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很多人都知道，昨天成都的地價破4萬了！

僅僅半個月的時間，成都地價的天花板就直接跳漲1萬。如此瘋狂的操作，把所有人都看得瞠目結(jié)舌，連主持土拍的小姐姐都開始擦汗了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

昨天的主角是成都，而今天的主角又換成了杭州和上海。

就在剛剛，杭州的土地單價歷史性地突破了8萬！

圖源網(wǎng)絡(luò)

在杭州今天的土拍中，蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊經(jīng)過102輪競價，被建發(fā)以34.35億元的價格摘得，成交樓面價88029元/平米，溢價率115.39%。

今年年一季度還沒過完，杭州的地王就已經(jīng)三度易主。

成都地價跳漲一萬用了半個月，已經(jīng)讓人不可思議；而杭州地價跳漲一萬僅用時3天。

如今杭州的地價已僅次于上海、北京。

在北京、杭州、成都紛紛誕生新的“城市地王”的時候，上海則在今天誕生了兩個新的“板塊地王”。

靜安區(qū)N070302單元111-21地塊被大華集團(tuán)摘得，總價24.86億元、溢價率32.31%、樓面價9.27萬元/平米，成為大寧板塊的新地王。

浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊經(jīng)過66輪競價，觸達(dá)中止價29.159億元，轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)階段，最終由綠城中國競得，成交樓面價71412元/平米，溢價率40%，成為新的板塊地王。

北京、上海、杭州、成都等城市在今年紛紛刷新土地價格的新高，其中成都和杭州還反復(fù)刷新了兩三次，這意味著什么？

這意味著在這一輪的樓市復(fù)蘇進(jìn)程中，部分一線和強(qiáng)二線城市正在不斷用抬升地價的方式來提升所有人對未來房價的預(yù)期，驅(qū)趕購房者入場，進(jìn)而帶動樓市回暖。

未來中國樓市的分化會越來越明顯。在這一輪復(fù)蘇中掉隊(duì)的城市，未來會被越甩越遠(yuǎn)。

這些城市居民的財(cái)富將被洗劫，未來恐很難翻身。

02

在全國“穩(wěn)住樓市”的大政策背景下，用“地王”來提振樓市，無疑是一劑“特效藥”，對參與樓市的每一個市場主體都能夠施加非常積極的影響。

購房者：

提升未來房子漲價的預(yù)期。畢竟土地成本在那里擺著的，半年后新房的銷售價格也在那里擺著的，對不對？

你總不能指望開發(fā)商一直做賠本買賣吧？

所以那些原本還在觀望的購房者，在新地王出現(xiàn)之后，一般就會出手了。因?yàn)橘Y產(chǎn)增值的預(yù)期是非常明確的。

2021年全國第一次集中土拍之后的那一輪火爆行情就是這么來的。

二手房東：

無疑是一劑強(qiáng)心針，是來自友軍的火力增援。

雖然不見得會把上架的房子撤下來，也不見得會立馬提價，但至少不會踩踏式盲目拋售了。跟買家討價還價的底氣也要足一些了。

你看，離我們這里幾百米的地方，地價都比我套房子的單價還高了，那我漲一點(diǎn)也是合情合理的吧？

開發(fā)商：

不斷提升的地價，會給之前拿地的項(xiàng)目帶來了巨大的利潤空間和品質(zhì)提升空間。

比如去年9月貝殼在成都拿下樓面價27300元/平米的地王，今年3月，一街之隔地價就飆到了41200元/平米。

貝殼啥都不用做，半年時間就含淚凈賺14000元/平米，相當(dāng)于進(jìn)賬5.5個億。

這樣的城市，哪家開發(fā)商會不喜歡？那家開發(fā)商不爭著去搶地？

地方政府：

地價高了，土地出讓金就高了，財(cái)政也寬裕了。

再要想多建幾條地鐵、多修幾個公園、多搞幾個科研項(xiàng)目，或者給老師、醫(yī)生、低保戶多漲點(diǎn)工資也挪得開手腳了。

銀行：

抵押物的價值高了，放貸金額也就大了。在當(dāng)前大放水的背景下，任務(wù)更好完成了，風(fēng)險也更小了。

地價一漲，就會帶動房價上漲；而房價一漲，似乎所有的問題都解決了。

03

成都地價破4萬，現(xiàn)在壓力來到了重慶這邊。

因?yàn)榫驮谌熘蟮?月31號，重慶有幾宗土地也將走上拍賣桌。

其中最引人關(guān)注的觀音橋核心的長安三工廠地塊，幾乎代表了重慶土地價值的天花板。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

