勝算有多大？

中房報記者 付珊珊 上海報道

當越來越多的房企急于剝離重資產(chǎn)、向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型時，一家原本以輕資產(chǎn)管理為本的物管企業(yè)，卻選擇了一條反向路徑——拿地、建房、賣房。

4月13日，領悅服務集團有限公司（以下簡稱“領悅服務”）高調(diào)宣布，向四川西昌市自然資源局遞交標書，將獨立競拍位于南壇菜市場東側(cè)的一宗商住地塊。該地塊總面積約1.54萬平方米，起拍價1.43億元。

不過僅隔一天，領悅服務就公告表示“未能成功中標”。公司此前繳納的投標保證金也已經(jīng)全額退還至公司賬戶。

雖然此次未中，但領悅服務表示，將繼續(xù)物色合適的投資機會，以期為公司及股東創(chuàng)造更高的財務回報。

而就在五天前，這家物企剛剛以約8877萬元的代價，通過注資方式介入成都雙流區(qū)一個住宅開發(fā)項目。短短一周內(nèi)，領悅服務擬投資在房地產(chǎn)開發(fā)領域的金額就超過2.3億元。

在領悅服務看來，盡管房地產(chǎn)市場整體調(diào)整，但政策環(huán)境優(yōu)化及結(jié)構(gòu)性需求復蘇，使得定位清晰、規(guī)?？煽氐捻椖咳跃咄顿Y價值。

但在一位長期觀察物業(yè)與地產(chǎn)領域的業(yè)內(nèi)人士看來，領悅服務要做地產(chǎn)開發(fā)還面臨現(xiàn)實挑戰(zhàn)：一方面西昌本地房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)疲態(tài)，未來項目的去化壓力不容忽視；另一方面，輕資產(chǎn)運營與重資產(chǎn)開發(fā)的底層邏輯存在顯著差異，公司如何協(xié)調(diào)其擅長物業(yè)服務的團隊以勝任地產(chǎn)開發(fā)的全新環(huán)節(jié)，亦是其需要解答的關鍵問題。

領悅服務“涉房” 從“試水”到“獨闖”

一周之內(nèi)，領悅服務已經(jīng)兩次“涉房”。

4月8日，領悅服務旗下全資子公司成都匯宸景樾置業(yè)有限公司（簡稱“匯宸景樾”），與成都興晟華商業(yè)管理有限公司（簡稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業(yè)有限公司（簡稱“瑞浩置業(yè)”）訂立注資協(xié)議，介入成都雙流區(qū)東升街道一個名為“鉑悅楠院”的住宅項目。具體來看，匯宸景樾以400萬元認購瑞浩置業(yè)25%股權(quán)，同時償還合作方興晟華商前期墊付的項目資金5873.21萬元，并以股東貸款形式再投入2604.45萬元，用于支付剩余土地款及契稅，合計出資約8877萬元。

值得注意的是，在注資參與上述成都項目時，市場有傳言該地塊實為領地集團旗下項目，而領地集團則是領悅服務的關聯(lián)公司。當時市場普遍質(zhì)疑，領悅服務注資該項目像是上演了一出為關聯(lián)方“反向輸血”的戲碼。不過，質(zhì)疑歸質(zhì)疑，領悅服務在公告中明確了此次合作方為獨立第三方。

在成都項目中，領悅服務僅作為財務投資人，不并表、不操盤。但投標西昌地塊則是完全不同的情形。領悅服務公告表示，若成功中標，公司將獨立開發(fā)并出售。這也意味著，從小股跟投到全盤單干，領悅服務涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的態(tài)度在五天之內(nèi)發(fā)生了質(zhì)的飛躍。

對于投標西昌地塊，領悅服務當時給出的理由是：公司目前于西昌經(jīng)營物業(yè)管理服務業(yè)務，并于該市累計穩(wěn)固的客戶群，為物業(yè)開發(fā)提供一定的客戶資源保障。西昌房地產(chǎn)市場整體維持穩(wěn)健，且考慮到于該地塊處于西昌的理想地段，提供的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品預計將吸引公司現(xiàn)有物業(yè)管理客戶再次置業(yè)，同時帶動新客戶。

但事實上，西昌樓市并不如想象中樂觀。

中指數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，西昌市商品住宅成交面積14.9萬平方米，同比下降1.4%；3月份西昌商品住宅成交均價為9245元/平方米，同比下跌2.7%。更為嚴峻的是，3月涼山彝族自治州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域供應端新批上市面積同比下降23.5%，銷供比達10.83，庫存去化時間延長至53.8個月。這意味著，在完全不增加新房供應的情況下，僅消化現(xiàn)有庫存就需要近4.5年時間，遠超全國平均水平。

