這幾天，一份名為《萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知》的文件，在網(wǎng)上廣為流傳，成了粉絲熱議的焦點(diǎn)。

在這份通知里面，提到即將簽訂的新《物業(yè)服務(wù)合同》里面，對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)做出了較大的調(diào)整。

眾所周知，最近兩年物業(yè)“提質(zhì)降費(fèi)”一直是樓市的熱門話題，每次有樓盤出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)調(diào)整都會(huì)引來大家的關(guān)注。

而作為行業(yè)的標(biāo)桿，萬科物業(yè)的一舉一動(dòng)更是有著風(fēng)向標(biāo)的意義。

這次萬科金域?qū)W府物業(yè)費(fèi)調(diào)整的背后，到底藏著哪些秘密呢？

01.南重慶知名大盤

居住人口超兩萬

很多購房者都知道，在南坪二塘片區(qū)有兩個(gè)知名樓盤，一個(gè)叫保利觀塘，另一個(gè)叫萬科金域?qū)W府。

兩者均是占地?cái)?shù)百畝的大盤，規(guī)劃和配套都比較完善，重塑了整個(gè)區(qū)域的面貌。

其中萬科金域?qū)W府占地達(dá)到近300來畝，體量達(dá)到約85.57萬方，分為翰林和翰江兩個(gè)片區(qū)，光翰林總戶數(shù)便超過9000戶，居住人口超兩萬人。

小樹在里面走了一圈，完全就像來到了一個(gè)小鎮(zhèn)。

整體的入住率已經(jīng)很高了，沿街商鋪開滿了商家，餐飲休閑各種業(yè)態(tài)都有，人氣非常的不錯(cuò)。

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)怎么樣呢？

小樹到其中幾個(gè)組團(tuán)看了一下，當(dāng)天的太陽非常大，室外的氣溫有點(diǎn)高，但物業(yè)員工依然兢兢業(yè)業(yè)的沖洗地面、修剪樹枝，個(gè)個(gè)都曬黑了一圈。

而實(shí)際呈現(xiàn)出來的效果，就如在它的某個(gè)洋房組團(tuán)所看到的。

只見中庭內(nèi)綠植修剪有型、地面整潔清爽，遮陽亭也布置得整整齊齊，完全像是某個(gè)新樓盤的示范區(qū)一樣。

轉(zhuǎn)完一圈后，小樹來到小區(qū)門口，終于看到了這份“臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知”。

主要內(nèi)容就是授權(quán)南坪鎮(zhèn)慧學(xué)社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)召開業(yè)主大會(huì)，按照新的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與萬科物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同期為5年。

前后的物業(yè)費(fèi)相差有多少呢？

小樹在物業(yè)辦公室拍到了現(xiàn)在的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大家自行對(duì)比便能得知，還是非常有誠意的。

對(duì)此，有不少自媒體將其解讀為降價(jià)，是這么回事嗎？

小樹在小區(qū)門口，剛好碰到了幾位熱心粉絲業(yè)主，了解到了本次物業(yè)費(fèi)調(diào)整的實(shí)際情況：

“這不是降價(jià)，是采用彈性定價(jià)的方式，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，把服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)交給我們業(yè)主，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符”

02.何為物業(yè)彈性定價(jià)

質(zhì)價(jià)相符是關(guān)鍵

在小區(qū)大門口的公示欄上，找到了這份新的物業(yè)服務(wù)合同。

小樹仔細(xì)翻看了這份合同，果然在附件里找到一個(gè)“業(yè)主自選服務(wù)清單”，事無巨細(xì)地列明了具體的業(yè)務(wù)類別、作業(yè)對(duì)象和分類，以及作業(yè)頻次。

以清潔業(yè)務(wù)為例，對(duì)每個(gè)空間的具體作業(yè)對(duì)象進(jìn)行了作業(yè)分類，還規(guī)定了具體的作業(yè)頻次，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一目了然。

