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　　正文

　　就在剛剛，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)，發(fā)布了最新的3月份廣州二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　數(shù)據(jù)，讓人驚訝！

　　3月，廣州二手住宅網(wǎng)簽突破萬(wàn)套（10866套），突破榮枯線，環(huán)比大增73.08%。

　　那是不是說(shuō)，廣州的樓市“小陽(yáng)春”，來(lái)了呢？

　　其實(shí)，早在2月份，我們就看到廣州二手房市場(chǎng)，已經(jīng)熱鬧起來(lái)了。

　　2025年1-2月，廣州的二手房成交量16460套，悄悄地站上了近三年來(lái)的最高水平。

　　也就是自“口罩”放開(kāi)以來(lái)，最高的“春節(jié)月”（1-2月）成交量。

　　如果拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，今年1-2月的二手房成交量，還是近7年第二高，僅次于樓市“高燒”時(shí)期的2021年。

　　而對(duì)比“口罩”前的2019年同期，更是上漲了36%。

　　2025年，廣州的二手房“小陽(yáng)春”，已經(jīng)開(kāi)始直追2021年。

　　2025年1-2月，二手住宅成交量：16460套；

　　2024年1-2月，二手住宅成交量：13308套；

　　2023年1-2月，二手住宅成交量：10257套；

　　2022年1-2月，二手住宅成交量：10282套；

　　2021年1-2月，二手住宅成交量：24786套；

　　2020年1-2月，二手住宅成交量：9755套；

　　2019年1-2月，二手住宅成交量：12102套；

　　來(lái)源：廣州陽(yáng)光家緣

　　一向低調(diào)務(wù)實(shí)的廣州二手房市場(chǎng)，暗暗狂歡，如今算是徹底“藏不住了”。

　　另外，我又查找了一番每周新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，自春節(jié)假期后，我發(fā)現(xiàn)廣州新房網(wǎng)簽量，一直往上沖！

　　在剛剛過(guò)去的3月第三周（3月17日-3月23日），新房網(wǎng)簽套數(shù)1583套，創(chuàng)了春節(jié)后最高單周網(wǎng)簽紀(jì)錄。

　　新房及二手房同頻共振，2025年廣州樓市“小陽(yáng)春”，有點(diǎn)熱了。

　　數(shù)據(jù)就擺在眼前，為了驗(yàn)證這種“熱”是否真實(shí)，且可持續(xù)。

　　作為混哥的“小混混”，上周一早起，驅(qū)車直奔大廣州。

　　01

　　第一個(gè)關(guān)鍵詞，“大盤熱，小盤冷”

　　我們?yōu)槭裁磿?huì)選擇在工作日看市場(chǎng)？

　　因?yàn)樵诖笾芤还ぷ鲿r(shí)間，還特意跑來(lái)買房的，一定是購(gòu)房需求最強(qiáng)烈、且最真實(shí)的忠誠(chéng)買家。

　　而周末，為了撐人氣，售樓部中往往魚(yú)目混珠，摻和著一些“假客戶”，你根本無(wú)法分辨出現(xiàn)場(chǎng)的最真實(shí)的情況。

　　其次，再說(shuō)“空間”：

　　我理解的廣州城市“畫像”，大概是這樣子的：

　　有高大尚寫字樓組成的超級(jí)CBD群，也有魚(yú)龍混雜的城中村；

　　有廣府美食代表的陶陶居、蓮香樓、點(diǎn)都德……，也有滿大街的隆江豬腳飯、沙縣小吃等“連鎖店”。

　　有隨處可見(jiàn)的千萬(wàn)豪車，也有便捷的“電雞”以及最高5折優(yōu)惠的公交地鐵。

　　“良莠不齊”是這座千面城市的DNA。

　　廣州正在盡最大努力，允許一切“人與物”都能同生共存。如果要為這座城市特征歸納為一個(gè)詞，那一定是“包容”。

　　在樓市上，也處處體現(xiàn)著這種包容性。

　　有天價(jià)的傳統(tǒng)豪宅中心區(qū)（天河、海珠、越秀、老荔灣），也有剛需上車的近郊（番禺廣場(chǎng)、南站、老黃埔、科學(xué)城、芳村等）。

