地鐵有多燒錢，有很多人戲稱，50年后地鐵遺址會成為景點(diǎn)。

從最新的成績單來看（絕大部分為2024年數(shù)據(jù)，小部分為2023年數(shù)據(jù)），地鐵這張城市名片，已經(jīng)被放在了現(xiàn)實(shí)的碎紙機(jī)里：

▲一邊是柏林,一邊是佛祖嶺,從卐到卍

北京，虧損金額高達(dá)241.04億元，位居虧損榜首。

杭州：虧損87.55億元，位列第二。

重慶：虧損85.09億元，排名第三。

鄭州：虧損74.61億元，排名第四。

青島：虧損61.45億元，排名第五。

寧波：虧損56.7億元，排名第六。

成都：虧損55.39億元，排名第七。

南京：虧損47.6億元，排名第八。

西安：虧損37.84億元，排名第九。

長春：虧損37.22億元，排名第十。

在如此基本盤之下，2020年之后的武漢地鐵，站在了我國地鐵行業(yè)之巔。

以最輝煌的2022年數(shù)據(jù)為例，武漢地鐵全年經(jīng)營收入85.21億元，歸屬母公司凈利潤15.70億元，扣除政府補(bǔ)貼凈利潤14.83億元，穩(wěn)居全國第一。

那么武漢地鐵為啥這么掙錢？

地鐵，以地養(yǎng)鐵，這是最核心的原因。

與其說武漢地鐵是一家地鐵公司，不如說它是一家房地產(chǎn)公司。

武漢地鐵的一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)收入達(dá)53.94億元，成本23.26億元，凈利潤30.68億元。

要不是為了彌補(bǔ)票務(wù)虧損的部分（票務(wù)收入31.27億元，成本54.12億元，凈虧損22.85億元），武漢地鐵的盈利能超過30億。

那么，啥是土地一級開發(fā)？為啥這么掙錢？

土地一級開發(fā)的官方解釋，指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對特定區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、補(bǔ)償及市政配套建設(shè)，使其達(dá)到“熟地”出讓條件的過程。

說白了就是“把毛坯地變成精裝地”。

▲不是這個(gè)生地和熟地

假設(shè)你買了一塊荒地（即生地），這塊地雜草遍布、沒水沒電沒氣沒路，開發(fā)商看了直搖頭，根本沒法直接蓋樓。

這時(shí)候，政府或者他們指定的公司（比如武漢地鐵集團(tuán)）就會來當(dāng)“裝修隊(duì)”，干三件事，也就是土地一級開發(fā)的三大步驟:

步驟一是拆舊清場：把原來土地上的破房子全拆掉，垃圾全部清理干凈，該賠錢的賠錢，該安置的安置，把地騰空。

步驟二是基礎(chǔ)建設(shè)：通水通電、修路鋪管，再種點(diǎn)綠化，把地收拾得整整齊齊，變成熟地。

這一步涉及兩個(gè)概念: “七通一平”和“三通一平”。

簡單理解為三通一平是簡裝套餐，七通一平是精裝套餐。

三通一平指的是:

通水：接上自來水管道，能用上干凈的水。

通電：拉電線過來，能用空調(diào)、電燈。

通路：修條水泥路通到地塊門口，貨車能進(jìn)出。

一平：把坑坑洼洼的地推平，雜草石頭清理干凈。

三通一平之后的地，基本能用。適合工廠、倉庫等對配套要求不高的用地，或者預(yù)算有限的情況。

如果想用燃?xì)?？想供暖？想上網(wǎng)？想排污？不好意思，得自己后期加錢搞。想買一個(gè)直接搞好的，那就是下面要說的七通一平。

七通一平指的是，在“三通”基礎(chǔ)上，再加上高級配置：

通排水：修下水道，下雨不積水。

通燃?xì)猓航犹烊粴夤艿溃鲲埞┡挥每该簹夤蕖?

通熱力：集中供暖（北方常見），冬天不用自己燒鍋爐。

通網(wǎng)絡(luò)/通訊：光纖寬帶、5G基站到位，直播開黑不卡頓。

一平：同樣是土地平整，但標(biāo)準(zhǔn)可能更高（比如綠化預(yù)埋）。

當(dāng)然更加到位的七通一平還包括通公交、通地鐵，這可就是武漢地鐵的長處了。

七通一平適合高檔住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓等對生活品質(zhì)要求高的項(xiàng)目。

后續(xù)一級開發(fā)完成的土地價(jià)格，自然也價(jià)格更高。

步驟三是賣地回血：把“精裝地”掛出去拍賣，開發(fā)商高價(jià)買走，武漢地鐵賺取差價(jià)。

2022年至2025年，武漢地鐵集團(tuán)計(jì)劃出讓土地11572畝。

還有一個(gè)問題，武漢地鐵為啥能拿到這么多地？

因?yàn)樾薜罔F，得有地，有大量的地，不僅僅是地鐵地下那一部分，還包括地鐵沿線的地，這就為武漢地鐵“以地養(yǎng)鐵”的可持續(xù)模式提供了基礎(chǔ)。

所以2022年到2025年武漢地鐵出讓的地塊主要分布在1號線、2號線一期、3號線一期、6號線一期、7號線一期、8號線一期沿線及地鐵小鎮(zhèn)等區(qū)域。

開發(fā)商知道，未來這里會通地鐵，所以都是高價(jià)買走。武漢地鐵自然能狠狠賺一批。

武漢地鐵還有一個(gè)盈利法寶，就是二級土地開發(fā)，說白了就是在七通一平，或者三通一平的土地上蓋房子。

一級開發(fā)完成之后，地可以賣給開發(fā)商，也可以武漢地鐵自己蓋房子經(jīng)營。

一塊土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)都由武漢地鐵完成的話，連中間商賺差價(jià)的流程都沒有了，自然利潤率就高。

武漢地鐵二級開發(fā)用的是“TOD模式”（公共交通導(dǎo)向開發(fā)），整合地鐵站點(diǎn)周邊的土地資源，開發(fā)商業(yè)綜合體、住宅、寫字樓等，通過租賃、銷售物業(yè)獲取收益。

截至2022年底，武漢地鐵已開發(fā)109個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約600萬平方米，涵蓋廣告、商鋪?zhàn)赓U等衍生業(yè)務(wù)。

所以武漢地鐵內(nèi)外明顯繁華，把商業(yè)直接開到地鐵上蓋，甚至地鐵里面。相比之下，虧損最嚴(yán)重的北京地鐵里，只有空蕩蕩的站臺。

武漢地鐵賺錢還有一點(diǎn)，就是票務(wù)收入。盡管從賬面來看票務(wù)收入是虧損的，但票務(wù)收入越多，虧損的就越少。

武漢地鐵里程不是全國最高的，但相對票務(wù)收入?yún)s排名前列。

一是地鐵票價(jià)不便宜，這被很多人吐槽。甚至有人說一個(gè)寢室的大學(xué)生出去玩，坐地鐵的成本比打車都貴。

二是武漢作為全國大學(xué)生最多的城市，地鐵的受眾群體大，自然票務(wù)收入不低。