住建部新規(guī)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的不足：多技術(shù)少人文

新規(guī)解讀

3月31日住建部頒布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》GB 55038-2025，全文均為強(qiáng)制性條款，從2025年5月1日?qǐng)?zhí)行；與此規(guī)范不一致的，均需按此規(guī)范執(zhí)行，原分散在各規(guī)范中的相關(guān)條款同時(shí)作廢。

其中有不少新規(guī)定，如：住宅層高不得低于3米；4層及以上應(yīng)設(shè)電梯；移動(dòng)通信信號(hào)應(yīng)覆蓋到公共空間和電梯內(nèi)等。

另外，提高了部分指標(biāo)，如：提高了臥室、起居室凈高指標(biāo)（整個(gè)體不得低于2.6米、局部不得低于2.2米）；提高了臥室、起居室與相鄰房墻、鄰房樓板的隔聲性能指標(biāo)；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了臨空處欄桿高度等。

這些要求，無疑能增加居住舒適度和居住安全性；同時(shí)，也無疑也能增加建設(shè)成本，拉高新房房價(jià)，從而穩(wěn)定市場平均房價(jià)。能否實(shí)現(xiàn)居住和諧，能否提高住宅全周期壽命，或許并不重要？

美中不足

1.0.3條住宅目標(biāo)與原則

加上 “5、便于管理，利于物權(quán)自治”這條可好？

2.1章節(jié) 規(guī)模與布局

關(guān)于規(guī)模，寫成“......根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)管理、物權(quán)自治、市場需求和配套條件等，.....”，是不是更能體現(xiàn)住建部痛定思痛、加強(qiáng)源頭治理物業(yè)管理頑疾的決心？

關(guān)于規(guī)模，是不是應(yīng)該限制超大規(guī)模、超大體量住戶的樓盤。比如規(guī)定，一個(gè)住宅區(qū)最多住戶2000戶，最大專有面積15萬平方米。因?yàn)楹芏喑篌w量住宅小區(qū)，業(yè)主大會(huì)召開門檻高，聯(lián)系業(yè)主太難了，并導(dǎo)致糾紛不斷，大大降低了業(yè)主的居住幸福感。

只管賣地爽、建設(shè)投入大，超大住宅組團(tuán)20年后，物業(yè)管理和業(yè)主自治充滿苦果與淚水，住建同志知道嗎？？？?。?！是不是又有事做了，因?yàn)橐蔀楦虏苛?？？?/p>

2.1.3第4款 關(guān)于配套

關(guān)于配套，配套這些很好，但是否應(yīng)列入建設(shè)成本，是否可進(jìn)入房價(jià)，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、利益分配，都依然語焉不詳。業(yè)主也難見其他官方明文規(guī)定，這個(gè)配套糊涂賬好似依然延續(xù)著。

2.1.4條：關(guān)于布局

關(guān)于布局，似乎只考慮了自然環(huán)境狀況，消防問題要考慮嗎，商業(yè)等配套與住宅的“鬧靜分離、動(dòng)靜分離、便于管理、利于物權(quán)自治”，是否也應(yīng)該考慮呢？

草根談

一看這住宅項(xiàng)目規(guī)范，就知是技術(shù)專家弄出來的，基本沒有社科社治專家介入，所以和住建歷來規(guī)范一樣，存在嚴(yán)重缺陷。

似乎也暗示：技術(shù)專家是好似生活在真空，對(duì)住宅物業(yè)管理難痛點(diǎn)，似乎一無所知？或者是知道不能說、也不敢說？

其實(shí)住宅物業(yè)飽受詬病，和住宅規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)、住宅建設(shè)中的問題是密不可分的。

建筑除了使用功能和技術(shù)要求外，不論是住宅、公建、商業(yè)，都是供人使用的，必須要符合人性、便于管理，有利于社治，但住建相關(guān)規(guī)范，從來缺少人文研究，并因此埋下不少禍根。

比如導(dǎo)致超大型小區(qū)泛濫，商業(yè)住宅混雜等等，引起物業(yè)管理紛爭與混亂；比如公共配套只管建設(shè)，但是對(duì)成本攤銷、使用管理、產(chǎn)權(quán)歸屬、用益物權(quán)歸屬等避而不談，從不厘清，導(dǎo)致車位、會(huì)所等紛爭不斷，業(yè)主維權(quán)艱難。

模糊不清或缺少人文，開發(fā)商和物業(yè)獲益頗多，住宅業(yè)主多半苦不堪言，并埋下不斷住宅業(yè)主不斷維權(quán)抗?fàn)幍膶?dǎo)火索。

@住建部 #住宅項(xiàng)目規(guī)范# #房地產(chǎn)# #草根時(shí)評(píng)# #物業(yè)管理# #業(yè)主自治#

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