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重慶樓市到底有沒有泡沫？

這是很多人都想搞清楚的問(wèn)題，特別是那些想在重慶買房，但又怕買了就虧的購(gòu)房者。

偏偏這個(gè)問(wèn)題，在網(wǎng)上的爭(zhēng)議又非常大。

看多的認(rèn)為重慶房?jī)r(jià)已經(jīng)很低了，根本就不可能有泡沫；

看空的則認(rèn)為重慶的房?jī)r(jià)還沒跌到位，還有不少的泡沫沒有擠干。

到底誰(shuí)的看法更可信？

今天我就給大家仔細(xì)分析一下。

很多人都在網(wǎng)上討論中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫，但其實(shí)大部分人都沒搞清楚究竟什么是“泡沫”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“泡沫”就是某種資產(chǎn)（比如房子、股票、比特幣）的價(jià)格被瘋狂炒高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)它本身的實(shí)際價(jià)值，最后撐不住突然暴跌，讓追高的人血虧。

不難看出，這在個(gè)定義中，衡量資產(chǎn)價(jià)格是否有泡沫的關(guān)鍵詞就是其“實(shí)際價(jià)值”。

對(duì)于黃金或者比特幣之類的純金融資產(chǎn)，很難定義其“實(shí)際價(jià)值”。

但房子不一樣，因?yàn)榉孔邮蔷哂惺褂脙r(jià)值的。

因此，衡量房?jī)r(jià)泡沫的一個(gè)非常重要指標(biāo)就是房子的“租金”。

圖源網(wǎng)絡(luò)

網(wǎng)上有個(gè)比較出名的光頭大V常年唱衰中國(guó)樓市，而他唱衰的最大的理由就是中國(guó)的租金房?jī)r(jià)比太低。他認(rèn)為中國(guó)的租金回報(bào)率要回歸到2%以上，房?jī)r(jià)才算合理。

據(jù)說(shuō)這還是國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)。

這個(gè)說(shuō)法也并非完全沒有道理。

因?yàn)楫?dāng)前大銀行定存的年化收益率基本就在2%左右。

從機(jī)會(huì)成本的角度來(lái)說(shuō)，如果房租收益不能達(dá)到2%，那投資者完全可以去買定存而不是去買房。

照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，那北上廣深等一線城市以及廈門、杭州、蘇州等房?jī)r(jià)較高的二線城市，顯然都是不及格的。

在北京，隨便找一套三環(huán)76平米的特價(jià)二手房，掛牌價(jià)都要900萬(wàn)。而同小區(qū)同面積的房子，月租金卻只有9000。

圖片截自鏈家

年租金回報(bào)率只有1.2%。

在深圳，寶安區(qū)一套90平米的特價(jià)二手房，掛牌價(jià)995萬(wàn)。而同小區(qū)同面積的房子，最高的掛牌租金也只有11000。

圖片截自鏈家

年租金回報(bào)率只有1.3%。

其它幾個(gè)一線城市的情況也好不到哪里去，差別不大。

所以，如果按租金回報(bào)率2%的所謂“國(guó)際通行”標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫實(shí)錘了。

但這個(gè)光頭大V唯獨(dú)不敢把這套理論放到重慶頭上。

因?yàn)橹灰龅街貞c，他這套“價(jià)值回歸”理論就會(huì)土崩瓦解。

打開綠中介APP隨便找一套80平米的二手房，掛牌價(jià)90萬(wàn)。而同小區(qū)同面積的房子，月租金就能達(dá)到2300-2500。

圖片截自鏈家

年租金回報(bào)率妥妥的3%-3.3%！

比所謂的“國(guó)際通行”標(biāo)準(zhǔn)直接高出了50%-65%！

不同區(qū)域不同樓盤的租金回報(bào)率肯定有所不同，但大部分都可以達(dá)到2.5%以上。

所以，就算按照樓市“空軍”自己的理論，重慶的房?jī)r(jià)也是沒有任何一點(diǎn)泡沫的，實(shí)得不能再實(shí)了。

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看到這里，我知道又會(huì)有人出來(lái)杠了。

你怎么不看看重慶人的收入才多少？

好吧，我們就來(lái)看看重慶人的收入與當(dāng)前房?jī)r(jià)是什么關(guān)系。

關(guān)于全國(guó)城市的房?jī)r(jià)排名，數(shù)據(jù)的口徑和版本有很多，但基本上大差不差。在網(wǎng)上隨便搜個(gè)野雞數(shù)據(jù)，重慶以10981元/平米的房?jī)r(jià)幸運(yùn)地?cái)D進(jìn)了“全國(guó)房?jī)r(jià)50強(qiáng)”。

