟(jì)南目前最大的社區(qū)會(huì)所。

這些還只是瓏和院升級(jí)的一部分，還有雙社區(qū)精裝大堂設(shè)計(jì)、大師級(jí)百萬(wàn)奢裝等十余項(xiàng)升級(jí)之處，在此不再一一贅述。

在江湖，亂世出英雄；在樓市，內(nèi)卷出精品。樓市“大躍進(jìn)”時(shí)期的濟(jì)南，產(chǎn)品大多平庸。當(dāng)改善市場(chǎng)成為樓市主力時(shí)，樓市產(chǎn)品力則一日千里?，F(xiàn)在的新房市場(chǎng)愛(ài)惜羽毛的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，連交付力也讓人刮目相看，銀豐玖璽城五期崇和院高標(biāo)準(zhǔn)的交付現(xiàn)場(chǎng)就是個(gè)證明。產(chǎn)品力、交付力的正向循環(huán)之下，濟(jì)南的新房市場(chǎng)越來(lái)越精彩，這也讓我們對(duì)七期瓏和院更是充滿期待。