摘要：“百萬(wàn)大城病”，這次能否被改善？

深圳本地開(kāi)發(fā)商鴻榮源4月份又辦了場(chǎng)演唱會(huì)。

當(dāng)然，這是該開(kāi)發(fā)商再次為旗下舊改項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)造城，兩年前其在寶安沙井開(kāi)發(fā)的珈譽(yù)府項(xiàng)目，請(qǐng)了當(dāng)紅的王心凌，這一次是“蘇有朋+張韶涵”，而更早前，鴻榮源還請(qǐng)過(guò)“范冰冰+李晨”。

深諳如何賺足市場(chǎng)眼球的鴻榮源，此次要宣傳的樓盤(pán)，據(jù)小編了解是位于深圳龍華觀瀾的觀城項(xiàng)目，網(wǎng)上中介都在宣傳的一點(diǎn)，還包括了“梅觀高速直通項(xiàng)目住宅地庫(kù)”。讓高速直連小區(qū)地庫(kù)，開(kāi)發(fā)商鴻榮源這次是拼了。

不僅如此，除了演唱會(huì)后的廣告仍舊鋪天蓋地，鴻榮源觀城項(xiàng)目在五一期間還推出了“購(gòu)房可免兩年物業(yè)費(fèi)”的優(yōu)惠。

作為鴻榮源在深圳又一個(gè)舊改大城，作為深圳樓市的“營(yíng)銷(xiāo)老手”，這次同樣的造勢(shì)噱頭，同樣的造城方式，能否復(fù)刻之前的項(xiàng)目成果？

01

觀瀾，發(fā)展還需要時(shí)間

請(qǐng)明星搞演唱會(huì)的狂歡和復(fù)制背后，是開(kāi)發(fā)商鴻榮源一貫的“地鐵+住宅+商業(yè)+教育”舊改大城模式的復(fù)制。

只是這一次的鴻榮源觀城項(xiàng)目，體量要更大，根據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖，項(xiàng)目更新范圍占地約81萬(wàn)㎡，總建面高達(dá)410萬(wàn)㎡，容積率也達(dá)到驚人的9.23。

難度也更大，因?yàn)檫@次，項(xiàng)目在龍華觀瀾。

觀瀾片區(qū)，在地理位置上雖然背靠龍華這座大山，但并非核心板塊，而是在龍華區(qū)東北部，實(shí)際已是龍華區(qū)的邊緣板塊，甚至也是深圳的邊緣板塊之一，與東莞接壤，是深圳的“北大門(mén)”。

盡管近年來(lái)也有發(fā)展，但觀瀾目前現(xiàn)狀仍是“城鄉(xiāng)結(jié)合部”面貌，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)乏力的背景下，大環(huán)境短期之內(nèi)預(yù)計(jì)也很難再有明顯改善。并且，觀瀾發(fā)展需要全靠城市更新。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，觀瀾的舊改體量超過(guò)2000萬(wàn)㎡，未來(lái)能供應(yīng)的新房超過(guò)20萬(wàn)套的天量。

包括在鴻榮源觀城項(xiàng)目周邊，也有不少舊改，但許多規(guī)劃仍只停留在概念階段，整體的地段價(jià)值缺陷，無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單的“高速直通小區(qū)”便得以彌補(bǔ)。

從房?jī)r(jià)角度看，觀瀾在整個(gè)龍華區(qū)屬于吊車(chē)尾，也就是倒數(shù)梯隊(duì)，與深圳北紅山等片區(qū)有天壤之別，甚至自身片區(qū)而言，觀瀾的產(chǎn)業(yè)和人群收入也難以支撐其自己的房?jī)r(jià)。

“寧可要紅山的廁所，也不要觀瀾的客廳?！边@是不少中介人士向網(wǎng)易小編透露的觀點(diǎn)。

小編了解到，2024年之前，觀瀾片區(qū)在售新盤(pán)并不多的情況下，幾個(gè)項(xiàng)目賣(mài)了兩三年仍然沒(méi)賣(mài)完；而去年開(kāi)始，觀瀾迎來(lái)入市新盤(pán)的增多，不僅賣(mài)得也一般，更把新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)直接拉向白熱化。

“開(kāi)發(fā)商都恨不得半賣(mài)半送，只要客戶能來(lái)，價(jià)格折扣都好說(shuō)，不怕你砍價(jià)，就怕你不砍。”