雖然西昌項目未中標，但這并未打消領悅服務投資地產(chǎn)開發(fā)的念頭。在當前背景下，領悅服務堅持涉足重資產(chǎn)開發(fā)，背后原因或許還在于自身主業(yè)業(yè)績承壓。

就在不久前，領悅服務再次交出一份凈利潤下滑的成績單，其2025年實現(xiàn)營業(yè)收入6.65億元，同比增速放緩至1.8%，凈利潤同比下降9.6%至7792.7萬元；期內(nèi)社區(qū)增值服務及非業(yè)主增值服務收益分別同比減少40.1%和33.6%，規(guī)模擴張基本停滯。

一家年收益不足7億元、凈利潤不到8000萬元的小型物企，卻要在短短一周內(nèi)掏出2.3億元投向重資產(chǎn)開發(fā)領域。且截至2025年末，領悅服務賬上現(xiàn)金約8.24億元，這意味著兩筆投資將瞬間消耗掉其近30%的現(xiàn)金儲備。而項目后續(xù)的開發(fā)投入——建安、營銷、資金成本等或許還將遠遠超過土地款本身。

不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，即使領悅服務成功中標西昌地塊，后續(xù)也并不一定單獨開發(fā)，也不排除引入合作方的可能。

物企“涉房”是“個案” 核心競爭力仍是服務

領悅服務并非第一家“逆行”的物企。

公開資料顯示，2019年，星悅康旅（原奧園健康）曾以8200萬元購買上海奉賢一地塊，意圖打造醫(yī)美業(yè)務，但僅3個月后便因重資產(chǎn)模式與輕資產(chǎn)定位沖突，以6150萬元轉(zhuǎn)讓給關聯(lián)方；興業(yè)物聯(lián)也曾公告擬收購河南正之悅置業(yè)全部股權(quán)，并承擔1.45億元股東貸款，但該項目原本預計2025年底竣工，至今未有公開進展，大概率已陷入停滯。

這些案例無不說明，物業(yè)管理是輕資產(chǎn)、穩(wěn)現(xiàn)金流的服務型生意，而房地產(chǎn)開發(fā)是重資產(chǎn)、高杠桿、強周期的資本運作，二者發(fā)展的底層邏輯并不相同。更為關鍵的是，當下房地產(chǎn)行業(yè)已公認不再是高增長領域，去化周期拉長、利潤空間收窄已成為常態(tài)。一家物企的團隊如何應對在行業(yè)深度調(diào)整期從拿地報建到銷售去化的每個環(huán)節(jié)，這或許也是領悅服務需要面對并解決的問題。

一位長期觀察物業(yè)行業(yè)的專業(yè)人士表示，這些只是個別案例，不具有代表意義。

克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌也認為，多數(shù)物業(yè)公司涉足項目開發(fā)，并非真正要轉(zhuǎn)型為傳統(tǒng)開發(fā)商，核心仍是依托自身社區(qū)資源與服務優(yōu)勢，拓展業(yè)務邊界、提升盈利空間，而非全面切入地產(chǎn)開發(fā)全鏈條。

“當前物業(yè)行業(yè)的核心發(fā)展邏輯仍是聚焦基礎服務與優(yōu)質(zhì)第三方外拓，多數(shù)企業(yè)不會偏離主業(yè)盲目布局開發(fā)業(yè)務?！瘪R燕嬌表示，物業(yè)公司涉足開發(fā)領域也需辯證看待，可分為兩種核心情形，其中與關聯(lián)開發(fā)商的隱性關聯(lián)值得重點關注。一方面，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司出于業(yè)務延伸需求，依托社區(qū)服務積累的業(yè)主資源、場景資源，涉足小型配套開發(fā)（如社區(qū)商業(yè)、便民服務設施），屬于正常的業(yè)務拓展，具備合理性與可持續(xù)性。另一方面，不可忽視部分物業(yè)公司的開發(fā)行為與關聯(lián)出險開發(fā)商存在隱性綁定。此類行為雖然有一定隱蔽性，但通過關聯(lián)交易、股權(quán)結(jié)構(gòu)梳理可以追溯?？硕鹞锕鼙O(jiān)測也發(fā)現(xiàn)，第二類情形在出險房企旗下物業(yè)企業(yè)中并非行業(yè)主流。

此外，在馬燕嬌看來，物業(yè)公司涉足項目開發(fā)的現(xiàn)象，是行業(yè)轉(zhuǎn)型期多元探索的體現(xiàn)，兼具合理性與潛在風險，核心在于區(qū)分業(yè)務屬性與操作合規(guī)性。從風險層面來看，需警惕企業(yè)過度偏離主業(yè)，盲目切入重資產(chǎn)開發(fā)領域，忽視自身資源短板。物業(yè)公司核心競爭力其實還是品質(zhì)服務能力。