中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)起死回生的超級(jí)案例誕生！

近期，根據(jù)金科股份官方發(fā)布的消息顯示：金科股份1470億元債務(wù)“清零”，成為全國(guó)首家通過(guò)司法重整成功卸下歷史包袱的千億級(jí)上市房企。

作為曾負(fù)債超1800億、連續(xù)三年虧損超500億的“渝派房企”，金科用一場(chǎng)歷時(shí)近一年的司法重整，上演了一場(chǎng)教科書級(jí)別的“絕地求生”。

01.

金科的重整之路可追溯至2023年5月，在一次內(nèi)部董事會(huì)后，提出了主動(dòng)向法院申請(qǐng)重整及預(yù)重組的設(shè)想。

2024年2月，金科股份正式向法院申請(qǐng)重整。兩個(gè)月后，重慶市第五中級(jí)人民法院裁定受理其重整申請(qǐng)。

2024年11月，重整投資人敲定：上海品器管理咨詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體，中選為金科股份及重慶金科的投資人。

隨后，又引入中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金等產(chǎn)業(yè)投資人，并與20余家財(cái)務(wù)投資人簽約，合計(jì)注資26.28億元。

2025年1月，《金科股份重整計(jì)劃草案》出爐。3月31日，金科股份公告稱，《金科股份重整計(jì)劃（草案）》獲得第二次債權(quán)人會(huì)議有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保組、職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組表決通過(guò)，但子公司重慶金科普通債權(quán)組因“金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部流程未走完”暫未通過(guò)，債務(wù)人將與普通債權(quán)組債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，表決時(shí)間延長(zhǎng)至2025年5月10日。

2025年5月11日，結(jié)果公布：重慶金科第二次債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)司法重整計(jì)劃。同時(shí)，重慶市五中院裁定批準(zhǔn)金科股份及重慶金科的重整計(jì)劃并終止重整程序。

自此，金科股份用了1年多時(shí)間，司法重整取得重要階段性成果，正式進(jìn)入執(zhí)行環(huán)節(jié)。

對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，金科股份重整計(jì)劃裁定通過(guò)釋放出“保交樓、穩(wěn)民生”的重大利好；

對(duì)于重慶市而言，金科股份作為本土重要的民營(yíng)企業(yè)和上市公司，其重整裁定通過(guò)對(duì)于穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義

金科的重整經(jīng)驗(yàn)不僅關(guān)乎單個(gè)企業(yè)的命運(yùn)，更為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提供了風(fēng)險(xiǎn)化解的參考范例。它向外界證明：通過(guò)市場(chǎng)化、法治化的重整機(jī)制，引入外部力量，整合內(nèi)外部資源，企業(yè)是有希望走出困境的。

02.

金科案例的標(biāo)桿意義，不在于它“活下來(lái)”，而在于它給全行業(yè)趟出了一條新路，有三個(gè)破局點(diǎn)。

1、打破“要么躺平，要么暴雷”的惡性循環(huán)

過(guò)去房企陷入債務(wù)危機(jī)，要么靠展期拖時(shí)間，要么直接“擺爛”破產(chǎn)。而金科通過(guò)司法重整，把債務(wù)重組、資產(chǎn)盤活、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型一次性打包解決。

比如把600個(gè)項(xiàng)目分為“保留”和“非保留”兩類，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)，不良資產(chǎn)打包進(jìn)信托慢慢變現(xiàn)，避免“賤賣”。

2、從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)型“服務(wù)商”，輕資產(chǎn)突圍

重整后的金科將徹底告別“高杠桿拿地”模式，轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商。

未來(lái)會(huì)設(shè)置四大業(yè)務(wù)板塊投資管理、開(kāi)發(fā)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、特殊資產(chǎn)，核心邏輯都是用專業(yè)能力賺服務(wù)費(fèi)，而不是賭房?jī)r(jià)上漲。

今年1月，品器資管與阿里資產(chǎn)在阿里巴巴上?？偛颗e行了戰(zhàn)略合作簽約儀式。雙方宣布，將以“地產(chǎn)重整第一股”金科股份的重整項(xiàng)目為起點(diǎn)，攜手在特殊資產(chǎn)處置及不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域開(kāi)展深度合作，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)的跨界融合，探索行業(yè)發(fā)展的新模式。

3、“救市”新思路：不兜底，但搭臺(tái)

這次重整背后，高層成立專班、法院全程督導(dǎo)，用政策協(xié)調(diào)各方資源。比如讓AMC處理不良資產(chǎn)、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)暫緩抽貸，既守住“保交樓”底線，又避免道德風(fēng)險(xiǎn)。

03.