也是因此，實(shí)際上觀瀾去年至今的房?jī)r(jià)越來(lái)越內(nèi)卷，新房房?jī)r(jià)甚至與片區(qū)二手房?jī)r(jià)相互踩踏，也是對(duì)未來(lái)整體觀瀾片區(qū)房?jī)r(jià)形成了不利影響。

二手市場(chǎng)方面，網(wǎng)易小編則在貝殼平臺(tái)上查詢到，“觀瀾片區(qū)”4月份成交均價(jià)3.22萬(wàn)/㎡，比上月下降17%，成交量?jī)H21套，比上個(gè)月下降8.7%，并且還有新增掛牌254套。

即使是近一年的成交，整個(gè)觀瀾片區(qū)也僅有186套，平均一個(gè)月15套，平均一周整個(gè)觀瀾僅有4套二手房成交，而近一年的觀瀾二手房?jī)r(jià)格跌幅更是將近三成。

中介告訴小編，對(duì)深圳購(gòu)房者特別是剛需來(lái)說(shuō)，這樣的板塊一二手房售價(jià)與光明區(qū)相近，但對(duì)比之下，光明區(qū)的宜居程度以及配套規(guī)劃要?jiǎng)俪霾簧?，觀瀾片區(qū)不具備與房?jī)r(jià)匹配的競(jìng)爭(zhēng)力。

02

“百萬(wàn)大城病”，這次能否被改善？

而對(duì)于鴻榮源觀城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，外患無(wú)法改變，項(xiàng)目還存在內(nèi)憂。

資料顯示，整個(gè)觀城舊改項(xiàng)目，體量超四百萬(wàn)方，共有18個(gè)開(kāi)發(fā)地塊，分八期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整體開(kāi)發(fā)周期為八到十年，十分漫長(zhǎng)。

換句話說(shuō)，即使此次的第一期拿出了項(xiàng)目最中間的地塊，也是最純粹沒(méi)有保障住房的地塊，但仍改變不了，未來(lái)十年仍將飽受工地施工的噪音、粉塵以及交通等影響。

其次，將近10 的高容積率，使得項(xiàng)目居住舒適度大打折扣。

要知道，如鋼筋混凝土叢林一般的9.23容積率，加上58-59 的樓層，這樣的密度不僅在整個(gè)龍華，甚至整個(gè)深圳新房市場(chǎng)都是“名列前茅”。

有中介還列舉了這樣的數(shù)據(jù)說(shuō)明——觀城58層樓高的住宅，高度180米，而觀城35層的寫(xiě)字樓才165米，住宅建得比寫(xiě)字樓還高，還密。

“不然就真的什么都看不到了，特別是中低樓層的采光更堪憂，因?yàn)闃情g距也不寬，加上小區(qū)人口密度大，就拿鴻榮源之前的幾個(gè)百萬(wàn)大盤(pán)來(lái)說(shuō)，業(yè)主住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里的人實(shí)在太多了，更不用說(shuō)上下班高峰?！?/p>

5月1日起，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》將正式實(shí)施，《規(guī)范》以住宅項(xiàng)目整體為對(duì)象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面予以規(guī)范，被視為“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，當(dāng)下購(gòu)房，無(wú)論是哪個(gè)城市，好房子未來(lái)必將越來(lái)越多，越來(lái)越好，在此情況下，剛需改善購(gòu)房均不必再焦慮，而是有貨比三家的選擇底氣。

第三，則是項(xiàng)目的定價(jià)預(yù)期過(guò)高問(wèn)題，與大城項(xiàng)目的價(jià)格升值問(wèn)題。

目前，鴻榮源觀城的具體價(jià)格暫未公布，據(jù)悉五一假期后便將拿證，若按照網(wǎng)傳的“老板想賣(mài)4.5-5萬(wàn)一平”，則無(wú)疑已經(jīng)是觀瀾片區(qū)的天花板價(jià)格了，因?yàn)槿ツ耆胧械挠^瀾新盤(pán)如溪山禾璽和景勛天著，折后均價(jià)均只有4萬(wàn)出頭，去化也十分艱難。

更重要的一點(diǎn)是，有了同為開(kāi)發(fā)商鴻榮源在深圳開(kāi)發(fā)的大盤(pán)項(xiàng)目作為前車(chē)之鑒，不少中介也呼吁購(gòu)房者“當(dāng)心站崗”。

網(wǎng)易小編了解到，百萬(wàn)方級(jí)別小區(qū)，二手房競(jìng)爭(zhēng)激烈，掛盤(pán)量巨大，業(yè)主想要賣(mài)掉就只能互相壓價(jià)擠兌，割肉離場(chǎng)。這樣的狀況，在同樣是鴻榮源在龍華開(kāi)發(fā)的壹城中心已經(jīng)出現(xiàn)，

