上海市在2022年發(fā)布了《上海打造未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地發(fā)展壯大未來(lái)產(chǎn)業(yè)集群行動(dòng)方案》（滬府發(fā)[2022]11號(hào)），方案提出的發(fā)展目標(biāo)是“到2030年，在未來(lái)健康、未來(lái)智能、未來(lái)能源、未來(lái)空間、未來(lái)材料等領(lǐng)域涌現(xiàn)一批具有世界影響力的硬核成果、創(chuàng)新企業(yè)和領(lǐng)軍人才，未來(lái)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到5000億元左右。”

毋庸置疑，上海要實(shí)現(xiàn)方案中提出的目標(biāo)，是需要這些不同領(lǐng)域的未來(lái)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)要素（技術(shù)、人才、資金、載體、政策）共同發(fā)力的，這是因?yàn)槲磥?lái)產(chǎn)業(yè)的“技術(shù)復(fù)雜性、產(chǎn)業(yè)鏈廣度、資源需求多樣性”特點(diǎn)，決定了其發(fā)展必須依賴系統(tǒng)性的“要素協(xié)同”。而在這種“各要素共同發(fā)力”的機(jī)制中，載體空間的重要性不可替代——第一，物理空間是技術(shù)轉(zhuǎn)化的「催化劑」，未來(lái)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)特性決定了其對(duì)載體空間的高度依賴；第二，場(chǎng)景驗(yàn)證空間能夠加速商業(yè)化進(jìn)程，縮短技術(shù)從研發(fā)到落地的時(shí)間差；第三，特殊基礎(chǔ)設(shè)施能夠支撐產(chǎn)業(yè)升級(jí)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)對(duì)載體空間的功能性要求遠(yuǎn)超傳統(tǒng)工業(yè)，高效率的基礎(chǔ)設(shè)施定制化，能夠顯著縮短技術(shù)驗(yàn)證周期和降低成本；第四，產(chǎn)城融合的空間布局能夠塑造人才生態(tài)閉環(huán)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)的人才更需要工作-生活-休閑一體化的空間；第五，載體空間也是政策落地的「物理錨點(diǎn)」，如通過(guò)先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略將政策紅利精準(zhǔn)注入載體空間。

概括而言，載體空間是未來(lái)產(chǎn)業(yè)的「生長(zhǎng)基質(zhì)」，未來(lái)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)特性、上海的資源約束、政策導(dǎo)向及全球競(jìng)爭(zhēng)格局，共同決定了載體空間的重要性。因此，要將載體空間打造為技術(shù)轉(zhuǎn)化的“物理基因”、要素集聚的“超級(jí)容器”和場(chǎng)景創(chuàng)新的“試驗(yàn)舞臺(tái)”，就對(duì)當(dāng)前的城市更新工作提出了“系統(tǒng)性和前瞻性”的新要求——需從多維度進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。大致可分為五個(gè)方面的核心要求：

一、空間載體：構(gòu)建"研發(fā)-轉(zhuǎn)化-應(yīng)用"全鏈條的產(chǎn)業(yè)空間

未來(lái)產(chǎn)業(yè)的高創(chuàng)新性和跨界融合特征，要求城市更新打破傳統(tǒng)功能分區(qū)，構(gòu)建“垂直整合的產(chǎn)業(yè)空間體系”。例如通過(guò)保留工業(yè)遺存并植入科創(chuàng)功能，形成"研發(fā)中試+成果轉(zhuǎn)化+產(chǎn)業(yè)孵化"的復(fù)合空間。同時(shí)，需重點(diǎn)打造兩類空間：

1. 專業(yè)化產(chǎn)業(yè)社區(qū)：如未來(lái)健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)需配套生物安全實(shí)驗(yàn)室、臨床試驗(yàn)中心及健康管理服務(wù)區(qū)，同步規(guī)劃人才公寓與商業(yè)配套，實(shí)現(xiàn)"職住研"一體化。

2. 彈性復(fù)合空間：如在"工業(yè)上樓"模式中，建設(shè)層高12米以上、荷載5噸/㎡的智能制造載體，滿足未來(lái)材料的中試需求。

二、基礎(chǔ)設(shè)施：打造"數(shù)字+能源+交通"的新型基建網(wǎng)絡(luò)

未來(lái)產(chǎn)業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，需構(gòu)建智能泛在、綠色安全的基礎(chǔ)設(shè)施體系：

1. 數(shù)字基建先行：上海要加快實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙萬(wàn)兆網(wǎng)絡(luò)全覆蓋，支撐未來(lái)智能領(lǐng)域的AI算力需求。同時(shí)，需加快建設(shè)邊緣計(jì)算中心，滿足未來(lái)產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)處理的要求。

