文｜鄧浩志

香港負(fù)資產(chǎn)破21年來(lái)紀(jì)錄

香港房?jī)r(jià)下行，見(jiàn)八年低位，令負(fù)資產(chǎn)個(gè)案反彈。金管局公布，第一季度負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)達(dá)40,741宗，是2003年第四季度以來(lái)最多。負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款涉及金額從去年第四季度的1,951億元增加至今年第一季度的2,059億元。

香港金管局指出，今年第一季度，香港房?jī)r(jià)下跌1.7%，負(fù)資產(chǎn)個(gè)案上升是預(yù)期之內(nèi)的現(xiàn)象。這些個(gè)案主要涉及銀行職員的住屋按揭或按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款，這類(lèi)貸款的按揭成數(shù)通常較高。截至今年三月底，整體按揭貸款拖欠比率僅為0.13%，負(fù)資產(chǎn)個(gè)案的拖欠比率也僅為0.17%，均處于較低水平。這反映出絕大部分借款人都能如期還款，銀行按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍。

視線(xiàn)轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)，雖然沒(méi)有公布相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但據(jù)金融界同行反映，目前國(guó)內(nèi)斷供案例也較為常見(jiàn)。銀行處理這類(lèi)問(wèn)題已從前期的催收、起訴，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄Ｍ蛻?hù)先還利息、本金暫緩，甚至協(xié)商解決。最近部分三四線(xiàn)城市的金融機(jī)構(gòu)已暫停了催收或起訴工作，采用冷處理的辦法。

國(guó)內(nèi)斷供案例增加的原因：

一是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌幅度過(guò)大，導(dǎo)致許多嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)的情況，極端情況下物業(yè)價(jià)格比高位下跌了70%以上。

二是部分貸款者收入大幅下滑，甚至失去了收入來(lái)源，無(wú)法還款。而金融機(jī)構(gòu)之所以對(duì)“爛賬”不管不問(wèn)，一是數(shù)量龐大，每個(gè)都走起訴流程工作量巨大，根本排不過(guò)來(lái)；二是勝訴之后也難以執(zhí)行，很多被告根本沒(méi)錢(qián)還，并不是故意想做老賴(lài)；

三是抵押物業(yè)如果強(qiáng)行拿去拍賣(mài)，還要在大幅跌價(jià)之后再打折出售，銀行也面臨較大損失；

四是這些群體不乏失業(yè)者，逼迫過(guò)急可能會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

TOP50房企負(fù)債齊下降，但房地產(chǎn)業(yè)仍高興不起來(lái)

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家支持和房企自身積極努力下，國(guó)內(nèi)TOP50房企負(fù)債均有所下降。其中，碧桂園總負(fù)債減少2,194億元，但資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)95%。其次是萬(wàn)科，過(guò)去一年總負(fù)債減少1,546億元。而總負(fù)債壓降幅度最大的是美的置業(yè)，其總負(fù)債為46.43億元，同比減少1,468.57億元，降幅達(dá)97%，資產(chǎn)負(fù)債率亦降至47.7%。

負(fù)債下降當(dāng)然是積極信號(hào)，但房地產(chǎn)行業(yè)紓困的整體進(jìn)展似乎仍然不理想，主要問(wèn)題還是銷(xiāo)售額的繼續(xù)下滑。雖說(shuō)今年第一季度國(guó)內(nèi)大城市樓市有明顯復(fù)蘇跡象，但全國(guó)樓市整體仍呈下滑態(tài)勢(shì)，房企業(yè)績(jī)也進(jìn)一步全線(xiàn)萎縮。例如，中海地產(chǎn)今年1~4月份，合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約665億元人民幣，按年同比下跌超18%；保利發(fā)展今年1~4月份簽約金額876億元，同比減少8.71%。房地產(chǎn)龍頭央企尚且如此，民企和腰部企業(yè)的情況就更不容樂(lè)觀，無(wú)一例外地都出現(xiàn)了繼續(xù)大幅下滑的情況。

另外，房企負(fù)債下降也不等于問(wèn)題解決了。以萬(wàn)科為例，雖然去年降負(fù)債額度排名第二，但去年也錄得了近500億元的巨額虧損，目前還面臨債務(wù)到期、管理層更換等各方面困難。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的扭轉(zhuǎn)仍未完全展開(kāi)，前期樓市復(fù)蘇的也只是局部領(lǐng)域。政策加碼刺激已成為必要手段，并且不宜再等，也不能再小打小鬧。