去年以來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域寒意襲人。

恒隆地產(chǎn)租賃收入下滑、核心高端商場(chǎng)表現(xiàn)疲軟；瑞安房地產(chǎn)利潤(rùn)跌幅超七成，單盤依賴與產(chǎn)品失效問題凸顯；太古地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，香港置地虧損擴(kuò)大。

債務(wù)高壓下，一眾開發(fā)商紛紛踏上轉(zhuǎn)型之路，港資房企們也在經(jīng)歷著變革與挑戰(zhàn)。

01

恒隆高端商業(yè)失守

2024年，上述開發(fā)商的利潤(rùn)水平都出現(xiàn)不同程度下滑，甚至由盈轉(zhuǎn)虧。

營(yíng)收來看，去年得益于香港及內(nèi)地市場(chǎng)物業(yè)銷售所帶來的貢獻(xiàn)，恒隆地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收112.42億港元，較上年增長(zhǎng)8.98%，其中內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)應(yīng)67.11億港元，占比近60%。

不過，收入規(guī)模的增長(zhǎng)并未同步轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，恒隆地產(chǎn)其實(shí)越賣越虧。

去年合共15.38億港元的物業(yè)銷售收入最終帶來2.45億港元的營(yíng)業(yè)虧損。其中內(nèi)地虧損1.97億港元，香港市場(chǎng)虧損0.48億港元。對(duì)比2023年，彼時(shí)恒隆地產(chǎn)沒有產(chǎn)生物業(yè)銷售收入，該細(xì)分項(xiàng)下對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-0.52億港元。

（制圖：吳典）

另外，去年恒隆地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)——租賃收入同比下降6%至95.15億港元，其中內(nèi)地市場(chǎng)下降5%（若以人民幣計(jì)，商場(chǎng)收入同比減少3%，辦公樓減少6%），香港市場(chǎng)下降9%。由于銷售租金減少，而利息成本增加，該公司股東應(yīng)占基本租賃利潤(rùn)同比下滑18%，為34.22億港元。

高端商場(chǎng)方面，上海恒隆廣場(chǎng)收入同比下跌 6%，租戶銷售額跌幅高達(dá) 22%；上海港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入和租戶銷售額降幅分別為 3% 和 12%；沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)的收入和租戶銷售額均出現(xiàn)同比兩位數(shù)的下滑。

影響之下，2024年恒隆地產(chǎn)整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為64.55億港元，不及上年的73.89億港元，歸母凈利潤(rùn)更是同比下滑45.77%至21.53億港元。

02

瑞安凈利跌超七成

相較恒隆地產(chǎn)，瑞安房地產(chǎn)的利潤(rùn)跌幅更大。

去年瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入81.73億元，同比減少超16%；利潤(rùn)8.1億元，同比下降42%；期間歸母凈利潤(rùn)1.8億元，相較去年同期更是大跌77.78%。對(duì)于利潤(rùn)大幅下滑，公司給出的解釋是“住宅物業(yè)落成數(shù)目減少，以及已確認(rèn)的物業(yè)銷售減少”。

（制圖：吳典）

具體來看，物業(yè)銷售確認(rèn)收入43.56億元，同比下降超26%；租金及相關(guān)收入實(shí)現(xiàn)35.47億元，同比增長(zhǎng)9%。其中，77%的租金收入來自上海的物業(yè)組合。

相較數(shù)據(jù)端的下滑，瑞安房地產(chǎn)年報(bào)暴露出的更大問題在于單盤依賴和產(chǎn)品失效。

2024年瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額150.55億元，同比上升32%，其中住宅銷售額145.53億元，占比近97%。而住宅銷售額的大幅上漲主要得益于翠湖天地六期項(xiàng)目，項(xiàng)目開盤當(dāng)天108套房源全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售額119.79億元，這也意味著108套翠湖天地六期貢獻(xiàn)了瑞安房地產(chǎn)去年住宅銷售額的82%。如果剔除該項(xiàng)目的特殊貢獻(xiàn)，瑞安在住宅市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)沒那么樂觀。

