文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

一個(gè)月前，廣州黃埔長(zhǎng)嶺居板塊，又有一個(gè)樓盤(pán)亮相。

3月7日，“五礦科城麓云臺(tái)”正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心及實(shí)景示范區(qū)。開(kāi)放首日，近千人次到訪參觀。

月底，項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，備受關(guān)注。

以往，長(zhǎng)嶺居的樓市，長(zhǎng)期被大戶(hù)型和高總價(jià)把持，無(wú)論是五礦地產(chǎn)，還是已并入五礦的中冶置業(yè)，都在此嘗試過(guò)大戶(hù)型項(xiàng)目，但去化效果并不突出。

而此次推出的麓云臺(tái)，不再采用常規(guī)打法，它打破了小戶(hù)型新房斷供3年的局面，以79-125㎡的小戶(hù)型產(chǎn)品，殺入市場(chǎng)。

這場(chǎng)差異化的突圍，能否帶來(lái)不一樣的成效，答案仍在路上。

01

廣州長(zhǎng)嶺居板塊，生態(tài)資源優(yōu)越，四山五湖環(huán)抱。然而，過(guò)去幾年間，板塊內(nèi)幾乎所有的在售新盤(pán)，都主打大面積、高總價(jià)產(chǎn)品。

比如，長(zhǎng)嶺雅居主推160-280㎡大平層，開(kāi)控城投云錦戶(hù)型為124-186㎡，中冶逸璟臺(tái)起步面積也在96㎡以上。

有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)100㎡以下新房，僅占總供應(yīng)的13%。

大量的大戶(hù)型供應(yīng)，帶來(lái)了兩個(gè)直接后果：一是總價(jià)門(mén)檻過(guò)高，像是144㎡以上戶(hù)型，套均價(jià)約770萬(wàn)元；二是去化速度不快，庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)。

要在“剛需買(mǎi)不起、改善看不上”的長(zhǎng)嶺居“突圍”，顯然按過(guò)往的常規(guī)打法，并不現(xiàn)實(shí)。

一番考量之下，麓云臺(tái)反其道而行之，推出板塊內(nèi)久違的小戶(hù)型。

項(xiàng)目首推建面約79-125㎡戶(hù)型，共四個(gè)面積段：79㎡、93㎡、108㎡和125㎡，采用2梯5戶(hù)布局。

對(duì)比板塊內(nèi)在售項(xiàng)目，麓云臺(tái)的起步面積比其他競(jìng)品足足少了約20㎡，成為長(zhǎng)嶺居新房中入手門(mén)檻最低的項(xiàng)目。

戶(hù)型設(shè)計(jì)上，作為長(zhǎng)嶺居首個(gè)全面落地新規(guī)的項(xiàng)目，79㎡做到了2 1房2廳2衛(wèi)，客廳與臥室全開(kāi)間朝東南，東南向面寬達(dá)11.8米。

125㎡戶(hù)型則做到4房2廳2衛(wèi)，南北通透，5開(kāi)間超長(zhǎng)南向面寬，主臥帶衣帽間和獨(dú)立衛(wèi)生間。

在交通便捷度上，五礦科城·麓云臺(tái)就位于黃埔有軌電車(chē)1號(hào)線(xiàn)嶺頭東站旁邊。

不過(guò)，盡管有商業(yè)配套規(guī)劃，但目前項(xiàng)目周邊大型商業(yè)綜合體，仍較為缺乏。

02

麓云臺(tái)的項(xiàng)目公司，為廣州科嶺投資開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州科嶺”）。該公司設(shè)立于2024年7月，注冊(cè)資本為2億元。

廣州科嶺由廣州黃埔綠美產(chǎn)業(yè)發(fā)展、廣州峻森投資、中冶長(zhǎng)城投資、上海寶冶集團(tuán)、中國(guó)十九冶集團(tuán)，分別持股51%、14.7%、16.43%、16.43%、1.44%股份。

前兩者是廣州科學(xué)城集團(tuán)旗下的公司，后三者則隸屬于中冶集團(tuán)。

在人事安排上，廣州科嶺的法人、董事長(zhǎng)，是來(lái)自廣州黃埔國(guó)資公司的楊戈；經(jīng)理則是來(lái)自中冶的董標(biāo)。

不過(guò)，董標(biāo)并沒(méi)有公開(kāi)露過(guò)面，在公開(kāi)報(bào)道中，項(xiàng)目公司總經(jīng)理實(shí)際是熊志勇。

此前，在一場(chǎng)央企合并中，中冶集團(tuán)整體并入了中國(guó)五礦集團(tuán)，因此，麓云臺(tái)的項(xiàng)目名字前寫(xiě)著“五礦”，并不難理解。

改做小戶(hù)型，與其說(shuō)是五礦、中冶的主動(dòng)求變，不如說(shuō)是長(zhǎng)嶺居市場(chǎng)困局，倒逼下的必然選擇。

在長(zhǎng)嶺居板塊，這兩者此前都有過(guò)大戶(hù)型項(xiàng)目的嘗試。

其中，五礦壹云臺(tái)是五礦在長(zhǎng)嶺居的首次落子，2020年開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目雖有涉及部分小戶(hù)型產(chǎn)品，但主打102-127㎡洋房和142-164㎡疊墅，均定位為改善型產(chǎn)品。

在當(dāng)時(shí)板塊的“大戶(hù)型風(fēng)潮”中，它并無(wú)特殊之處。

長(zhǎng)嶺居的另一個(gè)項(xiàng)目——中冶逸璟臺(tái)，則是中冶在廣州落子的第一個(gè)項(xiàng)目。

2016年，中冶以36.79億元拿下項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率高達(dá)240.9%，樓面價(jià)約27273元/㎡。項(xiàng)目主打大面積產(chǎn)品，包括212㎡復(fù)式山景五房、231㎡半山院墅，均價(jià)達(dá)到約6萬(wàn)元/㎡。

高調(diào)拿地、高價(jià)入市，但實(shí)際去化效果并不突出。

這兩次操盤(pán)經(jīng)歷，或許進(jìn)一步堅(jiān)定了麓云臺(tái)做小戶(hù)型的決策。

03

麓云臺(tái)是廣州黃埔區(qū)嶺頭舊改的一部分。

嶺頭舊改，是一個(gè)斥資超百億的項(xiàng)目，總體量超90萬(wàn)㎡，共有5個(gè)地塊。而麓云臺(tái)，是其中融資區(qū)的AG0129054地塊，也是首發(fā)地塊。

項(xiàng)目推進(jìn)速度較快。

2024年7月舊改實(shí)施方案獲批，一年后便發(fā)布了施工總承包和工程監(jiān)理招標(biāo)。

今年3月7日，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心及示范區(qū)正式對(duì)外開(kāi)放，3月29日正式開(kāi)盤(pán)。

這個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)的時(shí)間線(xiàn)，還有一個(gè)大背景，是五礦與中冶的大合并。

去年12月，他們的大合并終于落地。其中，中冶將其所持有的中冶置業(yè)100%的股權(quán)，及對(duì)中冶置業(yè)的461.64億元債權(quán)，一并出售給五礦地產(chǎn)控股。

對(duì)于承接中冶置業(yè)的五礦地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)如何進(jìn)行整合，值得關(guān)注。

而麓云臺(tái)掛著“五礦”的前綴，便是這場(chǎng)整合的縮影。