2. 能源系統(tǒng)重構(gòu)：在合適的區(qū)域試點(diǎn)"源網(wǎng)荷儲(chǔ)"一體化項(xiàng)目，推廣氫燃料電池分布式能源站，滿足未來(lái)能源產(chǎn)業(yè)的低碳生產(chǎn)需求。

3. 交通設(shè)施升級(jí)：在智能網(wǎng)聯(lián)汽車測(cè)試區(qū)基礎(chǔ)上，擴(kuò)大開(kāi)放道路范圍，同步建設(shè)V2X車路協(xié)同系統(tǒng)，支撐智駕商業(yè)化應(yīng)用。

下圖：新加坡裕廊創(chuàng)新區(qū)（Jurong Innovation District）旗艦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目布林廣場(chǎng)為重型機(jī)械提供高負(fù)載的結(jié)構(gòu)地板，并為不同的制造類型提供不同的樓層高度，首層為共享制造工作坊，2-3層為機(jī)器人技術(shù)研發(fā)和制造，4-5層為研發(fā)和原型設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)室（圖片來(lái)源：Youtube）

三、生態(tài)體系：推動(dòng)"低碳+韌性+人文"的可持續(xù)發(fā)展模式

未來(lái)產(chǎn)業(yè)的綠色導(dǎo)向要求城市更新深度融入可持續(xù)發(fā)展理念：

1. 零碳園區(qū)示范：試點(diǎn)零碳建筑認(rèn)證，采用光伏建筑一體化技術(shù)，如通過(guò)垂直綠化與節(jié)能設(shè)備，實(shí)現(xiàn)碳排放強(qiáng)度降低。

2. 韌性城市建設(shè)：在未來(lái)空間產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)地下綜合管廊，配備智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，提升極端天氣下的基礎(chǔ)設(shè)施抗災(zāi)能力。

3. 人文空間營(yíng)造：在歷史風(fēng)貌區(qū)，通過(guò)"留改拆"保留工業(yè)遺產(chǎn)，改造為未來(lái)產(chǎn)業(yè)展示中心，實(shí)現(xiàn)工業(yè)文化與科技創(chuàng)新的融合。

四、人才服務(wù)：完善"居住-教育-醫(yī)療"全周期保障

未來(lái)產(chǎn)業(yè)的人才密集特征要求城市更新強(qiáng)化高品質(zhì)生活服務(wù)供給：

1. 人才住房保障：需在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配套建設(shè)保障性住房，對(duì)科技人才提供舒適便捷的人才公寓。

2. 教育醫(yī)療配套：建設(shè)優(yōu)質(zhì)學(xué)校與三甲醫(yī)院，提升人才吸引力。

3. 社區(qū)生活圈構(gòu)建：按照"15分鐘社區(qū)生活圈"標(biāo)準(zhǔn)，完善便利店、健身房、文化中心等設(shè)施，滿足科技人才多元化需求。

五、政策機(jī)制：創(chuàng)新"規(guī)劃-土地-資金"協(xié)同保障

未來(lái)產(chǎn)業(yè)的不確定性要求城市更新建立靈活高效的政策支持體系：

1. 規(guī)劃動(dòng)態(tài)調(diào)整：建立"年度更新單元滾動(dòng)編制"機(jī)制，如2025年重點(diǎn)推進(jìn)若干地塊更新單元規(guī)劃，預(yù)留10%彈性用地應(yīng)對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)需求。

2. 土地混合利用：選擇若干區(qū)域試點(diǎn)"研發(fā)+商業(yè)+居住"混合用地，提升容積率上限，降低企業(yè)用地成本。

3. 多元資金籌措：積極引入社會(huì)資本參與重大項(xiàng)目，如設(shè)立未來(lái)產(chǎn)業(yè)基金，用于支持老舊廠房改造與新興產(chǎn)業(yè)培育。

綜上所述，上海發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)將推動(dòng)城市更新從"功能更新"向"價(jià)值重構(gòu)"躍遷。通過(guò)空間形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、人才服務(wù)、政策機(jī)制等多維度創(chuàng)新，構(gòu)建"產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策源地-城市功能標(biāo)桿區(qū)-全球人才棲息地"三位一體的發(fā)展格局。而在這里還要特別強(qiáng)調(diào)一下“垂直整合產(chǎn)業(yè)空間體系”的重要性——因傳統(tǒng)功能分區(qū)面臨三大痛點(diǎn)：一是功能割裂導(dǎo)致創(chuàng)新鏈條斷裂和高昂的跨區(qū)物流成本，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往遵循“研發(fā)在科創(chuàng)園、生產(chǎn)在工業(yè)園、居住在城區(qū)”的割裂模式；二是空間僵化抑制跨界融合，傳統(tǒng)規(guī)劃按“工業(yè)用地（M類）、科研用地（C65類）、商業(yè)用地（B類）”嚴(yán)格分區(qū)，導(dǎo)致如生物醫(yī)藥企業(yè)想在研發(fā)樓內(nèi)配套小型GMP中試車間（需M類指標(biāo)），因用地性質(zhì)不符需額外審批，耗時(shí)半年到一年；三是配套滯后導(dǎo)致創(chuàng)新生態(tài)失衡，主要是生產(chǎn)性配套和生活性配套的“雙不足”。

