最近一陣，重慶東站亮燈的消息成了大家關(guān)心的話題。

炫酷的燈光設(shè)計(jì)瞬間點(diǎn)燃城市夜空，藍(lán)色與紫色的霓虹交織搭配流線型建筑輪廓，呈現(xiàn)出濃郁的賽博朋克風(fēng)格，儼然下一個(gè)重慶新地標(biāo)。

掛著“全國(guó)最大高鐵站”的名號(hào)，站址卻選在了常年不溫不火的茶園，重慶東站的到來(lái)，到底會(huì)不會(huì)給這個(gè)區(qū)域帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的變化呢？

帶著這個(gè)疑問(wèn)，小樹(shù)去東站周邊實(shí)地轉(zhuǎn)了一圈，試圖尋找這個(gè)答案。

01.重慶東站規(guī)模宏大

規(guī)劃大型商務(wù)區(qū)

從規(guī)劃上來(lái)看，重慶東站將引入渝湘、渝萬(wàn)、渝鄭、渝昆、渝貴5條高鐵及鐵路東環(huán)線、渝懷2條普速鐵路。

根據(jù)預(yù)測(cè)，這里平均每天將有30萬(wàn)的人流，對(duì)區(qū)域無(wú)疑產(chǎn)生巨大的輻射效應(yīng)。

重慶東站官宣的動(dòng)工時(shí)間，是在2018年11月，不過(guò)此后很長(zhǎng)一段時(shí)間，都是“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。

小樹(shù)當(dāng)時(shí)多次去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，基本沒(méi)有看到動(dòng)工的跡象。

直到2021年11月，現(xiàn)場(chǎng)才出現(xiàn)大規(guī)模施工設(shè)備進(jìn)場(chǎng)的跡象，土地平整這些工作才正式啟動(dòng)。

一個(gè)可能的原因，就是鐵路的建設(shè)周期遠(yuǎn)比站房要長(zhǎng)，本著同步建成投用的原則，將站房設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度適當(dāng)后移。

隨著東站站房設(shè)施的逐漸成型，站前核心區(qū)的建設(shè)也開(kāi)始提上日程。

攝于2024年3月

站前核心區(qū)就在東站前面，規(guī)劃面積2.47平方公里，規(guī)模非常宏大。

總共由北側(cè)的品質(zhì)生活區(qū)、中部門(mén)戶商務(wù)區(qū)以及南部應(yīng)用創(chuàng)新區(qū)三個(gè)部分組成。

其中，中部門(mén)戶商務(wù)區(qū)是這個(gè)項(xiàng)目的核心，圍繞站城深度融合，打造差旅和消費(fèi)的場(chǎng)景空間。

這里共規(guī)劃了134萬(wàn)方的建筑體量，包括建設(shè)260米地標(biāo)建筑、3.36萬(wàn)方文化演藝中心、3.65萬(wàn)方會(huì)展中心(兼顧體育)、2.6萬(wàn)方超級(jí)環(huán)谷街區(qū)等。

2024年5月，重慶城市交通開(kāi)發(fā)投資（集團(tuán)）有限公司與新加坡鵬瑞利集團(tuán)有限公司就推動(dòng)重慶東站TOD項(xiàng)目落地展開(kāi)會(huì)談，并簽署勾地協(xié)議。

據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，勾地協(xié)議的簽訂，意味著新加坡鵬瑞利集團(tuán)將落戶重慶東站站前廣場(chǎng)區(qū)北側(cè)三處地塊。

該地塊總面積合計(jì)約105.13畝，投資建設(shè)包括醫(yī)養(yǎng)綜合體、酒店群、“辦公+商業(yè)”在內(nèi)的多種商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)總投資達(dá)30億元。