孫婉秋攝

實(shí)際上，瑞安房地產(chǎn)去年在上海并非只有翠湖六期一個(gè)豪宅，還有楊浦濱江板塊的翠湖濱江項(xiàng)目。

該項(xiàng)目為風(fēng)貌別墅，去年7月開盤，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為21萬(wàn)/㎡，總價(jià)約3000萬(wàn)起（少量房源），主力房源在4000萬(wàn)-9000萬(wàn)左右。受產(chǎn)品、定位、地段等因素影響，項(xiàng)目開盤表現(xiàn)不佳，開盤一個(gè)月，90套房源僅銷售14套,網(wǎng)簽率15%左右，且項(xiàng)目后續(xù)去化不利，年報(bào)里甚至沒有披露翠湖濱江的銷售量和銷售金額，僅含糊表示“已售出6300平方米”。由于翠湖濱江房源建面在160-410平方米之間且戶型多樣，如果粗略以250平方米作為平均值，6300平方米相當(dāng)于僅售出25套左右。

近期有上海市場(chǎng)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，翠湖濱江目前銷售了30套左右，尚有大量房源未售。

翠湖濱江的折戟也讓市場(chǎng)質(zhì)疑，瑞安房地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品依然高度依賴地段，只是隨著新天地的貨值越賣越少，瑞安未來再靠單盤“神話”撐業(yè)績(jī)怕是并不容易。

除了上海非核心地段表現(xiàn)不佳，瑞安房地產(chǎn)在非核心城市也正遭遇挑戰(zhàn)。

年報(bào)顯示，瑞安房地產(chǎn)2025年及以后可供銷售及預(yù)售的住宅物業(yè)建筑面積約17.63萬(wàn)平方米，其中武漢占據(jù)大頭，武漢天地、武漢創(chuàng)新天地和武漢長(zhǎng)江天地三個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)14.92萬(wàn)平方米，占比達(dá)85%，其中武漢長(zhǎng)江天地一個(gè)項(xiàng)目面積就達(dá)9.66萬(wàn)平方米。從貨值來看更為直觀，269億元的住宅權(quán)益可售貨值中，武漢長(zhǎng)江天地對(duì)應(yīng)177億元，占比66%。

這也意味著武漢長(zhǎng)江天地的項(xiàng)目表現(xiàn)將直接影響瑞安房地產(chǎn)未來幾年的業(yè)績(jī)。

這是瑞安房地產(chǎn)進(jìn)入武漢市場(chǎng)的第三個(gè)項(xiàng)目，2023年開盤以來，武漢長(zhǎng)江天地總計(jì)推出了890套房源。武漢住房和城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至5月23日中午，該項(xiàng)目住房已售368套，非住房已售9套，去化率僅為42%。

今年開年，武漢長(zhǎng)江天地不得不降價(jià)搶收，有房源從之前的3.5萬(wàn)/平起降到了2.5萬(wàn)/平起，降幅近三成。

太古地產(chǎn)去年則是由盈轉(zhuǎn)虧。全年太古地產(chǎn)營(yíng)收同比下降2%至144.28億港元，歸母凈利潤(rùn)從上年的26.37億港元降至-7.66億港元，導(dǎo)致虧損的原因之一是報(bào)告期內(nèi)投資物業(yè)公平值虧損擴(kuò)大至59.96億港元。

（制圖：吳典）

報(bào)告期內(nèi)，太古地產(chǎn)錄得辦公樓租金收入54.88億港元，不及上年同期的58.35億港元。按其在年報(bào)中所言，去年香港辦公樓物業(yè)組合租金收入總額51.09億港元，同比下跌7%，去除出售港島東中心9個(gè)樓層所失去的收入，租金收入總額減少4%。

記者注意到，在太古地產(chǎn)香港辦公樓物業(yè)組合中，出租率最高的為太古廣場(chǎng)，對(duì)應(yīng)95%，最低的為太古坊二座，為69%。太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2025年香港辦公樓市場(chǎng)仍將低迷。