圖源網(wǎng)絡(luò)

排在重慶前面的有南寧、昆明、拉薩、南通、湖州、榆林等“大城市”。

這個(gè)價(jià)格與當(dāng)前重慶二手房成交均價(jià)差距不大。考慮到新房成交價(jià)格要高于二手房，所以這個(gè)價(jià)格與我們的體感溫度基本一致。

而重慶人的收入是多少呢？

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2024年全重慶人均可支配收入達(dá)到了39713元，而中心城區(qū)的人均可支配收入達(dá)到了53145元（重慶房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑只包含中心城區(qū)，不含區(qū)縣）。

也就是說(shuō)，如果一個(gè)人在重慶不吃不喝，平均一年就可以買4.84平米的房子。

如果是一對(duì)夫妻，平均一年就可以買差不多10平米的房子。

而一個(gè)人不吃不喝，平均一年在其它城市又能買幾平米的房子呢？

深圳：1.11平米

上海：1.36平米

北京：1.37平米

廈門：1.81平米

杭州：2.00平米

廣州：2.16平米

西安：2.92平米

成都：3.25平米

鄭州：3.69平米

武漢：3.85平米

昆明：4.21平米

……

從以上數(shù)據(jù)可以明顯看出，不管是一線城市還是二線城市，不管是東部城市還是西部城市，重慶收入與房?jī)r(jià)的比值在全國(guó)大城市中幾乎是最高的。

一對(duì)夫妻工作不到兩年的總收入就夠得上一套100平米的房子的首付，這樣的房?jī)r(jià)收入比放眼全世界的大城市都非常罕見。

這樣的房?jī)r(jià)還能有泡沫？

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現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了。

既然重慶的房?jī)r(jià)沒有泡沫，那為什么重慶的房?jī)r(jià)一直漲不起來(lái)？

反而是那些房?jī)r(jià)泡沫大得多的城市漲得更多呢？

答案就在供求關(guān)系上。

愛馬仕的包包再貴，如果每年生產(chǎn)上千萬(wàn)個(gè)，你看它還值錢嗎？

重慶過(guò)去每年建筑面積2000萬(wàn)方以上的天量供地再加上夠住一百多萬(wàn)人的天量公租房，讓本該是高檔貨的房子變成為了廉價(jià)的“地?cái)傌洝薄?/p>

很多外地粉絲都給我說(shuō)，重慶的房子不管是建筑顏值還是小區(qū)環(huán)境其實(shí)都修得很不錯(cuò)。

一百多萬(wàn)的房子的品質(zhì)完全可以秒殺他們那些地方五六百萬(wàn)的房子。

圖源網(wǎng)絡(luò)

而重慶五六百萬(wàn)的江景豪宅的視野和景觀，在他們的城市更是拿幾千萬(wàn)都買不到。

圖源網(wǎng)絡(luò)

是天量的供應(yīng)把重慶的商品房打下來(lái)了，打成了白菜價(jià)，打得鼻青臉腫。

如果你看懂了這么多年死死壓制重慶房?jī)r(jià)的真正原因，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，重慶樓市即將迎來(lái)劇情的大反轉(zhuǎn)。

因?yàn)樘炝抗?yīng)沒有了！

而存量市場(chǎng)也正在加速去化。

從2018年開始，重慶的土地供應(yīng)就在持續(xù)縮減。特別是近兩年的住宅用地成交量，已經(jīng)萎縮到了幾乎可以忽略不計(jì)的程度。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

土地供應(yīng)的急劇萎縮導(dǎo)致新房供應(yīng)量也出現(xiàn)了明顯下降。

主城核心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“新房荒”，而把大量的購(gòu)房需求擠到了二手房市場(chǎng)。

根據(jù)前4個(gè)月的數(shù)據(jù)，重慶中心城區(qū)今年全年的二手房成交量極有可能突破15萬(wàn)套，超過(guò)2021年的水平。

當(dāng)天量供應(yīng)的“后遺癥”逐漸被市場(chǎng)消化，重慶樓市的“實(shí)際價(jià)值”就會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

在全國(guó)樓市整體下行4年之后，重慶的房?jī)r(jià)不要說(shuō)泡沫了，事實(shí)上已經(jīng)是嚴(yán)重超跌了。

你還愿意在這個(gè)時(shí)候交出你帶血的籌碼嗎？