轉(zhuǎn)眼間，一年時(shí)間快過(guò)去了，東站馬上就要建成投入運(yùn)營(yíng)了，所有的藍(lán)圖也該落到實(shí)地了。

這場(chǎng)轟轟烈烈的新城建設(shè)，現(xiàn)在到底是個(gè)什么進(jìn)度了呢？

02.實(shí)探東站建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

站前區(qū)域仍在平地

小樹(shù)從玉馬路方向殺向東站，沿途跟以前有了巨大的變化。

這條玉馬路上面新增了一條高架橋，開(kāi)車(chē)可以從內(nèi)環(huán)高速出來(lái)后直接開(kāi)到東站，方便車(chē)輛的快速出入，這也是未來(lái)東站對(duì)外交通的主動(dòng)脈。

沿途還能看到很多施工車(chē)輛，有些路面也在進(jìn)行開(kāi)挖當(dāng)中。

路邊還張貼著施工公告，原來(lái)是為滿足重慶東站于今年6月正式運(yùn)營(yíng)的需要，對(duì)廣茂大道啟動(dòng)了管網(wǎng)改造工程，完善區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施要求。

以這條廣茂大道為界，西邊便是茶園老城區(qū)，東邊則是重慶東站及站前核心區(qū)。

整個(gè)東站附近除了工廠和居民區(qū)之外，基本看不到什么像樣的商業(yè)配套。

唯一個(gè)稍像點(diǎn)樣子的商業(yè)，是一個(gè)叫做澳茲廣茂7號(hào)的商住公寓，下面有少量的裙樓商業(yè)，樓頂還掛著“招商招租”的橫幅，看起來(lái)仍有點(diǎn)冷清。

逛了一圈，整個(gè)區(qū)域還在進(jìn)行一項(xiàng)名為“重慶東站站前片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)土石方工程”的建設(shè)，可以看到很多挖機(jī)在現(xiàn)場(chǎng)工作。

說(shuō)白了就是進(jìn)行土地平整工作，為以后的土地出讓做準(zhǔn)備，也讓整個(gè)區(qū)域看起來(lái)沒(méi)那么荒。

整個(gè)區(qū)域到底是什么樣子，有沒(méi)有開(kāi)建高樓大廈的動(dòng)作呢？

小樹(shù)到處轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)到處都是施工擋板看不清全貌，也無(wú)法進(jìn)入到東站附近，無(wú)奈只能派出無(wú)人機(jī)飛到高空進(jìn)行偵查。

首先看到的這個(gè)白色的龐然大物，便是已經(jīng)基本修建完畢的東站站房，站前的道路仍有擋板隔離，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)通車(chē)。

它的對(duì)面便是茶園城區(qū)，主要有碧桂園千嶼、恒大同景國(guó)際城，中鐵山水時(shí)光等樓盤(pán)，可看到很多都是低密度的洋房。

這一片基本都是純住宅社區(qū)，沒(méi)有什么像樣的配套商業(yè)，其實(shí)整個(gè)茶園區(qū)域也沒(méi)什么集中商業(yè)，這么多年了一直沒(méi)啥變化，時(shí)常被人吐槽。

再看看規(guī)劃中的站前核心區(qū)吧。

飛完一圈可以發(fā)現(xiàn)，整個(gè)站前區(qū)域部分完成了土石方工程，上面鋪設(shè)了草坪用來(lái)美觀，有的地方還在繼續(xù)平整。

挨個(gè)看了一下可以發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有一塊土地正式啟動(dòng)了開(kāi)發(fā)，全部都是“儲(chǔ)備用地”。

看來(lái)傳說(shuō)中某大型綜合體項(xiàng)目，并沒(méi)有啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。

想想新聞中提到的勾地協(xié)議也明白了，這只是一份“意向性協(xié)議”，沒(méi)有任何約束力，只有掏錢(qián)拿地了才會(huì)走到建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。