　　在過(guò)去，廣州堅(jiān)定地選擇了“東進(jìn)南拓”的戰(zhàn)略，為一眾剛需群體能夠“上車”，保留了足夠的選擇空間。

　　并且，這種“堅(jiān)持”還將繼續(xù)持續(xù)到2049年。

　　因此，在空間上，我們選擇適合剛需的“番禺（南拓首站）+黃埔（東進(jìn)首站）”，

　　以及剛需兼改善的“荔灣”（城市原點(diǎn)），作為此次行走的路線。

　　在市場(chǎng)里，剛需是最能反映真實(shí)住房需求的群體，他們帶有最原始的居住需求沖動(dòng)。

　　同時(shí)，剛需又是脆弱的，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向和價(jià)格異常敏感。

　　因此，樓市真正回暖的風(fēng)向標(biāo)，一定是剛需群體的大規(guī)模入場(chǎng)。

　　所以，我們調(diào)研的方向是：

　　——1、工作日；2、廣州原點(diǎn)（荔灣）、東進(jìn)南拓首發(fā)區(qū)域（黃埔、番禺）；3、“剛需”項(xiàng)目。

　　當(dāng)我們抵達(dá)廣州之后，第一感受用一個(gè)字形容，那就是“熱”。

　　中午時(shí)分，體感30°+，即便是傍晚時(shí)分，溫度仍有30.5

　　這就是3月份，廣州售樓部外的“熱”，但是不同的售樓部?jī)?nèi)，卻存在明顯“溫差”。

　　沒(méi)錯(cuò)，我想說(shuō)廣州的新房市場(chǎng)存在巨大的“溫差”

　　先看番禺，

　　左邊這張圖（小混混拍攝），攝于番禺廣場(chǎng)最繁華地段的路勁美的雋樾府營(yíng)銷中心，我們周一上午看到現(xiàn)場(chǎng)人跡寥寥。

　　右邊這張圖（混哥拍攝），攝于番禺廣場(chǎng)東邊的廣州地鐵·瓏曜上城項(xiàng)目樣板間，現(xiàn)場(chǎng)摩肩接踵。

　　一個(gè)是番禺廣場(chǎng)核心地段的“小盤”，另一個(gè)是番禺廣場(chǎng)邊緣地段的“大盤”。

　　他們最明顯的特征差異是，“小盤冷，大盤熱”。

　　我們?cè)倏蠢鬄?/p>

　　左邊這張圖（小混混拍攝），攝于荔灣東沙板塊的保利珠江印象營(yíng)銷中心，現(xiàn)場(chǎng)一組客戶。

　　右邊這張圖（小混混拍攝），攝于荔灣白鵝潭板塊的萬(wàn)科理想花地，中午吃飯時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，你能看到洽談區(qū)有好幾組客戶。

　　以上兩個(gè)案例，讓我們得到一個(gè)初步的結(jié)論，“小盤冷，大盤熱”。

　　這一冷一熱的強(qiáng)烈對(duì)比，就是我想說(shuō)的樓市“溫差大”。

　　但是，小盤也未必“真冷”。

　　比如番禺路勁美的項(xiàng)目，目前在售1棟樓王，而且偏向110-135平方米改善型產(chǎn)品，其他樓棟僅剩少量余貨。

　　這也是項(xiàng)目“冷”的原因。這種冷，是一種快要清盤的“冷”，余貨不多，銷售動(dòng)力弱，看房熱度自然不會(huì)太高。

　　荔灣的小盤保利珠江印象，同樣如此。

　　而大盤，荔灣的萬(wàn)科理想花地，黃埔的萬(wàn)科黃埔新城，番禺的廣州地鐵瓏曜上城，都是超大體量項(xiàng)目。

　　“大”，有大的優(yōu)勢(shì)，社區(qū)內(nèi)部“學(xué)鐵商”三位一體，更重要的是內(nèi)部配套基本都是重新建造運(yùn)營(yíng)，一切設(shè)施和服務(wù)都是新的。

