文｜鄧浩志

近日，有媒體報(bào)道，中海地產(chǎn)南京多個(gè)樓盤(pán)骨折價(jià)拋售，引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注。一是降價(jià)幅度比較大，引發(fā)了前期業(yè)主的不滿和周邊二手市場(chǎng)的恐慌；二是央企帶頭降價(jià)，讓市場(chǎng)產(chǎn)生了對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)能否企穩(wěn)產(chǎn)生了進(jìn)一步的擔(dān)憂。

其實(shí)不止中海地產(chǎn)的南京項(xiàng)目。我年初時(shí)候就收到確切消息，華南某龍頭房企計(jì)劃加速清盤(pán)旗下的所有的舊樓盤(pán)。什么叫加速，就是全線降價(jià)清貨，清理的主要是按“舊規(guī)”設(shè)計(jì)的產(chǎn)品。因?yàn)槌朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣之外，還有一個(gè)重要原因是這些舊盤(pán)都是按舊建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的，使用率比新規(guī)產(chǎn)品低一大截。放在同一個(gè)市場(chǎng)同一個(gè)時(shí)間段銷(xiāo)售，肯定只能越賣(mài)越不值錢(qián)。所以盡快清盤(pán)才是上策。

樓市政策很多，全國(guó)各地每年加起來(lái)有近千條，但絕大多數(shù)都是不痛不癢的。允許“偷”更多的面積這個(gè)操作貌似是個(gè)小事，但它對(duì)樓市產(chǎn)生的影響卻是滔天的。它讓整個(gè)市場(chǎng)的估值系統(tǒng)都發(fā)生了改變，另外還涉及開(kāi)發(fā)，稅收，管理等多個(gè)領(lǐng)域。比如實(shí)際使用面積一樣，但新規(guī)產(chǎn)品由于建筑面積更小，無(wú)論是開(kāi)發(fā)的稅負(fù)還是交易的稅費(fèi)都更少。再比如新舊規(guī)產(chǎn)品進(jìn)行比較，前者比后者使用率高了30%，甚至60%，結(jié)果是如果新規(guī)產(chǎn)品價(jià)格止跌了，舊規(guī)產(chǎn)品價(jià)格還得繼續(xù)下降。

比如，廣州曾經(jīng)的網(wǎng)紅樓盤(pán)，萬(wàn)博和樾府最近被爆出二手掛牌價(jià)僅3.5w起，雖然后續(xù)被澄清不是當(dāng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品房，但其價(jià)格下滑幅度仍受到市場(chǎng)關(guān)注。另一個(gè)當(dāng)年的網(wǎng)紅樓盤(pán)，天河的保利天匯，其二手房?jī)r(jià)也跌到“3”字頭。我大概記得，當(dāng)年峰值時(shí)候賣(mài)“8”字頭的，現(xiàn)在是直接腰斬。什么原因跌得這么夸張？這也是市場(chǎng)下行疊加新產(chǎn)品使用率更高的沖擊。

最后想提一下，從新房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，廣州房?jī)r(jià)跌回了2016年左右（國(guó)內(nèi)大城市情況都比較接近）但如果把新房使用率提高了整整20%考慮在內(nèi)，廣州房?jī)r(jià)跌幅是絕對(duì)超過(guò)30%的。就我自己的體感，廣州整體房?jī)r(jià)感覺(jué)和高位比跌了40%左右。國(guó)內(nèi)沒(méi)有公布負(fù)資產(chǎn)數(shù)據(jù)，但從各地法拍房不斷創(chuàng)歷史新高，房?jī)r(jià)實(shí)際跌幅普遍超過(guò)40%看，國(guó)內(nèi)負(fù)資產(chǎn)家庭已經(jīng)有一點(diǎn)點(diǎn)普遍了。除了房產(chǎn)，其他所有普通家庭能涉及的投資領(lǐng)域，情況都差不多。

所以才有人調(diào)侃：這幾年但凡有點(diǎn)上進(jìn)心的，就負(fù)債累累。