如2020年開(kāi)盤(pán)的壹城中心11區(qū)璞譽(yù)府，中介人士表示，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在6.8萬(wàn)左右，而目前二手房成交價(jià)僅5-6萬(wàn)，并且有大量掛牌價(jià)6萬(wàn)左右的業(yè)主在拋盤(pán)，數(shù)據(jù)持續(xù)增加。

“這些業(yè)主，都是虧損的?！?/p>

所以，值得購(gòu)房者敲響警鐘的便是，未來(lái)這樣的情況，也很有可能發(fā)生在沙井的鴻榮源珈譽(yù)府上面，以及如今地段價(jià)值更差的觀瀾鴻榮源觀城項(xiàng)目上。

而開(kāi)發(fā)商自然也深知這樣的客觀情況與潛在危機(jī)，因此，對(duì)比龍華壹城中心的擁堵、學(xué)位等問(wèn)題，在觀城項(xiàng)目上，很多配置特別是學(xué)校方面，鴻榮源也有意在改進(jìn)，但是正如大城市病一樣，這樣的“大城病”，同樣也并不是說(shuō)解決就能解決，最終苦了的，還是業(yè)主們。

03

“提前半年交付”，這次又能否兌現(xiàn)？

深圳住建局信息顯示，二季度，深圳計(jì)劃預(yù)售商品房住宅23個(gè)，共計(jì)9820套，對(duì)比一季度多出不少。

其中，龍華區(qū)的觀湖街道和民治街道各有900多套新房，民治街道是龍華去年以來(lái)新盤(pán)銷(xiāo)售的網(wǎng)紅區(qū)域，開(kāi)盤(pán)去化成績(jī)均不錯(cuò)，而觀湖街道的900套房子則均來(lái)自于鴻榮源觀城，也是二季度深圳住宅單盤(pán)入市房源最多的一個(gè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士也提醒，未來(lái)觀城項(xiàng)目全部的入市住宅近萬(wàn)套，是對(duì)片區(qū)的持續(xù)沖擊，購(gòu)房者要特別注意這樣的片區(qū)。

網(wǎng)易小編還了解到，深圳操盤(pán)一個(gè)接一個(gè)如此大體量的舊改大城，或許也并非鴻榮源的最初設(shè)計(jì)路線。

2010年，鴻榮源也曾試過(guò)邁出深圳，走向全國(guó)擴(kuò)張。并不斷在廣州、佛山、惠州、長(zhǎng)沙等城市出手拿地，同時(shí)，為了支撐規(guī)模擴(kuò)張的大量拿地資金，賴海民一度盯上了赴港IPO與借殼上市，但均以失敗告終。

后續(xù)，有報(bào)道顯示，元?dú)獯髠镍櫂s源只能降價(jià)促銷(xiāo)甚至棄地，以及暫停了多個(gè)在售項(xiàng)目的施工，并且將主戰(zhàn)場(chǎng)收縮回歸深圳。

這是鴻榮源前期發(fā)展少有的企業(yè)坎坷，如今坐穩(wěn)了深圳市場(chǎng)的鴻榮源，更多的危機(jī)，則是來(lái)自于大盤(pán)建設(shè)背后的業(yè)主口碑。

據(jù)鴻榮源業(yè)主向網(wǎng)易小編爆料，如鴻榮源尚云項(xiàng)目，在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)業(yè)主承諾開(kāi)發(fā)商能夠提前半年交房，也就是2025年6月交房，但業(yè)主表示，開(kāi)發(fā)商賣(mài)了房后如今一拖再拖，如今業(yè)主才發(fā)現(xiàn)，承諾的提前半年交房已實(shí)現(xiàn)不了，并質(zhì)疑“開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房子夸大宣傳，虛假承諾?！?/p>

同樣的情況，據(jù)了解也發(fā)生在了沙井的珈譽(yù)府項(xiàng)目上，該項(xiàng)目有業(yè)主同樣氣憤地爆料，表示買(mǎi)房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售信誓旦旦表示能提前半年交付，也就是今年3月份便交付，實(shí)際上同樣也是為了銷(xiāo)售賣(mài)房的話術(shù)而已。

值得注意的還有，此次的鴻榮源觀城項(xiàng)目，據(jù)悉銷(xiāo)售的口徑也是“能提前6-8個(gè)月交付”。