　　這滿足了“敏感型”剛需群體的所有想象。自然，購(gòu)房者的看房意愿就變得更加強(qiáng)烈。

　　體量“大與小”的差異，造成“大盤熱，小盤冷”的重要原因之一。

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　　02

　　第二個(gè)關(guān)鍵詞，“烈火烹油”

　　從新房數(shù)據(jù)上看，我們發(fā)現(xiàn)，廣州的剛需明顯活躍起來(lái)。

　　CREIS數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3月（截至3月23日），廣州60平方米以下，60-140平方米面積段的新房成交量，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2024年同期。

　　注意，這是3月份還沒(méi)結(jié)束的數(shù)據(jù)，實(shí)際上，1-3月完整的數(shù)據(jù)會(huì)更為可觀。

　　——60平方米以下：

　　2025年1-3月（截至3月23日），成交101套，2024年1-3月，成交96套，同比多了5套；

　　——60-100平方米以下：

　　2025年1-3月（截至3月23日），成交6211套，2024年1-3月，成交5323套，同比多了888套；

　　——100-140平方米以下：

　　2025年1-3月（截至3月23日），成交4714套，2024年1-3月，成交4006套，同比多了708套。

　　從數(shù)據(jù)上看，60-100平方米成交量回升幅度最大，恰恰說(shuō)明了剛需群體對(duì)廣州的市場(chǎng)信心足夠強(qiáng)烈。

　　其次為100-140平方米，剛改面積段成交量增幅同樣驚人。

　　我們，再看總價(jià)段。

　　2025年1-3月（23日），50萬(wàn)以下，50-100萬(wàn)、100-150萬(wàn)、200-300萬(wàn)總價(jià)段成交量，已經(jīng)遠(yuǎn)超去年同期水平。

　　來(lái)源：CREIS

　　而且我們發(fā)現(xiàn)，越是總價(jià)小，成交量的漲幅就會(huì)越大。

　　50-100萬(wàn)的，同比去年多賣了654套（增幅181%）；

　　200-300萬(wàn)的，同比去年多賣了639套（增幅31%）。

　　這兩個(gè)總價(jià)段，對(duì)應(yīng)的恰恰是這座城市最為龐大的剛需群體支付范圍。

　　驚人的數(shù)字增幅，反映了：

　　廣州剛需正在跑步進(jìn)場(chǎng)。

　　另外，高總價(jià)產(chǎn)品成交表現(xiàn)也不俗，雖然比不上21-24年，但是成交量還是超過(guò)了“口罩”前的2019年同期水平。

　　500-1000萬(wàn)成交量，超過(guò)2019年同期20%；

　　1000萬(wàn)以上成交量，超過(guò)2019年同期83%

　　再細(xì)化到具體項(xiàng)目，全市成交套數(shù)TOP5的，除了華潤(rùn)萬(wàn)博悅府之外，其余四大住宅項(xiàng)目全是主打偏剛需產(chǎn)品。

　　而且，國(guó)貿(mào)云上、華潤(rùn)萬(wàn)博悅府、越秀·瓏悅西關(guān)、萬(wàn)科黃埔新城（最新組團(tuán)），都屬于建筑新規(guī)產(chǎn)品項(xiàng)目。

　　而新規(guī)產(chǎn)品，實(shí)用率動(dòng)則超過(guò)100%，有的直接給你干到130%。新產(chǎn)品力的創(chuàng)新迭代，也就必然帶來(lái)購(gòu)買力的集中釋放。

　　購(gòu)房者用更低的總價(jià)，買到比以往更大的房子，擁抱更多的采光，享受更好的配套。

　　這就是“好房子”的價(jià)值兌現(xiàn)，為廣州新房市場(chǎng)帶來(lái)了“小陽(yáng)春”的放量成交。

　　換句話說(shuō)，這一輪廣州新房小陽(yáng)春行情，新規(guī)產(chǎn)品是最大的“催化劑”。

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　　03

　　最后說(shuō)幾句，

　　1、“釜底加薪”