因此這宗土地的成交價格也幾乎代表了在開發(fā)商眼中重慶土地的價值。

如果這宗土地能以比較理想的高價成交，對重慶樓市無疑是一劑強(qiáng)心針。

但如果這一次被拉開差距，對重慶購房者的信心將是一次比較嚴(yán)重的打擊。未來再想翻身，難度就真的很大了。

一個城市當(dāng)前房價2萬，地價4萬，未來預(yù)期房價7-8萬；

另一個城市當(dāng)前房價1.5，地價1萬，未來預(yù)期房價2萬；

你是投資者，你愿意選哪個？

這個問題用腳趾頭想也能想明白。

那重慶究竟應(yīng)該怎樣做才能扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局，提升土地價格？

04

在我看來，要想重新提升土地價格，當(dāng)前重慶有必要做五件事：

第一，調(diào)整土地出讓年限。

全國所有城市的住宅產(chǎn)權(quán)都是70年，只有重慶是50年。

雖說住宅用地到期后自動續(xù)期，但對于大部分不明真相的吃瓜群眾來說，這始終是一個心結(jié)。

而真正受影響的，是銀行貸款的年限。

20幾年樓齡的房子，別的城市還可以貸30年，在重慶只就能貸20幾年。有些銀行甚至直接拒貸。

少了20年的土地年限，也會嚴(yán)重影響到重慶的土地價值。

第二，穩(wěn)步提高地價預(yù)期。

相同板塊的土地價格，每一次的起拍價都要比前一次更高。

不管最終成交價是多少，至少操盤手要通過起拍價向市場傳遞一個明確信號，那就是：地價在漲！

圖源南方周末

像這樣的騷操作不管是真是假，至少我每一次土拍價格都會比前一次高，不會讓你做虧本生意，你就放心來。

土地價格上漲的預(yù)期一旦確立，開發(fā)商有信心地價會漲，購房者也有信心房價會漲，樓市的正向循環(huán)就形成了。

第三，對新建商品房完全放開限價。

不但要放開限價，還要放開實(shí)際銷售價格在備案價基礎(chǔ)上漲跌幅的限制。

開發(fā)商可以將備案價提高，再跟據(jù)市場情況降價銷售。之后可以根據(jù)市場情況，在不超過備案價的前提下隨時調(diào)整價格。

既要限制房價，又要指望開發(fā)商高價拿地，本就是自相矛盾的。

第四，取消豪宅稅。

雖然今年重慶的豪宅稅起征點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到了30007元/平米，和當(dāng)前在售的絕大多數(shù)樓市無關(guān)，但這始終是一個天花板，是一根高壓線，像一把達(dá)摩克利斯之劍懸在想拿高價地，高價拿地的開發(fā)商頭上。

影響的是對重慶高端市場的預(yù)期！

成都地價都已經(jīng)上4萬了，重慶房價3萬還要交豪宅稅，這難道不是一件非?？尚Φ氖聠幔?/strong>

重慶的公租房夠住100萬人；還有接近30萬套的二手房掛牌量，其中大部分是總價并不高的普通剛需物業(yè)；還有大量的新房庫存，早就能夠滿足和保障普通工薪階層的住房需求。

重慶現(xiàn)在需要的是真正能夠引領(lǐng)居住潮流、提振樓市預(yù)期、高質(zhì)高價的“好房子”。

如果客戶在高價買房的同時還要被征收額外的豪宅稅，這對于提升重慶的人居水平，提振樓市預(yù)期是非常大的傷害。

第五，重啟大規(guī)模拆遷。

對核心地段老房子開啟拆遷模式，既能提升城市界面，又能得到優(yōu)質(zhì)高價值的土地；既能改善市民居住條件，又能幫助開發(fā)商去庫存；還能引導(dǎo)地方專項(xiàng)債流向樓市，流向消費(fèi)端口，一舉多得。

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下周一，重慶好幾宗土地就要開拍了。

重慶樓市回暖的趨勢能不能被夯實(shí)，會不會被隔壁的成都和其它一二線城市越甩越遠(yuǎn)，就看三天后的一錘子買賣了。

你們覺得重慶有機(jī)會出新的地王嗎？