同樣受香港寫字樓租金下跌影響，香港置地的投資物業(yè)估值下降，疊加退出內(nèi)地住宅開發(fā)業(yè)務(wù)導(dǎo)致的減值計(jì)提影響，2024年該集團(tuán)全年虧損13.85億美元，虧幅較上年進(jìn)一步擴(kuò)大。

0 3

債務(wù)高壓下變革

利潤(rùn)端的不景氣倒逼開發(fā)商求變。

比如香港置地，公開信息顯示，該集團(tuán)在去年提出要退出內(nèi)地住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，也是因此對(duì)“Build-to-Sell（建售業(yè)務(wù)）”計(jì)提減值3.14億美元，其未來還有58億美元的存量住宅資產(chǎn)也將逐步退出，向純高端商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

按計(jì)劃，香港置地將進(jìn)一步加大對(duì)中國(guó)香港、新加坡及上海等核心市場(chǎng)現(xiàn)有的旗艦綜合體項(xiàng)目的投資，并選擇性拓展到其他亞洲主要城市中，尤其是在房地產(chǎn)周期的各個(gè)階段都能享受到更高租金回報(bào)和出租率的城市。

此外，香港置地未來可能還會(huì)考慮以房地產(chǎn)信托基金（REITs）來回收資本或者其他第三方資本工具，從而擴(kuò)大集團(tuán)投資物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模，希望在2035年將投資房地產(chǎn)管理規(guī)模從400億美元增至1000億美元。

2025年，香港置地將有南京的JL CENTRAL，以及上海、重慶、南京、杭州的四個(gè)光環(huán)項(xiàng)目開業(yè)，蘇州中環(huán)、重慶中環(huán)萬(wàn)象城計(jì)劃2026年開業(yè)，上海西岸中環(huán)則將于2027年開業(yè)。

不僅如此，香港置地還計(jì)劃在未來10年以出售非核心商業(yè)資產(chǎn)等方式回收100億美元資金，其中在2027年前通過資產(chǎn)處置回收40億—60億美元。2024年，其已回收超2.9億美元資金，其中80%用于降低凈債務(wù)與投資核心項(xiàng)目，20%用于股份回購(gòu)。

努力降低債務(wù)的還有瑞安房地產(chǎn)。

根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，截至2024年，瑞安房地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為49.54億元，對(duì)應(yīng)一年內(nèi)到期的債務(wù)金額為82.64億元，資金缺口明顯。

有報(bào)道指出，截至今年3月，瑞安房地產(chǎn)已償還4.9億美元債，占2025年到期的近七成；且通過出售鴻壽坊65%股權(quán)套現(xiàn)12億元，重創(chuàng)智天地股權(quán)架構(gòu)等，試圖用資產(chǎn)換流動(dòng)性，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

太古地產(chǎn)則在不斷推進(jìn)內(nèi)地布局。2022年初，太古地產(chǎn)宣布未來10年在核心市場(chǎng)投資1000億港元，其中50%將投向中國(guó)內(nèi)地。經(jīng)過三年發(fā)展，目前已有92%的承諾資金已投放。

太古地產(chǎn)行政總裁彭國(guó)邦曾介紹稱，太古地產(chǎn)已將太古坊產(chǎn)品線引入北京，陸家嘴太古源是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的首個(gè)住宅項(xiàng)目，“我們一直以長(zhǎng)期發(fā)展的眼光看待內(nèi)地市場(chǎng)，希望能夠繼續(xù)尋找更多投資機(jī)會(huì)”。

左宇攝

其表示，接下來太古地產(chǎn)將不斷落實(shí)投資中的項(xiàng)目，同時(shí)太古地產(chǎn)希望能夠在深圳尋找新機(jī)會(huì)，并發(fā)展太古里項(xiàng)目，在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

不過太古地產(chǎn)同樣面臨資金問題，截至2024年末，其賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為51.21億港元，而其一年內(nèi)須償還的長(zhǎng)期借款及債券規(guī)模為67.6億港元。

記者 孫婉秋 吳典

編輯 張俊才