房地產(chǎn)江湖正在動(dòng)蕩中重塑。

當(dāng)一些昔日行業(yè)霸主黯然離場(chǎng)時(shí)，保利發(fā)展以3230億銷售額蟬聯(lián)銷冠。但在捷報(bào)背后，歸母凈利潤(rùn)只有50億。

當(dāng)華潤(rùn)置地以255.8億凈利潤(rùn)笑傲江湖時(shí)，保利的"銷冠"獎(jiǎng)杯里，或許盛滿了苦澀。

壹

保利一直有一顆上進(jìn)的心

在2017年，保利把“重回前三”看作企業(yè)發(fā)展愿景，彼時(shí)的董事長(zhǎng)宋廣菊公開表示過，“對(duì)未來兩三年保利再站到前三的位置是有信心的?！?/p>

在2021年，劉平喊出"進(jìn)三爭(zhēng)一"的口號(hào)。

如今，夙愿達(dá)成，保利卻以一種撕裂的姿態(tài)登頂。

在保利2024年的成績(jī)單上，1342億現(xiàn)金流難掩62.57億經(jīng)營性現(xiàn)金流的斷崖下跌。更觸目驚心的是利潤(rùn)表——從2021年274億到2024年50億，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)四年下降，累計(jì)跌幅超80%。

與同屬于央國企陣營中的小伙伴相比，保利的歸母凈利潤(rùn)僅是中海地產(chǎn)同期的1/3，是華潤(rùn)置地的1/5，而這兩家的銷售規(guī)模，與保利相比，卻差了一個(gè)段位。

如今，保利樂于宣揚(yáng)其在核心城市的90%的銷售占比，以及在38個(gè)核心城市的銷售市占率達(dá)7.1%，14個(gè)城市市占率在10%以上的銷售體系。

然而，前幾年的保利走的是另外一條截然不同的路——保利提高了三四線城市拓展面積占比。

當(dāng)行業(yè)轉(zhuǎn)向之際，這些曾被視為規(guī)模擴(kuò)張的利器，變成了燙手的山芋。

即便是積極去庫存，現(xiàn)在保利在長(zhǎng)春、營口、常德、濰坊、衡水等三四線城市也還有項(xiàng)目。

5月8日，保利在杭州、廈門等地拿下幾宗地塊；5月9日，保利又在上海青浦進(jìn)貨了一宗地塊。

這些拿地動(dòng)作進(jìn)一步體現(xiàn)了保利在核心城市群深化布局、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略意圖。

2025年，保利計(jì)劃投入1000億拿地，較2024年激增71%。

這種"逆周期擴(kuò)張"的邏輯建立在兩個(gè)賭注上：其一是行業(yè)出清后的集中度提升，目前TOP5房企中國企占比已達(dá)80%，保利憑借0.63億平米土儲(chǔ)和低融資成本，或許真能復(fù)制當(dāng)年萬科逆市擴(kuò)張的路徑。

其二是政策紅利釋放，38個(gè)核心城市中已有28個(gè)市占率超10%，若REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)、保障房建設(shè)加速，保利手握的534萬平米運(yùn)營資產(chǎn)或迎來價(jià)值重估。

貳

年報(bào)披露之后，現(xiàn)金流連續(xù)七年為正，以及融資成本低都是保利大力營銷的點(diǎn)。

保利的債利率最低至2.2%，中期票據(jù)利率最低至2.3%，短期融資券利率最低2.02%，均創(chuàng)下其直接融資同期限歷史新低。

這讓對(duì)資金望眼欲穿的其他房企充滿羨慕和嫉妒。

然而，保利的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從2023年的139.3億元驟降至62.57億元，銷售回款率從96%滑落至84.6%，卻也暴露出資金鏈所存在的一些問題。

在4月29日保利業(yè)績(jī)會(huì)上，劉平公開了下一階段保利的新目標(biāo)——未來兩三年，重塑一個(gè)新保利。

除了繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市之外，更大的變革在業(yè)務(wù)版圖。

在第二增長(zhǎng)曲線的競(jìng)賽中，保利已落后半個(gè)身位。華潤(rùn)商業(yè)收入占比達(dá)18%，而保利多元業(yè)務(wù)收入243億僅占營收7.8%，且物業(yè)管理貢獻(xiàn)67%。

截至2024年末，保利商業(yè)經(jīng)營類資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開業(yè)534萬方，全年實(shí)現(xiàn)收入約40億元。盡管與華潤(rùn)置地71.3億的商業(yè)收入尚有差距，但保利商旅的成立標(biāo)志著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向——這家2022年新設(shè)的子公司，承載著整合購物中心、酒店、文旅資源的使命，試圖復(fù)制華潤(rùn)"住宅+商業(yè)"雙輪驅(qū)動(dòng)的成功模式。

保利正試圖擺脫"開發(fā)商"的單一標(biāo)簽，將商業(yè)運(yùn)營、長(zhǎng)租公寓、城市更新打包成"不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營"第二曲線。

組織層面的大手術(shù)同樣驚心動(dòng)魄。

2025年初，保利閃電合并江蘇與淮海、浙江與浙南等區(qū)域公司，將管理層級(jí)從五級(jí)壓縮至三級(jí)。

更耐人尋味的是，46歲的潘志華接任總經(jīng)理，這位曾主導(dǎo)河北、山西區(qū)域擴(kuò)張的少壯派，帶著"商旅董事長(zhǎng)"的新身份，暗示著保利對(duì)多元化業(yè)務(wù)的押注。

這場(chǎng)人事大換血背后，蘊(yùn)藏著劉平"用組織變革倒逼戰(zhàn)略落地"的深意。

重塑一個(gè)新保利，保利能否真正實(shí)現(xiàn)從"大"到"強(qiáng)"的蛻變？