聯(lián)想到當(dāng)下常見(jiàn)的各種“表演式簽約”，或許也是用來(lái)提振市場(chǎng)的信心的吧。

03.重慶北站坐上風(fēng)口

西站東站時(shí)運(yùn)欠佳

看到這里，很多粉絲肯定要問(wèn)了，東站附近到底會(huì)不會(huì)起飛呢？

在這里，我們先簡(jiǎn)單回顧一下重慶北站和重慶西站的發(fā)展情況，再來(lái)推斷重慶東站的未來(lái)。

重慶北站附近為什么能發(fā)展起來(lái)，首先它的位置要好上很多。

重慶北站于2006年建成，位置位于北區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，屬于重慶重點(diǎn)拓展的城市方向，此時(shí)正值地產(chǎn)黃金年代，區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)度非常之快，人氣迅速成熟。

而重慶西站于2018年建成，位置位于九龍坡二郎西側(cè)。

根據(jù)規(guī)劃，西站區(qū)域同樣規(guī)劃了一個(gè)約1900畝站前城市商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)，在城市向西的大背景下，西站擁有了超越北站的雄心。

無(wú)奈心比天高，命比紙薄，西站的發(fā)展可謂是一路坎坷。

區(qū)域原本引入了旭輝西投城市之眼和綠地城際空間站兩個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)開(kāi)發(fā)商卻相繼暴雷，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)陷入停滯，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域幾乎沒(méi)有像樣的配套。

加上這幾年重慶商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，更沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意投入，規(guī)劃也就停留在了白紙上。

而說(shuō)到東站的發(fā)展前景，就不得不提它的位置。

由于重慶主城核心區(qū)土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，再加上新建高鐵需避開(kāi)市區(qū)，重慶東站最終選址在了茶園板塊東側(cè)樵坪山下。

對(duì)重慶地理稍有認(rèn)知的朋友都曉得，茶園已經(jīng)算是個(gè)比較偏的地方了，而這個(gè)位置又算茶園很卡卡角角的地方，跟北站和西站完全沒(méi)辦法比。

從區(qū)位上來(lái)看，茶園整體發(fā)展勢(shì)能不如北區(qū)和西區(qū)，地段又如此偏遠(yuǎn)，如果在這邊修一堆寫(xiě)字樓，能吸引幾個(gè)公司入駐？

既然商辦樓宇缺乏吸引力，那靠旅客住宿和消費(fèi)呢？

而坐過(guò)高鐵的人都知道，由于現(xiàn)在公共交通方便，旅客到站之后不是乘地鐵就是打車(chē)到目的地，即便住宿也更愿意住在熱鬧的市區(qū)，基本上留不住人。

這也可能就是現(xiàn)在，東站站前區(qū)域開(kāi)發(fā)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的原因了吧。

看到這里，肯定很多粉絲會(huì)問(wèn)了，整個(gè)重慶東站是不是就沒(méi)有配套了呢？

其實(shí)也不是這樣，在站場(chǎng)站房區(qū)域、交通換乘中心CTC、西北樓、西南樓(B1-5F)都規(guī)劃了集中商業(yè)，商業(yè)體量約15.07萬(wàn)方；

這么大商業(yè)體量，已經(jīng)足夠滿足旅客的正常食宿要求，更不需要多少站外商業(yè)設(shè)施了。

04.尾聲

重慶東站的規(guī)劃大體是在十年前做出來(lái)的，那時(shí)候正處于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃金時(shí)代，開(kāi)發(fā)商拿地很積極，購(gòu)房者買(mǎi)房也踴躍。

借著高鐵便利規(guī)劃一個(gè)新城，賣(mài)幾塊地就把本錢(qián)收回來(lái)了，土地房屋還會(huì)實(shí)現(xiàn)升值，所有人都是贏家。

但到了東站建成的時(shí)候，整個(gè)重慶已經(jīng)告別了大開(kāi)發(fā)的時(shí)代，市場(chǎng)已經(jīng)步入到存量時(shí)代，僅靠市場(chǎng)之力已經(jīng)很難再打造出一個(gè)新城了。

想要再?gòu)?fù)制重慶北站的輝煌，確實(shí)是難上加難了。