　　現(xiàn)在的廣州樓市，不缺“購(gòu)買力”，但是未來(lái)呢？

　　市場(chǎng)行情能不能持續(xù)“火”下去，取決于“購(gòu)買力”是否可持續(xù)釋放。

　　“購(gòu)買力”，歸根結(jié)底還是這座城市的“產(chǎn)業(yè)吸引力”。

　　產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，產(chǎn)品的輸出，帶來(lái)了百姓增收，催生住房消費(fèi)的原始沖動(dòng)，疊加寬松的貨幣效應(yīng)，最后激活市場(chǎng)活力。

　　這才是城市“購(gòu)買力”良性循環(huán)的最基本邏輯。

　　換句話說(shuō)，產(chǎn)業(yè)=購(gòu)買力，購(gòu)買力=產(chǎn)業(yè)

　　而目前，廣州正在做的，便是瘋狂引進(jìn)總部產(chǎn)業(yè)。

　　總部產(chǎn)業(yè)的購(gòu)買力相比普通制造業(yè)而言，會(huì)對(duì)樓市預(yù)期的“放大效應(yīng)”更加明顯。

　　——2025年2月，《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)——?？低晱V東省總部落戶番禺廣州大學(xué)城智慧谷；

　　——2025年3月，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、華為終端有限公司以及穩(wěn)態(tài)免疫健康科技（廣州）有限公司，共同簽署《黃埔未來(lái)智慧健康城項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。

　　——2025年3月20日，中通快運(yùn)華南區(qū)總部項(xiàng)目簽約廣州花都；

　　——2025年3月21日，龍星控股集團(tuán)在海珠琶洲舉行開(kāi)工奠基儀式，琶洲南區(qū)自開(kāi)展產(chǎn)業(yè)招商以來(lái)首個(gè)總部落地項(xiàng)目。

　　——l2025年8月（預(yù)計(jì)），小鵬汽車新總部落戶天河正式啟用；

　　曾經(jīng)的廣州，一直都是產(chǎn)業(yè)的孵化器，從這座城市，孵化出了微信、網(wǎng)易、唯品會(huì)、希音等巨頭。

　　但是，當(dāng)規(guī)模做大之后，他們又會(huì)選擇離開(kāi)廣州，典型的如網(wǎng)易。

　　不過(guò)，最近的種種跡象顯示，一場(chǎng)新的產(chǎn)業(yè)遷移，又在重新上演。

　　不過(guò)，這一次，他們似乎選擇前往廣州。

　　例如最近，抖音集團(tuán)、阿里影業(yè)，也都選擇了“站隊(duì)”廣州，在廣州成立了新的公司。

　　他們的到來(lái)，也是象征著一種風(fēng)向，必然為這座城市帶來(lái)新的購(gòu)買力群體，讓樓市這把火，能夠持續(xù)下去。

　　這才能回應(yīng)下面四個(gè)字：

　　“止跌回穩(wěn)”

　　從去年926之后，我們聽(tīng)到最多的一個(gè)詞，就是“止跌回穩(wěn)”，這已經(jīng)成為了地方新的“紅線”——樓市，必須穩(wěn)住。

　　從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州的樓市算是穩(wěn)住了。

　　從與銷售小姐姐的笑談中，我們得知有些項(xiàng)目確實(shí)還沒(méi)感到明顯的“燥熱”，不過(guò)對(duì)比往年，暖意非常明顯。

　　“暖”，也是一種信號(hào)。

　　廣州的市場(chǎng)，更像一鍋在燒的水，底部的熱從下往上傳遞。

　　最底部的，最先感受到熱；最頂部的，熱傳遞相對(duì)晚一點(diǎn)。

　　但是，在這種持續(xù)“釜底加薪”、烈火烹油的情況下，我們可以大膽預(yù)測(cè)廣州的樓市，最快在5-6月就能看到沸騰的水汽。

　　亞洲第一省會(huì)城市，是時(shí)候用一輪“量的上漲”，來(lái)為這座城市正名了。

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　　老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！