去年底開始，上海刮起了一場“地王”之風，每批次土拍必出地王。今年初，這個風又刮到了全國。面粉價漲逼著面包漲價，申度君今天聽到一句好玩的話：“此時不買房，往后買地王”，似乎讓面粉漲價確實是穩(wěn)住房價非常行之有效的一招。

今天（3月28日），上海第三批土拍塵埃落定，4宗地塊攬金138億，再現(xiàn)溢價率40%。今天這篇文章，申度君想說一說全國開發(fā)商突然如此瘋狂拿地的原因到底是什么？

01

開發(fā)商搶地的五大核心驅動力

1、政府拿出好地“拖市”

最直接的原因，是因為政府不遺余力地拿出壓箱底的好地，賣力在穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。就上海的情況來看，拿地的不完全是國央企，并且國央企本身也是有盈利目標的。大家能這么賣力搶，核心還是因為地不錯。

2、市場供需結構變化

今日上海大寧地塊溢價32.3%創(chuàng)板塊新高，印證房企對核心地段孤品的饑渴。當前北上廣深核心區(qū)宅地供應占比不足20%，而市場需求端改善型購房占比已超60%，開發(fā)商必須高價鎖定稀缺地塊維持市場份額。

3、貨幣政策寬松，融資成本低

央企融資利率跌破3%，民企發(fā)債利率較2023年下降150個基點。以今日大寧地塊24.86億總價計算，若按3%利率融資，年利息成本僅7458萬，遠低于預期房價漲幅收益。

4、政策松綁釋放利潤空間

上海取消限價后，大寧地塊理論售價（揣測政府目前放價的寬松程度）可達16萬+/㎡（樓板價9.27萬+建安3萬+財務成本1.5萬+利潤），較周邊次新房存在30%價差空間。周邊中建玖合項目（樓板價6.8萬/㎡）已獲批預售證均價14.8萬/㎡。

5、核心城市資產(chǎn)避險

當經(jīng)濟增速放緩（2024年中國GDP增速5.2%），上海、杭州等城市住宅用地成為比黃金更安全的資產(chǎn)，過去20年上海地價年均漲幅13.6%，遠超M2增速。

02

未來房價到底如何？

前幾天申度君寫過一篇稿子“結構性回暖”已來 現(xiàn)在到底是不是購房時機？，分析目前是否購房時機，講了普通購房人可能會關心的問題?，F(xiàn)在再來重復一下：

一、核心區(qū)域確定性上漲：

1、地價成本倒逼：大寧地塊9.27萬/㎡樓面價，按行業(yè)成本模型推算保本價需達13.5萬/㎡，而周邊二手房已掛12萬+，倒逼新房售價向16萬突破。

2、供需關系失衡：上海內中環(huán)新房庫存去化周期僅3.2個月，北蔡地塊71412元/㎡樓面價對應張江碼農9萬+/㎡購買力，供需剪刀差顯著。

3、財富避險需求：2025年M2增速維持9%高位，核心房產(chǎn)成抗通脹首選。所以，上海一直持續(xù)有豪宅日光。

二、遠郊風險積聚：

青浦西岑地塊樓面價1.8萬/㎡，但周邊二手房僅2.3萬/㎡，扣除資金成本后利潤空間不足15%，這類地塊可能陷入"面粉貴過面包"困境。

03

上海今日三批次土拍結果

最后，回顧一下今天上海三批次土拍的結果。

做個簡單的解讀：

1、地王爭奪白熱化：靜安大寧地塊樓面價破9.2萬/㎡，超越去年中建玖合地塊（6.8萬/㎡），未來售價或達14萬+/㎡；北蔡地塊樓面價7.1萬/㎡，較去年同板塊地塊（5.1萬/㎡）暴漲40%。

2、市場分化顯著：市區(qū)地塊（大寧、北蔡）平均溢價率36%，而遠郊青浦地塊底價成交，反映房企“重核心、輕郊區(qū)”策略。

3、產(chǎn)品結構升級：閔行地塊容積率僅1.01，將建低密別墅；靜安地塊限高80米，規(guī)劃26層高層，顯示“市區(qū)剛改、郊區(qū)豪宅”趨勢。

4、政策影響：北蔡地塊取消限價后溢價率沖至40%，但需配建公共服務設施300㎡，體現(xiàn)“以品質換價格”新規(guī)則。