查閱了一下資料才曉得，原來在去年12月，萬科物業(yè)發(fā)布了新的“彈性定價(jià)”服務(wù)模式。

在多年物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，萬科物業(yè)總共梳理出508項(xiàng)服務(wù)清單，并根據(jù)社區(qū)業(yè)主需求提供多種“定制化服務(wù)菜單”，由業(yè)主共同選擇物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和頻次，制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格。

在這些服務(wù)事項(xiàng)中，萬科物業(yè)保留了158項(xiàng)底線要求，這其中既有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，也有萬科物業(yè)自己確定的服務(wù)底線原則，比如對(duì)于孤寡老人的拜訪服務(wù)；為保護(hù)兒童安全，社區(qū)內(nèi)游樂設(shè)施日常巡檢等等。

除此之外， 還有350項(xiàng)可選服務(wù)。這一部分的服務(wù)由業(yè)主們自主選擇所需事項(xiàng)，最終依照實(shí)際服務(wù)內(nèi)容彈性定價(jià)，將物業(yè)的定價(jià)權(quán)真正交還給業(yè)主。

說得直白點(diǎn)就是，如果想要優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的價(jià)格；如果想將物業(yè)費(fèi)降下來，對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)也必須做出讓步。

這就好比去汽車店里買車，根據(jù)自己需求以及承受能力來選擇車型；

如果想要豪華配置、兜里又有錢就選高配版；如果要經(jīng)濟(jì)實(shí)惠就選低配版，豐儉由人。

相比傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，這種“彈性定價(jià)”服務(wù)模式，通過“服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主選擇”的透明化機(jī)制，定價(jià)更加靈活、費(fèi)用更加透明。

在物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)上，業(yè)主擁有更多選擇，既能滿足業(yè)主多樣化需求，也讓物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”。

03.物業(yè)不是暴利行業(yè)

雙贏才能有出路

近段時(shí)間以來，圍繞“降低物業(yè)費(fèi)”的問題，重慶多個(gè)小區(qū)發(fā)生了不少故事。

從去年到現(xiàn)在，已經(jīng)有水印三生、居然雅素里、花語佰驪等多個(gè)樓盤，物業(yè)長期虧損、直接撤場(chǎng)走人，讓人唏噓不已。

據(jù)小樹多方了解，目前重慶很多小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30~40%左右，物業(yè)企業(yè)普遍存活艱難，虧損面持續(xù)擴(kuò)大，跑路現(xiàn)象可能繼續(xù)蔓延。

最近幾天又出了個(gè)新聞，位于大學(xué)城的中渝春華秋實(shí)項(xiàng)目，業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)要求將物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，并以此要求物業(yè)重新簽訂新物業(yè)合同。

降費(fèi)具體要求為，高層2.0元/㎡和別墅3.5元/㎡統(tǒng)一調(diào)低至1.3元/㎡，商業(yè)由5.0/㎡元調(diào)低至3.0元/㎡，車位管理費(fèi)由80元/個(gè)調(diào)整至40元/個(gè)。

整體降幅接近40%，直接把物業(yè)公司逼得退出小區(qū)。

物業(yè)公司有多少利潤，真的是傳說中的暴利行業(yè)嗎？

以60家上市物業(yè)企業(yè)為例，財(cái)報(bào)顯示2024年行業(yè)凈利潤均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至僅4.2%。

要知道，這些上市物業(yè)企業(yè)普遍存在規(guī)模效應(yīng)，能獲得較多的品牌溢價(jià)，也更容易控制成本，即便如此也不過賺到4.2%的利潤率。

事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)屬于典型的勞動(dòng)力密集型行業(yè)；隨著時(shí)間的推移，人工成本是逐年上漲的，園林設(shè)施老化后維護(hù)成本也會(huì)上升，最終導(dǎo)致利潤率逐漸下滑。

事實(shí)證明，絕大部分物業(yè)公司只能微利或者保本，并不存在暴利現(xiàn)象。

在這樣的背景下，萬科物業(yè)提出“彈性定價(jià)”的模式，讓業(yè)主自主選擇服務(wù)內(nèi)容，并以此給物業(yè)費(fèi)定價(jià)的方式，更容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的“雙贏”。

“質(zhì)價(jià)相符”，才是物業(yè)行業(yè)未來的方向。