金科股份的重整成功，不僅是一家企業(yè)的涅槃重生，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展的重要標(biāo)志。

除了金科以外，還有不少房企正在重生過(guò)程中。

1.協(xié)信：623億債務(wù)破產(chǎn)重整方案通過(guò)

4月21日，重慶市第五中級(jí)人民法院正式裁定批準(zhǔn)破產(chǎn)重整草案，預(yù)計(jì)5月進(jìn)入執(zhí)行階段，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的重整之路告一段落。

此次重整計(jì)劃草案涉及623億元確認(rèn)債權(quán)、4796家債權(quán)人。根據(jù)方案，上海領(lǐng)域基業(yè)企業(yè)發(fā)展有限公司、河南東龍控股集團(tuán)有限公司和國(guó)民信托有限公司三家投資人將出資5.85億元分拆資產(chǎn)包，剩余資產(chǎn)裝入5年期服務(wù)信托用于償債。

值得注意的是，方案中最具價(jià)值的鄭州金融島項(xiàng)目40%股權(quán)（作價(jià)3.96億元）早在2023年10月便完成轉(zhuǎn)讓，不過(guò)該資產(chǎn)處置方式經(jīng)過(guò)了債權(quán)人會(huì)議的表決通過(guò)。

2.融創(chuàng)：95.5億美元全額債轉(zhuǎn)股

4月17日晚，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，已與若干有代表性的債權(quán)人就95.5億美元境外債務(wù)重組方案達(dá)成一致。其中，持有債務(wù)本金約13億美元的初始同意債權(quán)人已簽訂重組支持協(xié)議，持有債務(wù)本金超10億美元的債權(quán)人正在進(jìn)行簽署程序，這些債權(quán)人合計(jì)持有債務(wù)本金占現(xiàn)有債務(wù)本金總額的26%。融創(chuàng)現(xiàn)向其他債務(wù)持有人尋求更廣泛的支持。

若此次境外債務(wù)重組方案順利通過(guò)，融創(chuàng)中國(guó)將成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)實(shí)現(xiàn)境外債100%“債轉(zhuǎn)股”的大型開(kāi)發(fā)商，將大大減輕公司債務(wù)壓力。股票流動(dòng)性和增值性是債轉(zhuǎn)股方案獲得支持的核心因素，從這一點(diǎn)而言，此化債模式很難被大規(guī)模效仿。

3.遠(yuǎn)洋：境外債務(wù)重組已經(jīng)正式完成，重組方案生效

2月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債務(wù)重組的香港協(xié)議安排，獲香港法院批準(zhǔn)并已生效，加上此前的英國(guó)重組計(jì)劃，該集團(tuán)境外債重組已全部獲批。3月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告，根據(jù)英國(guó)重組計(jì)劃第6.5 條及香港協(xié)議安排第 6.5 條，公司宣布有關(guān)境外債務(wù)重組各項(xiàng)重組條件均已獲達(dá)成，而重組生效日期已于2025年3月27日落實(shí)。

據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)官微，公司境外債重組總規(guī)模約63.15億美元，將轉(zhuǎn)換為約22億美元的新債務(wù)，以及約41.15億美元的新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及新永續(xù)證券。預(yù)期新票據(jù)、新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及新永續(xù)證券將于二零二五年三月二十八日或前后于新交所上市。標(biāo)志著遠(yuǎn)洋集團(tuán)其境外債務(wù)重組已經(jīng)正式完成，重組方案生效。

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