“我花錢買的房子，為何會被別人強制執(zhí)行？”

2025年1月3日下午，廣東夢海律師事務所在律所黨建活動室舉辦了法律專業(yè)分享會。本次活動聚焦于“開發(fā)商暴雷背景下的購房人權利保護問題”，由廣東夢海律師事務所管委會主任、建設工程與房地產(chǎn)業(yè)務部主任陳紋封律師擔任主持人，廣東夢海律師事務所梅華律師擔任主講人。此次分享會旨在促進所內(nèi)律師之間的交流與學習，通過具體實務案例，進一步提升本所律師在房地產(chǎn)領域的法律服務專業(yè)水平，更好的維護當事人合法利益。

廣東夢海律師事務所執(zhí)行主任、建設工程與房地產(chǎn)業(yè)務部主任陳紋封律師在開場致詞中表示，小業(yè)主的購房權利保護問題涉及各方權利主體多，法律關系及利益鏈條復雜，如何最大限度保護小業(yè)主合法利益對維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展至關重要，希望通過今天的法律專業(yè)分享提高大家對此類案件的辦案專業(yè)度。

廣東夢海律師事務所梅華律師主要從以下兩方面做主題分享。

第一部分，介紹了我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟下行的情形下，開發(fā)商資金鏈暴雷的嚴峻現(xiàn)狀，開發(fā)商因資金鏈斷裂被金融機構(gòu)等債權人起訴并強制執(zhí)行，導致眾多購買了開發(fā)商樓盤的小業(yè)主無法順利取得房產(chǎn)證，甚至面臨“錢房兩空”的尷尬局面。實踐中，當房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)時，由于涉及的權利利益相關方眾多且訴求各異，往往存在多種優(yōu)先權，比較常見的例如購房者的產(chǎn)權或產(chǎn)權請求權、建筑施工方的工程款優(yōu)先權以及債權人的抵押權等，這些權利在司法實踐中存在較多沖突與矛盾，本次案例分享的典型的情況就是小業(yè)主向開發(fā)商購買商品房，未能及時辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，開發(fā)商因自身因巨額欠債而被強制執(zhí)行，法院在對尚登記在開發(fā)商名下但已出賣給小業(yè)主者的商品房采取強制執(zhí)行拍賣措施，小業(yè)主的產(chǎn)權與開發(fā)商債權人之間權產(chǎn)生了權利沖突。

第二部分，梅華律師就商品房消費者排除強制執(zhí)行的執(zhí)行異議之訴中涉及的相關法律規(guī)定做了重點解讀，主要包括《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，《九民紀要》相關條款以及《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》。就相關法條的法律適用司法實踐，梅律師通過經(jīng)辦的深圳中院某實際案例做了分享，在小業(yè)主一審敗訴的情況下接受委托，通過重新組織證據(jù)，提起執(zhí)行異議之訴二審上訴，詳細向二審法院陳述應當重點適用更加放寬的排除強制執(zhí)行條件保護購房人小業(yè)主的利益，該案進展目前已經(jīng)初步取得案涉房屋法院解封裁定書。

最后，梅華律師還拋出了因該類案件所衍生出來的其他問題，比如以房抵債受讓人能否也適用如上的法律條款排除強制執(zhí)行？深圳地區(qū)的小產(chǎn)權房如遇到類似情況，是否也可以排除強制執(zhí)行？