因此，按照未來(lái)產(chǎn)業(yè)對(duì)空間的特殊需求，對(duì)城市更新提出的新要求是「從“功能分區(qū)”到“創(chuàng)新共同體”」，從而能夠很好的滿足高創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的“三高頻”需求——高頻技術(shù)迭代、高頻成果轉(zhuǎn)化、高頻跨界碰撞，這些需求都需要研發(fā)-中試團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)同。所以，打造“垂直整合產(chǎn)業(yè)空間體系”的關(guān)鍵路徑建議可遵循三大核心維度：

第一，空間功能：打造“三維立體創(chuàng)新鏈”（如下表）

第二，空間形態(tài)：突破“平面分割”的三大創(chuàng)新模式

1. 立體垂直模式（工業(yè)上樓2.0），以“藥”為例：

? 1-3層：生物中試車間（配備GMP潔凈區(qū)）

? 4-10層：研發(fā)實(shí)驗(yàn)室（帶動(dòng)物房）

? 11-15層：孵化辦公區(qū)（共享細(xì)胞培養(yǎng)平臺(tái)）

? 屋頂：分布式能源站（滿足24小時(shí)高耗能中試需求）

? 優(yōu)勢(shì)：空間利用率大幅度提升，研發(fā)-中試物流成本大幅度下降。

2. 園區(qū)組團(tuán)模式（微創(chuàng)新社區(qū)），以“老廠房改造”為例：

? 每個(gè)街坊約50-80畝，包含：

? 改造后的老廠房（中試空間，保留至少一半的工業(yè)挑高）

? 新建研發(fā)塔樓（配備AI算力中心）

? 底層商業(yè)（嵌入式技術(shù)展示館）

? 街角綠地（設(shè)置露天路演廣場(chǎng)）

? 特色：通過(guò)連廊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“10分鐘研發(fā)-中試-轉(zhuǎn)化”步行圈，同時(shí)保留工業(yè)遺產(chǎn)風(fēng)貌。

3. 地下空間拓展（立體創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)）

? 地上：研發(fā)總部（輕質(zhì)玻璃幕墻，便于靈活分割）

? 地下1層：智能物流通道（AGV機(jī)器人連接各中試車間）

? 地下2層：能源儲(chǔ)備中心（氫能儲(chǔ)罐、分布式儲(chǔ)能）

? 地下3層：數(shù)據(jù)中心（支撐工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)計(jì)算）

? 優(yōu)勢(shì)：解決傳統(tǒng)園區(qū)“地上空間緊張、地下空間閑置”問(wèn)題，中試設(shè)備運(yùn)輸效率大幅度提升。

下圖：新加坡裕廊創(chuàng)新區(qū)內(nèi)首個(gè)用于自動(dòng)化重型運(yùn)輸車輛的地下物流網(wǎng)絡(luò)（圖片來(lái)源：listsothebysrealty.sg）

第三，空間治理：建立“彈性規(guī)劃+動(dòng)態(tài)調(diào)整”機(jī)制

1. 用地性質(zhì)彈性化：允許同一地塊內(nèi)研發(fā)、中試、配套各有合理占比。

2. 建設(shè)指標(biāo)柔性化：對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，容積率可突破控規(guī)上限一定比例，層高、荷載等指標(biāo)按“研發(fā)+中試”雙標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

3. 功能迭代預(yù)留化：要求新建產(chǎn)業(yè)載體預(yù)留一定比例的“創(chuàng)新留白空間”，每層預(yù)設(shè)升級(jí)荷載（如從常規(guī)300kg/㎡增至800kg/㎡），便于從研發(fā)辦公轉(zhuǎn)為中試車間。

寫在最后，上海的城市更新不是簡(jiǎn)單的空間翻新，而是一場(chǎng)涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市治理、生態(tài)保護(hù)的系統(tǒng)性變革。上海亟需通過(guò)對(duì)量大面廣的存量寫字樓和園區(qū)的更新改造來(lái)滿足未來(lái)產(chǎn)業(yè)催生空間適配的需求，突圍土地資源的緊約束，讓城市更新助力新質(zhì)生產(chǎn)力的培育——在存量里生長(zhǎng)未來(lái)。

文章作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng) 嚴(yán)含

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